Как снизить налог при продаже квартиры

Как снизить размер выплат?

Способ 1 подойдет тем, кто приобретал квартиру на собственные средства или в ипотеку и имеет на руках все подтверждающие документы. В этом случае налог выплачивается от разницы между стоимостью приобретенного жилья и ценой, за которую его продают.

Пример. Квартира приобреталась за 2 115 000 рублей, продается за 3 670 000 рублей, кадастровая стоимость – 3 200 000 рублей. У владельца на руках есть договор, который подтверждает, что он купил жилье за 2 115 000 рублей. Государству нужно будет выплатить 13% от разницы между покупкой и продажей: (3 670 000 – 2 115 000) х 0,13 = 202 150 рублей.

Если бы владелец стал продавать эту же квартиру, учитывая ее кадастровую стоимость – 3 200 000 рублей, то размер налога был бы в разы выше. 3 200 000 х 0,7 = 2 240 000 рублей, что меньше суммы, указанной в договоре – 3 670 000 рублей, поэтому налог будут отсчитывать от нее. Таким образом налог составит: 3 670 000 х 0,13 = 477 100 рублей, что в 2 раза больше, чем при использовании первого способа.

️ Если продавец планирует сократить сумму налога приведенным выше способом, важно не забыть подать декларацию и предоставить документы о ранее произведенных расходов (то есть подтвердить факт того, что квартира была куплена ранее). За владельца налоговая это не сделает, и могут возникнуть проблемы

Способ 2 позволяет сократить размер налога, воспользовавшись имущественным вычетом, который составляет 1 000 000 рублей. Этот способ в большей степени подойдет тем, у кого нет документов, подтверждающих расходы на квартиру, например, если жилье было подарено или перешло по наследству, а минимальный срок владения еще не наступил.

Пример. Квартира была получена в наследство. Владелец продает ее за 4 180 000 рублей. Расчет производится следующим образом: (4 180 000 – 1 000 000 (имущественный вычет)) х 0,13 = 413 000 рублей.

Посчитаем размер налога с продажи квартиры, учитывая кадастровую стоимость – 5 300 000 рублей. 5 300 000 х 0,7 = 3 710 000 рублей. Цена на квартиру – 4 180 000 рублей – выше, поэтому из нее и рассчитывается налог: 4 180 000 х 0,13 = 543 000 рублей. Счет опять не в пользу расчетов по кадастровой стоимости.

Пользоваться правом на имущественный вычет при продаже можно каждый год. Если продавец реализует за год сразу несколько квартир, то 1 000 000 рублей будет распределен между ними. Те, кто воспользуется этим способом, также обязательно должны подать декларацию на налоговый вычет – сама налоговая без соответствующего документа его вычитать не будет.

️ При реализации квартиры за ту же цену, за которую она была приобретена, налог платить не надо, если прошло уже положенное количество времени. Но обязательно придется подать налоговую декларацию.

Произведя несложные расчеты, продавец сам определит, какой из вариантов поможет больше сократить размер налога.

Также налог платить не потребуется при продаже квартиры по договору цессии (уступке права требования). Например, жилье было приобретено в 2018 году на старте продаж. Через два года, к моменту завершения строительства, но до получения ключей, владелец решил эту квартиру продать. Поскольку недвижимость еще не находится в собственности, продавец передает права на нее покупателю. Формально цена такой квартиры остается той, что указана в договоре, однако рыночная цена может оказаться выше. Этим пользуются инвесторы, которые приобретают квартиры на этапе строительства котлована и потом перепродают на более высокой стадии готовности.

Таким образом, современное законодательство позволяет либо не платить налог от продажи квартиры, либо существенно сократить его.

Советы продавцам квартир:

  1. Перед продажей посчитать срок владения жильем, учитывая дату приобретения – до 2016 года или после. Если необходимые сроки уже прошли, не переживать о налоге.
  2. Если минимальный срок владения еще не наступил, узнать кадастровую стоимость квартиры.
  3. Посчитать размер налога, учитывая кадастровую стоимость и разные способы сокращения выплат, описанные выше.
  4. Не забыть предоставить в налоговую инспекцию декларацию и оплатить налог до 30 апреля следующего года. В 2020 году в связи с угрозой распространения коронавируса и введением режима самоизоляции срок подачи декларации был продлен до 30 июля, но заплатить налог необходимо до 15 июля.

Как уменьшить налог на имущество физических лиц

Налог на дом или квартиру покупатель начнет платить со следующего года после купли-продажи. С 2020 году все субъекты РФ начали рассчитывать имущественные налоги по показателям стоимости объектов в кадастре. Она отражена в ЕГРН, увеличивается после каждой государственной оценки недвижимости.

Чтобы снизить налог на имущество физических лиц, можно попробовать оспорить стоимость объекта по кадастру, воспользоваться вычетами и льготами по НК РФ.

Налоговый вычет

  • Герои РФ и СССР;
  • граждане с инвалидностью I и II групп, дети-инвалиды;
  • участники войн и боевых действий в состав вооруженных сил;
  • льготники после аварии на ЧАЭС;
  • пенсионеры и предпенсионеры;
  • военные пенсионеры по выслуге лет, по состоянию здоровья или оргштатам;
  • собственники хозпостроек для личного хозяйства, если их площадь не превышает 50 кв. м.;
  • ряд иных категорий налогоплательщиков.

Льгота предоставляется в отношении только одного объекта из следующих групп — квартиры и комнаты (или их части), дома (или их части), хозпостройки, гаража или машино-места. Если у гражданина есть объекты из нескольких перечисленных групп, он получит льготы по каждому их них.

Также в НК РФ есть льготы по площади недвижимости, на которую не будет начисляться налог на имущество:

  • 20 кв. м. — для квартиры, части дома;
  • 10 кв. м. — для комнаты, части квартиры;
  • 50 кв. м. — для частного дома.

Если у семьи есть три и более несовершеннолетних ребенка, налог не будет дополнительно начисляться на 5 кв. м. площади квартиры (комнаты) или на 7 кв. м. частного дома на каждого из детей. Например, если в семье 5 детей, то налог дополнительно не начисляется на 25 кв. м. квартиры или на 35 кв. м. частного дома.

Как подать заявление в ИФНС о снижении размеров налога на недвижимость? Спросите юриста

Снижение кадастровой стоимости

Собственник может попробовать оспорить кадастровую стоимость, чтобы уменьшить размер имущественного налога. Общие правила оспаривания:

  • нужно заказать отчет эксперта-оценщика о рыночной цене недвижимости, сравнить его с показателем стоимость по ЕГРН;
  • если рыночная цена существенно выше кадастровой, заявление на оспаривание можно подать в комиссию при Росреестр или в суд;
  • на основании решения комиссии или суда в ЕГРН будет указано, что стоимость по кадастру приравнивается к рыночной цене.

Оспорить кадастровую стоимость можно только в отношении текущего налогового периода. За предыдущие годы ИФНС налог не пересчитает.

Как уменьшить площадь дома для уменьшения налогов

Для расчета имущественного налога ИФНС берет данные о площади объекта и его кадастровой стоимости. Следовательно, уменьшив площадь недвижимости, можно снизить налоговые платежи. Однако сделать это очень сложно:

  • площадь квартир и комнат в МКД изначально нельзя уменьшить;
  • для уменьшения площади частного дома нужно делать реконструкцию, направлять уведомления в местную администрацию, заказывать проект и т.д.;
  • стоимость расходов на реконструкцию, документы и согласования будет наверняка выше, чем экономия на налогах.

Если у вас возникли вопросы, связанные с налогообложением при продаже недвижимости, применении льгот и вычетов, проконсультируйтесь у наших специалистов. Мы поможем оформить документы в ИФНС, разъясним нормы судебной практики и законодательства.

Можно ли скрыть продажу дарением

Это очень плохой вариант, как для продавца, так и для покупателя. Если вместо продажи оформить договор дарения, то прежний собственник не будет платить НДФЛ. Но расторгнуть договор дарения намного сложнее, даже если приобретатель откажется передать обещанные деньги по расписке. При определенных условиях сделку можно признать фиктивной, но за это продавца и покупателя привлекут к ответственности.

Для покупателя такой вариант тоже чреват рисками. Ему придется платить НДФЛ на доход, полученный в виде объекта недвижимости. Передав деньги по расписке, без указания сумм в договоре, очень сложно предъявить какие-либо претензии к прежнему собственнику. Также при дарении нельзя воспользоваться вычетами, которые даются за покупку недвижимости.

Как посчитать минимальный срок владения имуществом?

Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.

Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев

Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.

Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.

Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwitter
Напишите комментарий