Основные моменты
Инвестиции в недвижимость всегда будут одним из безопасных способов не только сохранить свои сбережения в сложные экономические времена, но и возможность получать пассивный ежемесячный доход.
Решив приобрести коммерческую недвижимость для инвестиции, необходимо тщательно просчитать доходность выбранного объекта, найти надёжного арендатора для сдачи помещения.
Инвестиции имеют риски, необходимо их избежать. Внимательно изучайте всю документацию, проверяйте продавца и арендатора на надёжность. Рассмотрите рынок недвижимости, потребности возможных клиентов.
Важно также выбрать удобный способ работы, оформить ИП или ООО, если собираетесь сдавать инвестиционный коммерческий объект в аренду. Каждый из вариантов оформления имеет свои плюсы и минусы, просчитайте выгодный для себя вариант
Материалы, представленные в данном разделе, не являются индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Подписывайтесь на наш Telegram канал
И читайте последние новости, статьи и прогнозы от MBFinance первыми
Подписаться
Вложения в зарубежную недвижимость – стоит ли?
Этап 1: инвестируя в недвижимые объекты, находящиеся за рубежом, вкладчик определяется с целью инвестиций.
Часто люди хотят сберечь капитал от инфляции, поэтому покупают площадки в Европе, где цены не подвержены резким скачкам, не происходит обесценивания. Рынок жилья и коммерческих площадок в Германии, Великобритании, Швеции, Франции – стабилен. Инвестиции выдерживают проверку временем и демонстрируют рентабельность от 4 до 9 % в год. Если собственник планирует умножать капитал, стоит выбирать доступный рынок с потенциалом роста.
Сложность с выбором объекта понятна: иностранному гражданину трудно ориентироваться на незнакомом рынке с совершенно другими коммерческими условиями. Для изучения аналитики подходят обзоры из периодических деловых изданий, а также обзорные статьи от крупнейших коммерческих организаций по работе с недвижимостью, таких как «Colliers International», «Knight Frank».
Этап 2: Вкладчик оценивает рентабельность финансирования.
В Европе также существуют рыночные законы. Один из них: инвестирование в недвижимость на этапе строительства всегда выгоднее, чем другие варианты. Если такой вариант не подходит, стоит подыскивать «квадратные метры», построенные не ранее, чем 10 лет назад, либо новое здание. Такие объекты еще не успевают перейти к агентам и находятся у девелоперов.
Не лишним будет изучение таких факторов, как поток туристов, состояние объектов инфраструктуры, популярность площадки, а также ее стоимость в переводе на российскую валюту.
Этап 3: важные дополнительные траты.
Дополнительные расходы – обязательное сопровождение покупки недвижимости за границей. Услуги юристов, посредников в финансовых вопросах, риелторы, нотариус, страхование и налоги, оплата услуг управляющей компании и гербовый сбор. В среднем такие денежные траты составляют 6-8 % от цены недвижимости.
Какой вид недвижимости выбрать
Каждый фонд или краудинвестинговая площадка отдает предпочтение различным объектам инвестирования. Кто-то вкладывается в жилую недвижимость, кто-то в коммерческую, есть и смешанные варианты. Как правило, дольщик не выбирает объекты, но может выбрать фонд по целевому назначению. Рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта.
Инвестиции в недвижимость
Апартаменты как новый инвестиционный тренд
На Западе инвестиции в апартаменты популярны. Относительно новый и довольно устойчивый тренд — покупка меблированных номеров в апарт-отеле (гостиница, номера в которой оборудованы как квартиры).
Минимальный срок аренды от 1 месяца. После покупки номера управляющая компания гарантирует его заполняемость, проводит проверку арендаторов, собирает с них деньги за проживание и следит за техническим состоянием помещения. Размер комиссионных составляет 10—20%.
Доходность: 6—8%годовых. Преимущества такого способа инвестирования — получение пассивного дохода без поиска арендаторов. В числе минусов отсутствие гарантий по стабильной загрузке сдаваемых площадей, моральный износ актива, издержки на ремонт, высокая комиссия управляющих компаний.
На зарубежных рынках второй вариант — это покупка комнаты (апартаментов) в студенческих общежитиях. Доходность составляет до 10% годовых.
Инвестиции в апартаменты
Минусы прямых инвестиций — высокий порог вхождения от 25 тысяч долларов при покупке зарубежной недвижимости. Минусы для коллективных инвестиций — это риск недозагрузки при неправильно выбранном объекте.
В России сегмент апартаментов после бурного роста переживает период регулировки законодательной базы. Апартаменты по-прежнему относят к нежилой недвижимости, в них нельзя прописаться, можно только зарегистрироваться на относительно короткий срок, аналоги на их содержание гораздо выше, чем в жилом фонде.
С другой стороны, застройщики, поймав тренд, вывели на рынок несколько комплексов апартаментов,которые после покупки можно сдать на любой срок.
Арендаторов находит управляющая компания. При этом ряд компаний готовы выкупить у инвестора свой объект через 5—7 лет. Порог вхождения – от 4 млн рублей за апартаменты эконом класса, до 10—12 млн в комфорт-классе.
Из минусов отметим низкую ликвидность актива, большие комиссионные, невозможность проконтролировать УК.
Апарт отель YE’S
Арендный бизнес в коммерческой недвижимости
Покупка и сдача в аренду жилой недвижимости в российских мегаполисах приносит не более 3% годовых чистого дохода. Полученный доход не покрывает инфляционные издержки. Срок окупаемости однокомнатной квартиры 35—40 кв. м превышает 20 лет.
Покупка на ранней стадии строительства коммерческих помещений на первых этажах жилых зданий с последующей сдачей в аренду:
- Доходность зависит напрямую от выбранного актива, его востребованности именно в этом жилом комплексе.
- Минус прямых инвестиций: стоимость коммерческого помещения начинается от 4 млн рублей.
Покупка и сдача в аренду складской недвижимости.
Минусы для частного инвестора – отсутствие необходимых компетенций при выборе объекта инвестирования и высокая стоимость актива.
Инвестиции в относительно недорогие объекты могут стать неудачными из-за неправильно выбранного месторасположения, плохого состояния самого объекта.
Инвестирование в складскую недвижимость
Покупка и сдача в аренду магазина (ритейл, стрит-ритейл)
Доходность 11—12% годовых. Наиболее высокую доходность демонстрируют объекты на границе Москвы и области, наименьшую — дорогие объекты на главных столичных торговых улицах(Тверская, Арбат). Окупаемость таких объектов составляет от 10 лет. Востребованы торговые площади от 2500 кв. м, которые можно превратить в мини-ТЦ, сдавая арендаторам.
Покупка и сдача в аренду офисов
Наиболее популярны небольшие форматы до 150 кв. м и помещения, которые можно приспособить под коворкинги. Есть шанс, что удастся найти арендаторов. Минусы те же: высокий ценник и отсутствие профессиональных знаний об этом сегменте рынка.
Покупка и сдача в аренду офисов
Рынок совместных инвестиций в России и мире
Базовый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость на рынках западного капитала – это взаимные фонды,объединенные общей аббревиатурой REIT. Управляющие компании взаимных фондов вкладывают полученные от пайщиков средства в покупку ликвидной недвижимости,подходящей для сдачи в долгосрочную аренду.
Мировая капитализация всех REIT находится на уровне 1,7 триллиона долларов, большая часть —около 1 триллиона долларов — приходится на рынок США.
REIT недвижимости делятся на долевые, зарабатывающие на аренде, и на ипотечные, зарабатывающие на выдаче ипотеки и торговле производными ипотечных ценных бумаг. Доля гибридных фондов, зарабатывающих и на ипотеке, и на аренде, не превышает одного процента.
Работа REIT в США жёстко регулируется финансовыми властями. Вот список необходимых для работыREIT-фонда правил: ¾ своего капитала эти фонды обязаны вкладывать в недвижимость, а 90% от заработанного пускать на выплату дивидендного дохода. Поэтому и банкротство среди таких фондов происходит крайне редко.
Коллективные инвестициями в России — закрытые паевые фонды недвижимости
В России за коллективными инвестициями нужно идти в закрытые паевые фонды недвижимости. По информации экспертов, они занимают более 30% российского рынка. В объекты инвестирования вложено более 2,5 трлн рублей.
Российские ЗПИФН (такой аббревиатурой обозначаются закрытые фонды недвижимости) состоят из одного или сразу нескольких объектов.
Российские ЗПИФН
В состав фонда могут входить как жилые объекты, так и коммерческая недвижимость: офисы класса «А» и«В», стрит-ритейл, помещения на первых этажах жилых зданий. Все это капитализируется и приносит доход пайщикам. Подбор объектов недвижимости и выбор инвестиционной стратегии — прерогатива управляющей компании, которая также отвечает за рисковую составляющую своих проектов.
Доходная часть ЗПИФН – это прибыль от продажи или аренды входящих в его состав объектов. Выйти из такого фонда нельзя до завершения его работы, а получить свой доход можно только в определенные промежутки времени.
Технологические окна для выплаты прибыли открываются, как правило, раз в три месяца. Российские фонды предпочитают спекулятивные операции по купле-продаже недвижимости. Доля арендных операций минимальна.
Покупка «билета» в фонд для инвестора с относительно небольшим капиталом дает возможность получить прибыль от объектов, которые стоят очень дорого и при других сценариях были бы просто недоступны из-за высокого порога вхождения.
Основные недостатки ЗПИФН – невозможность досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты комиссионных управляющим даже при отрицательной доходности. Средняя продолжительность жизни этого своеобразного пула инвесторов — от 7 лет. По окончании срока фонд закрывается, имущество распродается.
Российские ЗПИФН
Риски и «подводные камни»
В отдельном рассмотрении нуждается тема рисков, связанных с инвестированием в коммерческую недвижимость. На данный момент есть 3 группы рисков:
- политические;
- экономические;
- юридические.
Политические риски обусловлены неопределённостью геополитического позиционирования России. Непоследовательность российской внешней политики приводит к постоянному балансированию между «центрами силы», что вызывает частую смену приоритетов и союзников. Это крайне негативно сказывается на международной безопасности, приводит к войне разнообразных санкций и контрсанкций. Как следствие, страдают отрасли экономики, связанные с торговлей, туризмом и массовыми мероприятиями. До сих пор нет твёрдых гарантий проведения чемпионата мира по футболу 2018 года, а ведь именно на него завязан гостиничный бизнес тысяч инвесторов.
Не менее сложная ситуация связана с продолжающимися кризисными явлениями в российской экономике, имеющими внутренние, системные причины. Её однобокая, ориентированная на экспорт сырья, структура оказалась не способна противостоять падению цен на нефть и газ. К сожалению, нет никаких оснований считать, что в ближайшие годы ситуация существенно поменяется. Дефицит валюты по-прежнему будет оказывать давление на деловую активность в большинстве отраслей экономики, в особенности на розничную торговлю и сервисное обслуживание зарубежной техники.
К юридическим рискам следует отнести попытки властей РФ изыскать новые источники для финансирования бюджета и госпрограмм, заткнуть образовавшиеся финансовые бреши. Кроме упомянутого введения системы рейтинга для гостиничных заведений, стоит помнить, с 1 января 2017 кадастровая оценка недвижимости полностью находится в руках государства. Чем бы ни было обосновано такое решение, оно открывает большие возможности для произвола со стороны коррумпированных чиновников. Расчёт налога на недвижимость исходя из её кадастровой стоимости уже создал серьёзные проблемы для бизнеса. Теперь же оспорить саму оценку стоимости стало невозможно. Дополнительные проблемы могут возникнуть также у малого бизнеса при выведении недвижимости из жилфонда. Наконец, неопределённость царит вокруг темы инвестиций в платные парковки. Едва ли стоит ждать большого инвестиционного спроса на них в отсутствии регулирующего закона.
Но это всё ситуационные риски, связанные непосредственно с переживаемым Россией периодом общего системного кризиса. Однако, есть и риск совершенно другого рода. Если частный инвестор выступает как физическое лицо, то по российскому законодательству он может быть обвинён в незаконной предпринимательской деятельности
И не важно, что инвестор заключил договор с арендатором и честно платит подоходный налог. Если его инвестиционная деятельность сопряжена с получением крупного дохода, то она может подпадать по статью 171 УК РФ «Незаконное предпринимательство», что грозит арестом на срок 6 месяцев
Здесь, как водится, есть простор для творчества контролирующих органов. Поэтому настоятельно рекомендуется оформление индивидуального предпринимательства.
P.S.
Всем профита!
28.02.2017
Способы заработка на коммерческой недвижимости
Необязательно покупать готовый коммерческий объект – вы можете купить его на любой стадии строительства или же соорудить самостоятельно, ведь способов заработка с таким инвестиционным инструментом существует сразу несколько. Что выгоднее, купить коммерческую недвижимость или построить самому, я расскажу далее в статье.
Покупка готовой и благоустройство
В центре города коммерческие помещения не должны пустовать. Даже если они пришли в упадок или выглядят не совсем презентабельно, то можно их выкупить отремонтировать, оборудовать и продать или сдать в аренду с хорошей выгодой. Ведь коммерческая недвижимость от застройщика будет стоить в разы дороже, чем сооружение, которое видало виды.
Как я уже отметила выше, в центре города каждый квадратный метр земли может быть использован и принесет прибыль своему владельцу. Например, если возле только открывшегося гипермаркета пустует территория или стоит заброшенное здание, то мудрый инвестор сразу оценит данный объект, как потенциально выгодный. Открывшийся крупный супермаркет привлечет большое количество потребителей в этот район, а значит все близлежащие коммерческие объекты также выгодно располагать в этой местности.
Строительство новой недвижимости
Преимущество строительства с нуля в том, что инвестор может сам выбрать где, как и для чего будет построена коммерческая недвижимость. Если вы избираете этот способ заработка на подобных объектах, то сами сможете выбрать наиболее выгодный район, расположение, спланировать особенности постройки и ее оформления.
Дело в том, что, проанализировав особенности того или иного района, вы можете заранее, по имеющейся инфраструктуре, определить какие коммерческие объекты будут актуальны через год или несколько лет, а значит новое сооружение будет пользоваться спросом и принесет отличную прибыль.
Инвестирование в готовое помещение
Вложить средства в уже готовый арендный бизнес – наиболее простой вариант, но он также имеет некоторые нюансы. К примеру, вы должны не просто купить уже готовое здание под магазин или кафе, но и оценить почему его продают – не по той ли причине, что данный объект расположен в невыгодном месте и попросту не приносит дохода своим владельцам?
Как инвестировать в бизнес читайте в отдельной статье блога. Кроме того, что выкупить готовое сооружение и сразу же выручить с него деньги, продав или сдав в аренду, инвестор может выручить из него максимум и, не только инвестировать в недвижимость, но и в бизнес. Конечно, для этого необходимо иметь определенные знания и умения, а также объективно оценивать, сможет ли данное предприятие в будущем развиваться и приносить прибыль.
Коммерческая недвижимость является весьма выгодным инвестиционным инструментом, обгоняя по прибыльности даже жилую недвижимость, которая нынче пользуется таким спросом. Тем не менее, чтобы вложить средства в такой объект, необходимо иметь определенный опыт в инвестициях и уметь анализировать и прогнозировать, сколько конкретный объект недвижимости при имеющихся условиях сможет принести профит. Если вы хорошо владеете конъюнктурой рынка, то вполне сможете стать успешным инвестором в этой сфере и зарабатывать очень крупные суммы.
Коммерческая недвижимость
Является среднеустойчивой к факторам внешнего рынка и показывает доходность на уровне 10-14% при правильной стратегии инвестирования, удачной локации и грамотном управлении данной недвижимостью. Срок окупаемости вложений 10-12 лет.
Данный вид недвижимости стал популярен относительно недавно, поскольку спрос и растущий рынок предпринимательской активности диктуют свои условия. Это привлекает как частных, так и корпоративных инвесторов. Вложения могут варьироваться от десятков тысяч до десятков миллионов долларов в зависимости от масштабов (крупные офисные центры, отели, склады).
Кризисный 2020 год показал подверженность риску данного сегмента недвижимости, но цифры I квартала 2021 года говорят о достаточно быстром восстановлении. Особенно актуальны инвестиции в отели и сегмент «dark development» (склады последней мили, пункты выдачи заказов, «dark store» и «dark kitchen» – магазины без покупателей и кухня с доставкой на районе).
Объекты для инвестирования
Коммерческая недвижимость в первую очередь предназначена для ведения бизнеса и получения прибыли. Рассмотрим варианты вложений, на которые подразделяются инвестиции в нежилые помещения.
Офисы
Офисная недвижимость – один из самых популярных и ликвидных объектов недвижимого имущества, куда инвесторы предпочитают вкладывать финансовый капитал. Офис представляет собой нежилое помещение коммерческого назначения.
Доходность офисной недвижимости зависит от множества факторов:
- класс бизнес-центра;
- расположение офиса;
- площадь офисного помещения;
- транспортная доступность;
- инфраструктура района.
Наиболее прибыльная инвестиционная бизнес-модель при вложении капитала в офисное здание – покупка объекта на стадии строительства с последующей сдачей его в аренду.
Торговые помещения
Торговые помещения – это разновидность коммерческой недвижимости, предназначенная для организации продаж товаров и услуг. Как правило, инвесторы вкладывают капитал в торговую недвижимость, которая расположена либо на пешеходных улицах, где сосредоточен туристический и бизнес-трафик, либо вблизи жилых кварталов.
В центральных частях города арендаторы и владельцы коммерческих помещений предпочитают организовывать точки общепита (кафе, рестораны) или открывать магазины непродовольственных товаров (одежда, обувь, мебель). А в спальных районах торговая недвижимость больше ориентирована на открытие аптек, супермаркетов и товаров для дома.
Производственно-складские объекты
Производственно-складской объект – это помещение, часто использующееся для хранения и транспортировки сырья и готовой продукции. Для получения большей доходности от данного типа вложений инвесторы покупают складские помещения вблизи крупных предприятий, федеральных автомобильных развязок и железнодорожных путей.
Чаще всего российские инвесторы предпочитают сдавать производственно-складские объекты в долгосрочную аренду крупному бизнесу.
По состоянию на 2022 год в России рынок производственных объектов испытывает нехватку качественных и многофункциональных складских помещений.
Гостиницы и хостелы
Гостиничная недвижимость предназначена для временного проживания людей. Наиболее часто встречающиеся виды отелей – гостиницы и хостелы.
Основное отличие хостела от гостиницы – ценовая политика. У хостела цены ниже, чем у гостиниц. Однако и уровень сервиса в хостеле, как правило, более низкий.
Инвестиции в гостиницы и хостелы приносят инвестору наибольшую прибыль, когда объект недвижимости размещен в местах туристического потока: морские и горнолыжные курорты, достопримечательности и т. д.
Апартаменты
Инвестиции в апартаменты – надежная альтернатива покупки жилой недвижимости. По сравнению с обычными квартирами, апартаменты по стоимости дешевле на 15–25% и в плане инвестиций более выгодны. В среднем апартаменты окупаются на 5–7 лет быстрее, чем обычная квартира.
Среди видов апартаментов различают апарт-отели, доходные дома и кондоминиумы.
По российскому законодательству апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. Таким образом, они не подпадают под правила жилищного кодекса. Более того, непроработанная законодательная база по отношению к данному виду имущества делает судебную практику при решении споров с апартаментами сложной и неоднозначной для их владельцев.
Гаражи и парковки
Еще одной категорией коммерческой недвижимости считаются гаражи и парковки.
Как правило, данный тип инвестиций пользуется спросом в городах и районах, где есть острая нехватка парковочных мест и большая загруженность на дорогах. Жители городов-миллионников готовы платить за то, чтобы их автомобиль находился в сохранности при любых погодных условиях, и при этом не нужно было бы тратить время на поиск свободного места для машины.
На рынке недвижимости гаражи и парковочные места – наиболее доступные объекты для частного инвестора. Они отличаются более низкой стоимостью, чем покупка апартаментов, гостиниц или складов.
Что касается парковок, то чаще всего в инвестиционных целях рассматриваются новостройки с подземным паркингом. Средний срок возврата инвестиций при вложениях в гаражи и парковки составляет 5–8 лет.
Критерии выбора готовой коммерческой недвижимости:
- Расположение
- Цена за кв.м.
- Возможность применения штурмовых конструкций:
- Увеличение этажности
- Расширение за счет прилегающей территории
- Использования пространства между зданиями
- Как использовать то, что для всех неликвид
- Плохое состояние (если возможно быстро сделать хорошее)
Нужно искать объекты с интересным потенциалом
Что делать, если вы купили здание с участком, а застроить можно — не больше 40%? В этом случае можно рядом с готовым объектом построить ещё одно здание и между ними сделать крышу.
Например: Между двумя зданиями остался незадействованный участок площади. Можно оставить всё как есть. Но предлагаем вариант лучше, чтобы увеличить прибыль с объекта. Покупаете брус для стоек и перекладин, сверху на него укладываете прозрачный поликарбонат и обустраиваете банкетный зал или летнее кафе. Вот пример штурмовой конструкции, благодаря которой люди из улицы выжимает по 10 тыс. долларов в неделю.
С помощью штурмовых конструкций существует возможность увеличения площади объекта, который вы купили. Это можно сделать:
- на участке (вширь)
- в высоту
Вы уже выбрали объект или несколько, тогда важно помнить и соблюдать определенную последовательность действий при покупке объекта
Посмотрите видео, о том как правильно выбрать и на что обращать внимание при покупке коммерческой недвижимости
Как использовать площадь максимально эффективно
(Видео-отрывок из вебинара «Как создать капитал на недвижимости без вложений?» Николая Мрочковского)
Что это такое коммерческая недвижимость
Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций
Сейчас мой публичный инвестпортфель – более 5 000 000 рублей.
Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.
Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.
Подробнее
Под коммерческой недвижимостью понимается любой нежилой объект, приносящий доход своему владельцу. Поскольку такие объекты используются для ведения бизнеса (магазины, офисы, складские помещения), в случае удачного стечения обстоятельств, доходы инвестора могут быть весьма высоки. Но высоки и риски, связанные с потерей спроса при спаде деловой активности и росте конкуренции. Поэтому принимая решение об инвестировании в коммерческую недвижимость, приходится просчитывать большее число вариантов, чем в случае жилой.
Если рассматривать виды коммерческой недвижимости по её назначению, то можно выделить следующие:
- свободного назначения (бары, рестораны, спортивные сооружения);
- торговая (торговые павильоны, магазины, гипермаркеты, аптеки);
- офисная (офисы компаний, консультационное и бытовое обслуживание населения);
- складская (склады оптовых и розничных торговых компаний);
- апартаменты (гостиницы, хостелы);
- социальная (медицинские учреждения, вокзалы);
- индустриальная (производственные корпуса, склады готовой продукции).
Часто эту классификацию сокращают до торговых, офисных и складских помещений, как пользующихся наибольшим спросом. По непонятным причинам в России не считаются недвижимостью парковочные места. Есть различные нормативные акты, регулирующие использование придомовых территорий в качестве парковочных мест. Кроме того, есть практика применения Письма Минфина России от 30.05.2006 № 03-03-04/1/487, согласно которому оборудованные парковочные места относятся к объектам внешнего благоустройства. Однако, на данный момент не существует федерального закона, регулирующего имущественные права в отношении парковочных мест как самостоятельных объектов недвижимости. О проработке такого закона в Государственной думе РФ не раз сообщалось в СМИ, но закон так и не принят.
Покупка коммерческой недвижимости с целью извлечения дохода может предполагать такие варианты:
- сдача в аренду;
- продажа по более высокой цене;
- создание на новых площадях собственного бизнеса.
Классическое инвестирование относится к первому варианту. Особенно выгодным может быть инвестирование в недвижимость на стадии строительства объекта. В большинстве случаев это позволяет добиться серьёзной экономии. Однако, и окупаемость вложения может растянуться на более длительный период. Кроме того, многие девелоперы не идут на такой вариант, предпочитая реализацию уже готовых объектов. Основной риск при покупке строящейся недвижимости связан с возможными проблемами со стороны девелопера (мошенничество, банкротство, затягивание сроков сдачи объекта).
Современные многоквартирные дома зачастую проектируются с учётом того, что первый, а иногда и второй этаж изначально являются не жилыми, а приспособлены для офисной или торговой деятельности. Кроме того, в ряде случаев инвестор приобретает жилую недвижимость, рассчитывая затем вывести её из жилфонда. При этом нужно быть готовым к тому, что процесс это трудоёмкий, длительный, требует значительных затрат и множества согласований. Достаточно упомянуть лишь некоторые детали:
- должен быть оборудован отдельный вход с улицы;
- требуется письменное согласие не менее 2/3 жильцов дома после их ознакомления с целью смены статуса помещения;
- для технического обеспечения ведения бизнеса может потребоваться подведение дополнительного электрического кабеля.
Успешность инвестиций в коммерческую недвижимость во многом зависит от правильного выбора места
На что следует обратить особое внимание:
- техническое состояние объекта;
- управляющая компания;
- перспективы развития микрорайона;
- наличие удобных подъездных путей;
- парковочные места (особенно бесплатные);
- электрификация прилегающей территории;
- есть ли проблемные объекты по соседству.
При составлении договоров купли-продажи и аренды объектов недвижимости лучше не экономить на услугах профессиональных юристов именно в данной области: внезапно «всплывающие» нюансы могут стоить намного дороже. К примеру, правовые коллизии могут возникать, если у недвижимости и земли под ней разные собственники.
Преимущества и недостатки коллективных инвестиций в недвижимость
Несмотря на комиссии краудфандинговых платформ, доходность инвесторов при коллективных инвестициях сопоставима, а зачастую выше доходности от покупки отдельного объекта коммерческой недвижимости. И это при условии низкого порога входа (от 300 000 рублей) и меньших рисках.
Разберемся почему так получается.
Самая высокая доходность сейчас в России у объектов стоимостью 300 — 900 млн. руб. Как правило это небольшие торговые здания в спальных микрорайонах с высокой плотностью населения. Доходность по таким объектам составляет 10-15% годовых. По сравнению с единичными объектами стоимостью от 10 до 100 млн, средняя доходность по которым 8 — 10 % годовых.
Это объясняется тем, что в бюджете до 100 млн существенно выше спрос, который формируют частные инвесторы. Целью покупки у которых часто бывает не только высокая доходность, но и престиж, имидж, сохранение капитала, спокойствие. Повышенный спрос толкает цены на такие объекты вверх, снижая доходность. В бюджете от 300 млн, доля нерациональных покупателей меньше, что дает адекватные цены на объекты и более высокую доходность.
Преимущества коллективных инвестиций:
Низкий порог входа;
Порог входа в фонды коллективных инвестиций от 300 000 руб. Но если вы вкладываете более существенные суммы (10 — 50 млн. руб.), фонд готов давать более высокую доходность, отравляя себе меньший процент комиссионных за продажу и управление объектом.
Доходность 10 – 12%;
Средняя доходность сопоставима с доходностью по профессионально подобранному отдельному объекту коммерческой недвижимости, а также выше, чем у большинства классических низкорисковых способов получения пассивного дохода.
Профессиональный подбор объектов;
Все объекты недвижимости, выставленные к продаже, проходят тщательный всесторонний аудит на юридическую чистоту, доходность, техническое состояние, коммерческую привлекательность, надежность арендаторов.
Прозрачность инвестиций;
По сравнению с классическими портфельными паевыми фондами инвестиции в недвижимость намного прозрачнее так как инвестор выбирает конкретное здание и может получить полную информацию о нем до совершения сделки.
Безопасность;
Уровень безопасности остается высоким благодаря всесторонней̆ проверке предлагаемых объектов. Деятельность осуществляется в соответствии с Федеральным законодательством и контролируется несколькими регуляторами. Проводится обязательное страхование всех объектов недвижимости.
Не требуют времени на управление объектом недвижимости;
Отсутствие головной боли за управления объектом. Эксплуатацию объекта, диалог с арендаторами по текущим условиям, и поиск новых арендаторов осуществляет управляющая компания.
Ежемесячные выплаты;
Регулярные ежемесячные выплаты производятся инвесторам уже на следующий месяц после приобретения объекта.
Недостатки коллективных инвестиций
Дольщик не участвует в управлении объектом.
Так как управлением объекта полностью занимается управляющая компания, даже если вы не согласны с политикой и стратегией управления, вы не можете поменять арендаторов, сделать редивелопмент объекта и каким либо еще образом оказать влияние на управление объектом недвижимости.
Оплата комиссий всем участникам процесса коллективных инвестиций.
Комиссии управляющей компании, специализированному депозитарию, регистратору, аудиторам и оценщикам, снижают потенциальную доходность по объекту недвижимости. Но с дугой стороны снижают риски, повышают безопасность и прозрачность инвестиций.
Заключение
По данным Росреестра, число сделок с недвижимым имуществом постоянно растет. Часть жилых помещений куплены для того, чтобы покупатель смог сберечь крупную сумму денег от инфляции и попытаться получить с нее прибыль. Другими словами, инвестиции в недвижимость в нашей стране уже не такой редкий случай, как было еще десятилетие назад. Несмотря на то, что во многих направлениях инвестирования доход не слишком высокий, а риски существенные, сам процесс инвестирования – дело нужное. Другое дело, что инвестиции в недвижимость в последнее время заслужили репутацию сомнительных. И тому есть причины:
- долгая окупаемость затрат. Доход от сдачи недвижимости в аренду на самом деле не так высок, как хотелось бы. Момент окупаемости (с учетом производимых затрат) может так и не наступить.
- сомнительная ликвидность. Недвижимость в нашей стране легко теряет в цене. Кроме того, при продаже раньше, чем через три года, с полученной суммы взимается подоходный налог, что может свести на «нет» все попытки заработать.
- высокие сопутствующие расходы (коммуналка, налоги, поддержание недвижимости в надлежащем состоянии);
- быстрое моральное устаревание недвижимости. С той скоростью, с которой в нашей стране ведется строительство, новостройки «состариваются» скорее, чем их хозяева. Кроме того, приобретенная квартира в новостройке даже после одного хозяина становится «вторичкой». А рынок вторичного жилья сейчас переживает не лучшие времена. Люди предпочитают жилье в новостройке по многим причинам, в том числе и потому, что для жилья в новых домах предусмотрены льготные кредиты.
Чтобы подытожить все написанное, скажем следующее. Если в вашем конкретном случае плюсы от инвестирования недвижимости перевешивают недостатки, есть смысл получить этот опыт и сделать выводы самостоятельно. Возможно, именно вы окажетесь тем инвестором, который сможет заработать состояние при работе с недвижимостью. Желаем вам удачи.
