Дарственная на квартиру: плюсы и минусы, правила и документы для оформления

Какую сделку выгоднее заключать

Регистрация дарственной предполагает внесение госпошлины. Она составляет 1500-2000 руб. Если нужно оформить завещание у нотариуса, заплатить придется всего 100 руб. Если в дар передается бытовая техника, мебель, деньги, стороны расходов не несут. Налог при оформлении дарственной не взимается, если недвижимость передаётся ближайшим родственником. Предстоит заплатить 13% от стоимости помещения в пользу государства.

Видео

Если имущество было получено по завещанию, размер госпошлины составит 0,3% от стоимости. Правило действует, если правопреемник не является близким родственником. Во всех остальных случаях стоимость повышается до 0,6%. Когда будет происходить регистрация прав собственности, лица, получившие имущество по завещанию, позже должны будут платить налог 13%. Из вышесказанного следует, что завещание выгоднее для владельца имущества. Получателю недвижимости будет проще оформить сделку, если составлена дарственная.

Могут ли отказать в регистрации права по договору дарения

Орган Росреестра может отказать в регистрации дарственной, если на то имеются основания. В соответствии с положениями ст. 575 ГК РФ запрещено дарить недвижимость:

• от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
• работникам образовательных и медицинских учреждений, организаций, оказывающих социальные услуги гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, их супругами и родственниками (например, пенсионер, проживающий в доме престарелых, не может подарить квартиру сотруднику);
• государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей.

Документы для дарственной на дом

Чтобы зарегистрировать тот факт, что к вам перешло право собственности, необходимо предоставить в федеральные службы государственной регистрации следующие документы:

Предоставляются во всех случаях оформления договора дарения жилого помещения:

1) Подлинник договора дарения недвижимого имущества.

Количество подлинников, которые должны быть представлены в регистрирующий орган, зависит от числа сторон. Например, отец дарит половины дома дочери и половину сыну. В указанном примере два одаряемых и один даритель, а значит, нужно представить не два, а три оригинала документа.

Кроме того, один экземпляр документа нужно будет сдать на хранение в компетентный орган. Таким образом, определяя количество документов, можно руководствоваться следующей формулой: количество сторон + 1.

2) Оригиналы и копии документов, которые удостоверяют личность одаряемого и дарителя.

Интересы определенных категорий лиц при совершении сделки может представлять:

• усыновитель, который представляет в подтверждение своих полномочий свидетельство об усыновлении (оригинал и копию); 
• опекун или попечитель, представляющие интересы недееспособных граждан или несовершеннолетних лиц; 
• лицо, действующее на основании доверенности. В это случае в доверенности в обязательном порядке должны быть указаны одаряемое лицо и предмет дарения. При отсутствии указанных данных представитель будет считаться неуполномоченным заключить договор дарения от имени доверителя (лица, которое выдало ему доверенность).

3) Оригинал и копия документа, подтверждающего права собственности дарителя.

Если право лица, который отчуждает жилой дом, ранее было зарегистрировано в установленном Законом порядке, то представляется оригинал документа, который после проведения государственной регистрации перехода права был возвращен лицу.

В том случае, если право на отчуждаемый объект возникло до введения в действие Закона, то есть до 31.01.1998, или в соответствие с Законом не с момента его государственной регистрации (например, случаи приобретения права собственности в порядке наследования), и право раньше не было зарегистрировано в определенном Законом о регистрации порядке, необходимо предоставить заявление о государственной регистрации права на отчуждаемый дом и иные документы, необходимые для ее проведения, включая правоустанавливающий документ.

4) Оригинал и копию документов об уплате государственной пошлины. Государственная пошлина – это не налог, а та сумма денежных средств, которая выплачиваются компетентному органу за совершение регистрации договора дарения и за выдачу правоустанавливающих документов новому собственнику.

5) Оригинал и копия кадастрового паспорта или технического:

• кадастровый паспорт помещения предоставляется, если он выдан после 01.03.2008; 
• технический паспорт или другой документ, содержащий описание жилого помещения, который выдан до 01.03.2008 Но только при условии, что он удостоверен компетентной организацией (органом) по учету объектов недвижимости. Возможно, что этот иной документ ранее уже представлялся на государственную регистрацию, и право собственности уже было зарегистрировано на основании представленных документов. Тогда документ вновь не представляется.

Важно: кадастровый или технический паспорт предоставляются только для регистрации договоров дарения, подписанных (составленных) до 1 марта 2013 года. Если регистрируется переход права собственности, то названные документы представлять не нужно.

6) Оригинал и копия выписки из домовой книги

6) Оригинал и копия выписки из домовой книги.

7) Заявление, заполняемое дарителем и одаряемым. Установлена обязательная форма для заявления, оно не составляется в произвольной форме.

Но требование о представлении заявления не создает дополнительных сложностей, поскольку в регистрирующем органе будет представлен образец.

Предоставляются в отдельных случаях:

8) Если в качестве предмета дарения выступает жилое помещение, являющееся общей совместной собственностью супругов, то потребуется также копия и оригинал заверенного нотариально согласия супруга (или супруги).

9) Оригинал и копия согласия (разрешения) органа опеки и попечительства на отчуждение, то есть распоряжение имуществом малолетних или лиц, которые признаны в установленном законом порядке недееспособными, их законными представителями.

10) Оригинал и копия согласия родителей, если в качестве дарителя или одаряемого выступает несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет.

Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру

Расскажем о плюсах и минусах дарственной на квартиру. Очевидную выгоду от сделки получает одаряемый, получая недвижимость бесплатно. Кроме того, если он является близким родственником дарителя, то освобождается от уплаты налогов.

Но есть у таких сделок и подводные камни. Так, если квартира дарится не близкому родственнику, последний должен уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости полученной в дар недвижимости. Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя ограничивает одаряемого в распоряжении собственностью.

С проблемами также могут столкнуться участники сделки, которые планируют оформить дарение квартиры для маскировки продажи, например, доли в праве, чтобы обойти требование о преимущественном праве на покупку доли другими собственниками. Такой договор может быть оспорен и признан недействительным.

Процесс оформления дарственной на квартиру

Договор дарения оформляется у нотариуса в присутствии обеих сторон – дарителя и одаряемого.

В самом договоре отражается, что даритель отказывается от имущества в пользу одаряемого.

В свою очередь, одаряемый готов принять недвижимость и стать ее полноправным владельцем.

Непосредственное вступление во владение жильем происходит после заключения договора приема-передачи недвижимой собственности.

Оформление договора дарения в присутствии нотариуса не является необходимым условием. Однако нотариус поможет соблюсти юридические тонкости и правильно заполнить документ во избежание исправлений в дальнейшем.

Кроме того, нотариус фиксирует, что обе стороны сделки в момент подписания договора находились в здравом уме и не подвергались принуждению. Подобный нюанс может быть важен в случае судебной тяжбы, затеянной другими потенциальными претендентами на имущество дарителя.

Далее даритель должен собрать пакет документов для обращения в Росреестр. Среди основных бумаг, необходимых для регистрации нового владельца квартиры, можно назвать:

• документы, удостоверяющие личность дарителя и одаряемого;
• договор дарения;
• бумаги, которые подтверждают право собственности на жилье;
• выписки из домовой книги;
• технические данные БТИ;
• кадастровый или технический паспорт;
• согласие членов семьи, иных лиц, зарегистрированных в квартире, на дарение имущества.

После сбора всех документов необходимо будет уплатить госпошлину в размере 1500 рублей. Квитанция об оплате также прикладывается к пакету бумаг, после чего начинается процесс регистрации.

Где можно оформить

Составить договор можно самостоятельно, можно обратиться к юристу или к нотариусу. В первом случае, нужно быть внимательными, потому что различные недочёты могут привести к тому, что соглашение не будет принято на регистрацию, или, впоследствии, признано судом незаконным.

Поэтому рекомендуется обращаться к специалистам – юристу или нотариусу. Их услуги платные, но это гарантия того, что договор будет составлен верно.

В некоторых МФЦ также доступна такая услуга. Даритель  и одаряемый должны прийти, внести плату, отдать документы и дождаться изготовления готового соглашения. Теперь его нужно внимательно прочитать, подписать и  сразу же сдать на регистрацию в Росреестр.

Дарственная оформляется на несовершеннолетнего

Процедура заключения сделки в этом случае будет иметь ряд нюансов. Само оформление ничем не отличается от составления дарственной, в которой фигурируют взрослые граждане. Отличие кроется в привлечении к сделке органов опеки.

Видео

За несовершеннолетнего ребенка до 18 лет отвечают родители или законные представители. Оформить дарственную могут лишь взрослые. Они обладают правом подписи. Однако на практике безвозмездно передать недвижимость или иное имущество в дар несовершеннолетнему могут захотеть его родители или законные представители. В этом случае возникает ситуация, противоречащая действующему законодательству. Лицо одновременно не может быть дарителем и одариваемым. Это делает сделку односторонней.

Лицо становится собственником имущества сразу после процедуры регистрации. Однако распоряжаться недвижимостью удастся только после достижения 18 лет. До этого момента все действия с квартирой, полученной в дар, совершают родители или законные представители ребенка. Если по дарственной передается доля, у других собственников не появятся преимущественное право выкупа. Когда недвижимость на безвозмездной основе предоставляют лицу, не являющемуся родственником несовершеннолетнего, потребность в оплате налогов ложится на родителей или законных представителей. Отмена договора, в котором фигурирует ребёнок, также имеет место быть. Причины прекращения сделки остаются прежними. Отменить дарственную удастся в течение 3 лет с момента его оформления.

Недостатки дарственной на недвижимость

Как и любой другой имущественный договор, дарственная имеет и некоторые риски и недостатки. Поэтому следует внимательно отнестись к условиям сделки. Необходимо знать, что:

• Без нотариального заверения нельзя подарить долю собственности. Если один из родителей желает подарить свою часть из общего имущества, ему потребуется согласие второго. Без согласия всех участников общей или долевой собственности сделка невозможна;
• Распространенной ситуацией является дарение квартиры чужим людям в обмен на уход. Обычно, такие сделки заключают одинокие граждане пожилого возраста. Для опекающего лица — это выгодная сделка, но даритель рискует оказаться в невыносимых условиях или на улице;
• Существуют ограничения для определенной категории лиц, для которых сделка о дарении недвижимости невозможна. Это госслужащие, медработники, а также работники социальных служб;
• Договор дарения можно оспорить в суде, если даритель сочтет некоторые условия невыполненными. Это регламентируется ч. 2 статьи 578 ГК РФ;
• Если дарственная была оформлена на ребенка, не достигшего 14 лет, но изменились какие-либо жизненные обстоятельства или иные условия, то даритель не может изменить содержание дарственной, даже по достижению совершеннолетия одариваемого;
• Отменить нотариально заверенную дарственную в одностороннем порядке крайне затруднительно, без веских оснований и доказательств;
• В случае, если дарственная не заверялась нотариально, то ее легче признать неправомерной и аннулировать. Этим может воспользоваться как даритель, так и его родственники, оспаривающие право наследия на квартиру;
• Для лица, не являющегося родственником, обязательна уплата подоходного налога в размере 13% от стоимости подаренной квартиры.

Плюсы договора дарения

Положительной стороной дарения является удобность совершения сделки с точки зрения ее оформления. Для передачи дара договор составляется и подписывается сторонами, далее необходимо собрать пакет документов для регистрации сделки. При этом законодательство не обязывает обращаться к нотариусу, чтобы удостоверить такую сделку, сделать можно все самостоятельно. Еще одним существенным преимуществом является отсутствие налогообложения, если объект дарения переходит к члену семьи или близкому родственнику (братьям, сестрам, бабушке или дедушке).

У дарственной имеются и другие положительные стороны:

• Отсутствие преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности — если гражданин желает переоформить свою долю в недвижимости на определенное лицо, то ему не нужно оповещать других собственников об отчуждении имущества и ждать при этом месяц. Он вправе распоряжаться своей частью по своему усмотрению.
• Отсутствует обязанность оплаты НДФЛ, как при отчуждении имущества по договору купли-продажи.
• Если дарение осуществляется сыну или дочери, находящейся в браке, то на такое имущество не распространяется право совместной собственности, и в случае развода квартира не подлежит разделу между супругами.

Минусы дарственной на квартиру

Вопреки множеству положительных аспектов при подписании дарственной на квартиру, существуют и отрицательные обстоятельства, которые могут возникнуть при заключении договора:

1. При заключении сделки дарения между кровными (близкими) родственниками, налог 13% от оцененной стоимости квартиры не взимается. Но если одариваемой стороной является сторонний гражданин, сделка подлежит налогообложению и все расходы несет сторона, принимающая квартиру в дар.
2. Договор дарения можно отменить, признав сделку недействительной, в связи с возникшими сомнениями о психически-эмоциональном состоянии дарителя. Статистика подтверждает наличие подобных инцидентов, где в большинстве своем замечены со стороны дарения – люди пожилого возраста, иные социально незащищенные категории граждан, люди с психическими расстройствами, и граждане, которые не имеют другого жилья.
3. Процесс дарения носит безусловный характер, что отрицает возможность составления договора с определенными обязательствами. Например, обозначить проживание дарующей стороны в квартире до самой смерти. В этом случае предпочтительнее оформить завещание или договор купли-продажи.
4. При получении квартиры в собственность путем подписания дарственной, не оформляется налоговый вычет за покупку недвижимости. Этот факт должна учитывать одаренная сторона.
5. Несмотря на возможность оформить дарственную на долю квартиры, сделка не может быть совершена быстро, если все собственники имущества имеют равные права. Решить спорную ситуацию можно только в судебном порядке.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Процедура оформления дарственной

Для того чтобы провести сделку, следует иметь согласие обеих ее сторон. Даритель выражает свое желание подарить недвижимое имущество, а одаряемый принять его в качестве подарка. Чтобы оформить дарственный договор, следует собрать необходимый пакет документов, который состоит из:

• составленного с учетом законодательных норм дарственного договора. Заполнять его можно в произвольной форме. Для того чтобы оформить документ по всем правилам, следует приготовить три подлинника (по оригинальному договору для дарителя и одаряемого и один для хранения в деле). Если сделка будет оформляться в нотариальной конторе, то следует иметь два оригинальных договора и одну его копию;
• оригинала документа, подтверждающего собственнические права дарителя на недвижимость. Он представлен свидетельством государственной регистрации недвижимости;
• выписки из домовой книги, с указанием полноценного состава всех прописанных в квартире лиц на дату регистрации дарственной;
• разрешения мужа/жены, свидетельства о разводе или свидетельства о смерти супруга/супруги, то есть документами, которые подтверждают отсутствие мужа/жены;
• документов БТИ, представленными справкой об оценке собственности и кадастровым паспортом;
• заявлений от обеих сторон следки, необходимых для прохождения процедуры регистрации передачи собственнических прав (для дарителя) и их получения (для одаряемого);
• квитанции из банковского учреждения, подтверждающей уплату налога;
• доверенности в случае если к процедуре оформления дарственного договора привлекается третья сторона.

Оформление договора на несовершеннолетнего одаряемого практически не отличается от стандартной дарственной. Для оформления договора на ребенка, к основному пакету бумаг следует приложить согласие попечителей несовершеннолетнего в письменной форме.

Зная все преимущества и недостатки данного документа, можно принять правильное решение касательно его оформления и составить договор таким образом, чтобы у желающих не было возможности его оспорить, а одаряемый был защищен и смог в полной мере воспользоваться своими правами на жилую недвижимость, предоставленными ему дарителем.

Скачать договор дарения доли жилого дома (образец)

Где оформляется дарственная на квартиру между близкими родственниками

С июня 2016 года заключение сделки по дарению недвижимости несколько усложнилось. Если раньше можно было в домашних условиях составить договор, подписать его и отнести в регистрирующий орган, то теперь так просто все сделать не получиться.

Теперь любая подпись на договоре дарения должна быть заверена или нотариусом, или сотрудником Росреестра, или МФЦ при приеме документов. Это нововведение позволило уменьшить количество злодеяний, которые касались изъятия квартир злоумышленниками у собственников под давлением. Где по закону можно оформить дарственную правильно?

Исходя из вышенаписанного, есть только три места:

• нотариальная контора;
• многофункциональный центр;
• Росреестр.

Хотя составить договор дарения не возбраняется как самостоятельно, так и обратившись к юристу, но только нельзя его подписывать.

Оформление у нотариуса

Не всегда актуально обращаться в нотариальную контору, но это будет обязательно в некоторых случаях:

• собственниками передаваемой в дар недвижимости являются несколько человек;
• квартира –  в долевой собственности, оформление только части принадлежащей дарителю;
• жилье – совместно нажитое имущество супругов или принадлежит обоим;
• требуется заключение соглашения между мужем и женой;
• необходимо согласие супруга на сделку;
• третьему лицу составляется доверенность на проведение сделки и сбор документов.

Вообще у нотариуса есть вариант провести весь процесс дарения квартиры. Конечно, это удобно, ведь можно быть полностью уверенным в том, что все бумаги будут подготовлены правильно, а сведения проверены.

К тому же не надо стоять в очередь в Росреестре и вообще туда ездить, так как нотариус сам сдаст все документы на регистрацию и получит их после. Но за все удовольствия приходится платить, а нотариальные услуги стоят недешево, особенно для посторонних людей и дальних родственников.

Положительные факторы

Что дает дарственная на дом — плюсы и минусы такой сделки интересуют обе стороны договора.

Преимуществами являются:

• простота оформления, так как документ не нужно заверять у нотариуса, достаточно без ошибок составить и скрепить подписями;
• отличная альтернатива завещанию, так как права переходят к новому владельцу при жизни дарителя и наследнику не придется ждать 6 месяцев;
• надежность, так как недвижимость, приобретенная таким образом, при расторжении брака разделу не подлежит;
• возможность обойти ограничение в виде преимущественного права (при передаче доли квартиры);
• новый владелец приобретает права сразу после подписания соглашения, не дожидаясь регистрации в Росреестре;
• сложность оспаривания (оспорить можно только в течение 3 лет и только в исключительных случаях);
• легко выписать из принятого в дар помещения прописанных;
• отсутствие необходимости платить налог, если сделка заключается между близкими родственниками;
• не нужно нотариально подтверждать подлинность документации;
• возможность обозначить срок передачи вещи.

Стоимость дарственной и сроки оформления

Если дарственная составляется у нотариуса, то стоимость удостоверения зависит от обстоятельств обращения к нему. Для сделки, подлежащей обязательному нотариальному заверению — 0.5% от суммы договора, но не менее 200 руб. и не более 20000 руб.

Если нотариальная форма не обязательна и дарение совершается между близким родственниками:

• При стоимости квартиры до 10 миллионов — 3000 рублей плюс 0.2 процента.
• Свыше 10 миллионов — 23000 рублей плюс 0.1 процент, но не более 50 тысяч рублей.

При дарении другим лицам:

• До 1 миллиона — 3000 рублей плюс 0.4 процента.
• Свыше 1 миллиона до 10 миллионов — 7000 рублей плюс 0.2 процента от суммы, превышающий 1 миллион рублей.
• Свыше 10 миллионов — 25000 рублей плюс 0.1 процента от суммы сделки, превышающей 10 миллионов.

К сведению

Если нет необходимости обращаться за услугами к нотариусу, то для оформления дарственной следует составить договор дарения и обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. Из всех расходов придется оплатить только госпошлину в размере 2000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ 218 от 13.07.2015, регистрация перехода права собственности по договору дарения происходит:

• В течение семи рабочих дней, если осуществляется через Росреестр.
• В течение девяти рабочих дней при предоставлении документов через МФЦ.

Выгодность оформления дарственной на ребёнка

Дарственная на квартиру между близкими родственниками имеет плюсы при оформлении недвижимости на несовершеннолетнего ребёнка. До наступления 18 лет право распоряжения полученным имуществом предоставляется законным представителям.

Данная процедура имеет явные преимущества при создании благоприятных условий для ребёнка и обеспечении его будущего материального состояния со стороны дарителя.

Недостатком дарственной на несовершеннолетнего считают невозможность продажи или сдачи в аренду приобретённого жилья.

Одним из нюансов оформления договора о дарении также является указание определённых условий со стороны дарителя, которые должны быть полностью соблюдены одариваемым лицом. В некоторых случая даритель обязует несовершеннолетнего получить высшее образование или же создать семью.

После выполнения описанных требований, ребёнок, достигший 18 лет, обладает полным правом распоряжения полученного имущества. При этом данное условие некоторые считают недостатком при сложившихся личных обстоятельствах.

Дарственная на недвижимость имеет плюсы и минусы. В этом случае стоит учитывать, что при оформлении какой-либо сделки с полученным имуществом владелец не получит налогового вычета от государства в соответствии с установленными правами действующего законодательства.

Отзыв

Например, для того, кто планирует дарить квартиру, огромным плюсом становится возможность отзыва договора дарения. Эта схема используется “ушлыми” стариками, которые стараются всеми силами обеспечить себе прекрасную старость якобы взамен на жилплощадь. А так как в России с этим не очень, люди соглашаются безукоризненно соблюдать условия договора, чтобы потом получить за свои действия вознаграждение.

Тем не менее отозвать дарственную на квартиру можно не всегда. Хотя, если хорошенько постараться, то вы сумеете в любом случае вернуть себе жилищную площадь на законных основаниях. Например, достаточно заручиться доказательствами того, что после дарения у вас резко ухудшилось материальное положение или появилась ужасная болезнь. В принципе, это только звучит страшно. Любой современный юрист-профессионал способен отозвать дарственную на квартиру, если его клиент – пожилой человек. Для собственника данное явление является плюсом, для одаряемого – минусом.