Двойная субаренда: специфика
Вместе с тем некоторые юристы обращают внимание на формулировки 6-й статьи ГК РФ. Там сказано, что в ситуациях, когда гражданские правоотношения не могут быть прямо урегулированы в силу отсутствия релевантных норм законодательства, а практика делового обычая еще не сформировалась — применяются нормы в рамках аналогии закона
И в этом случае, в принципе, «вторичный» субарендатор может попробовать предъявить «первичному» арендатору требование о перезаключении договора так, чтобы продолжить пользоваться имуществом.
Но на практике, как отмечают юристы, это возможно только тогда, когда субарендатор вовремя истребовал подписания «прямого» контракта с владельцем недвижимости. Если же контрагент «первичного» арендатора бездействовал, то все «нижестоящие договора» в общем случае прекращают свое действие
Поэтому ООО «Коннектметаллист» следует с осторожностью подходить к заключению контрактов, по которым реальный владелец имущества на несколько уровней выше, чем фактический арендодатель
Вместе с тем некоторые юристы говорят о наличии возможности трактовать условия субаренды как механизм, при котором «нижестоящие» контрагенты все же могут рассчитывать на заключение нового контракта с владельцем недвижимости — именно в силу возможности применения норм в рамках аналогии закона.
Об основных моментах
По своей сути, понятие субаренды связано с большим количеством тонкостей и нюансов.В частности, затрагивается даже тема, связанная с уплатой налогов.
До 2012 года лица, которые оформляли субаренду и стандартную аренду, могли использовать упрощённый вариант. Сейчас даже данные действия требуют применения только стандартной системы налогообложения.
Сама субаренда, как говорилось выше – повторное оформление аренды, только в адрес третьего лица.
Главное – чтобы непосредственный собственник помещения дал своё согласие на проведение подобных сделок. Процедуру можно осуществлять как по отношению к жилым, так и нежилым объектам недвижимости.
В субаренду можно сдавать целые помещения, либо только их части, отдельные.
Обычно схема объясняется так:
- Нежилое помещение арендуется при участии организаций и физических лиц, за определённую стоимость.
- Только следующим этапом становится составление соглашений.
- При желании, цену можно устанавливать большую.
Что такое аренда и субаренда? Как правильно заключить договор субаренды? Ответы в этом видео:
https://youtube.com/watch?v=Ulvmf-8HWZc
Законодательная база
Пункт 2 Гражданского Кодекса, а если точнее – статья 615 подтверждает законное право на совершение подобных действий.
Права арендатора
У арендатора есть право на осуществление следующих действий с объектом по своему усмотрению:
- Передача прав по аренде в пользу третьих лиц.
- Передача для безвозмездного использования.
- Составление соглашений по субаренде.
Между тем, у первоначальных договоров не предусматривали возможности передачи объектов третьим лицам. Можно лишь включить дополнительный пункт, согласно которому допустимой становится субаренда.
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
- потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
- потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).
Арендатор
Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.
Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.
Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.
Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.
Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.
Субарендатор
Этому участнику сделки, разрешено пользоваться зданием в рамках соглашения. При этом, он обязан:
- Контролировать техническое и пожарное состояние здания согласно действующих нормативов.
- Отвечать перед структурами, выдающими разрешение на предпринимательское занятие.
- Устранять последствия аварий и прочего вреда, нанесенного зданиям.
- Не вправе осуществлять переделку или реконструкцию помещения без согласования с арендатором.
- Вовремя перечислять арендную плату, отображенную в соглашении.
- оповещать арендатора за месяц, о преждевременном разрыве субарендного соглашения.
Перед оформлением субарендного соглашения субарендатору нужно будет предъявить арендатору справки:
- О банковских реквизитах, заверенных подписью гл. бухгалтера и печатью учреждения.
- Выписку из ЕГРЮЛ, полученную не позже, чем за месяц до оформления договора.
- Подтвердить полномочия, предоставляющее право подписи в соглашении на субаренду.
Особенности налогообложения
Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.
Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».
Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».
Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.
Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.
Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.
Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.
Что такое субаренда?
Этот вид арендных отношений представляет собой сдачу недвижимости во временное пользование третьему лицу.
У собственника недвижимости может быть свое мнение касательно сдачи помещения в субаренду:
- он имеет полное право отказать арендатору в сдаче в субаренду своей недвижимости;
- он может разрешить арендатору сдавать часть помещения, но только при условии, что тот каждый раз будет обращаться к нему за письменным согласием в совершении сделки;
- он может дать арендатору неограниченные права, прописать в договоре аренды пункт, где будет указываться, что вторая сторона сделки имеет право передавать недвижимость во временное пользование столько раз, сколько нужно;
- он может заключить с арендатором соглашение на оформление договора субаренды, при этом сам владелец недвижимости будет выбирать субарендатора либо же сам будет определять условия такой сделки.
Что такое субаренда квартиры?
Немало предприимчивых людей в нашей стране используют схему сдачи арендованного жилья. Заключая договор аренды, некоторые граждане затем начинают подыскивать кого-то, кто захочет снимать квартиру у арендатора.
Обычно на такой шаг идут те лица, которые взяв квартиру большой площадью, не используют все помещение. А чтобы площадь не пустовала и арендатор не переплачивал за квартиру, он и ищет субарендаторов.
Стоимость субаренды может даже превышать стоимость аренды. Если, к примеру, изначально договор был заключен на продолжительный период и никаких поправок касательно цены за аренду не вносилось, то в новый договор субаренды может быть заложена новая цена, которая, кстати, может отличаться от изначальной стоимости в сторону увеличения.
Как результат: арендатор не только сдает жилье в субаренду, но и получает от этого прибыль, которая может пойти на погашение расходов по первой сделке. Также у него может остаться дополнительный доход.
Чтобы сделка со сдачей квартиры в субаренду имела юридическую силу, необходимо в договоре аренды прописать пункт о том, что арендатор имеет право заключать такой договор с третьим лицом.
Что такое субаренда нежилого помещения?
Это понятие ничем не отличается от субаренды жилого помещения. Разница только в объектах недвижимости. Чтобы сдать склад, магазин или другой объект, арендатор должен иметь на это право, которое должно быть прописано в рамках действующего договора аренды либо же арендодатель должен предоставить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.
Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды. Если сделка будет заключена на больший срок, тогда она будет считаться ничтожной.
Срок субаренды может быть меньше срока аренды, а продлевать этот срок стороны могут, но опять же только на период, который не выходит за рамки действия договора аренды.
Что такое субаренда земельного участка?
Субаренда земли – процесс передачи земельного участка арендатором в пользование третьему лицу. Земля может быть как государственной, так и коммунальной, частной. Она должна быть передана в субаренду без изменения целевого назначения. И передается она только если арендодатель согласится на сдачу участка либо если этот пункт будет значиться в договоре аренды.
Чтобы сделка имела юридическую силу, арендатор и субарендатор должны заключить письменный договор. Текст этой сделки не должен противоречить тексту основного договора, заключенного между арендатором и арендодателем.
Отдать земельный участок в субаренду арендатор имеет право только с разрешения собственника земли. Но есть ситуации, при которых арендатор может и не получать одобрение от собственника, а только лишь уведомить его о том, что земля будет сдана субарендатору:
- если сделка оформляется не только на земельный участок, но и на строение, находящееся на этом участке;
- если земельный участок находится в собственности государства (муниципалитета), при этом срок договора аренды между арендодателем и арендатором составляет больше 5 лет;
- если арендатор передал собственнику участка запрос на то, чтобы тот разрешил пересдачу земли, но уже прошло больше одного месяца, а ответное письмо так и не было получено.
Что такое субаренда нежилого помещения?
В самом начале разберемся с главным вопросом — субаренда нежилого помещения, что это такое?
Если прибегать к нормам законодательства, то субаренда нежилого помещения — это осуществление повторной сдачи конкретно взятого объекта недвижимости по договору найма или аренды лицу, которое по факту является третьим, но также заинтересовано в использовании имущества.
При этом, субаренда невозможна в случае, если нет соответствующего согласия на это собственника.
Процедура широко применима к ситуации как с жилыми, так и с нежилыми помещениями. При этом, в субаренду может быть взято не нецелое помещение, а только одна конкретно взятая его часть. Всё зависит от того, на что будет согласен собственник, и к какому соглашению друг с другом придут арендатор и субарендатор.
СПРАВКА: Понятно, что понятия аренда помещений и субаренда имеют существенные различия. Вопрос субаренды помещений регулируется Гражданским законодательством, а именно статьей 615. Данная норма разрешает осуществлять субаренду, однако, при наличии определенных условий.
Гражданский кодекс уверяет, что лицо, являющееся арендатором, имеет право осуществлять следующие действия с недвижимостью, используемой в соответствии с договором аренды. Он может:
- передавать свои права на использование третьему лицу, являющемуся субарендатором;
- сдавать строение в субаренду;
- а также отдавать его в безвозмездное использование.
Статья 615 данного нормативно правового акта допускает возможность осуществления субаренды, а также, рассказывает, на каких основаниях может быть осуществленаподобная сделка.
Также стоит обратить внимание на статью 157.1 Гражданского кодекса нашей страны, в которой говорится о том, что согласие арендодателя на осуществление субаренды должно соответствовать всем требованиям законодательства. К источникам права можно отнести и статью 432 Гражданского кодекса, которая содержит в себе основные правила и допустимые требования для того, чтобы заключить отношения по субаренде
К источникам права можно отнести и статью 432 Гражданского кодекса, которая содержит в себе основные правила и допустимые требования для того, чтобы заключить отношения по субаренде.
Также стоит уделить должное внимание статьям 168, и 1103 Гражданского кодекса. В данных нормах установлено, что арендодатель может расторгнуть договор субаренды в одностороннем порядке в случае, если посчитает, что так или иначе, его права были ущемлены или нарушены
В данных нормах установлено, что арендодатель может расторгнуть договор субаренды в одностороннем порядке в случае, если посчитает, что так или иначе, его права были ущемлены или нарушены.
ВНИМАНИЕ: К источникам права по данному вопросу можно отнести и решения районных судов, которые занимались делами, связанными с субарендой. Положительный или отрицательный опыт судебных тяжб можно взять на вооружение, и использовать как источник права.. Таким образом делаем вывод, что договор субаренды – это понятие, которое подразумевает под собой согласие на его применение всех трёх сторон договора
Стать участниками субаренды могут как физические лица, так и юридические
Таким образом делаем вывод, что договор субаренды – это понятие, которое подразумевает под собой согласие на его применение всех трёх сторон договора. Стать участниками субаренды могут как физические лица, так и юридические.
Основным условием допуска субаренды является согласие собственника на подобную сделку
К сожалению, его несогласие или неведение относительно того, что к сделке аренды привлекается третье лицо, может стать основанием для того, чтобы не допустить подобное сотрудничество.
Ещё одно важное условие состоит в том, что субарендатор может использовать земельный надел в соответствии с договором аренды, составленном первоначально, то есть, он не может осуществлять с недвижимостью действия, которые запрещены договором или же им не предусмотрены.
Субарендатор не может наделяться теми правами, которыми не наделен арендатор.
Также, субарендатор должен быть платежеспособным, в противном случае, если он не осуществляет оплату использования недвижимости, всю ответственность за просрочку платежа несет арендатор.. Существует и масса других условий, которые так или иначе обязательны к исполнению, однако, они имеют индивидуальный характер и могут быть применены в конкретно взятых ситуациях
Существует и масса других условий, которые так или иначе обязательны к исполнению, однако, они имеют индивидуальный характер и могут быть применены в конкретно взятых ситуациях.
Риски субаренды
Наибольший риск несет субарендатор, поскольку он является наименее защищенной стороной договора. Однако существуют риски и для других участников сделки
Стоит обратить внимание на следующие детали:
- Получение согласия собственника на субаренду. Если арендодатель не был уведомлен, а договор аренды не предусматривает последующей сдачи помещения, договорные отношения могут быть прекращены.
- Договор должен быть зарегистрирован, если он заключен на срок от одного года и более. В этом случае на имущество накладывается обременение, что может отпугнуть потенциальных покупателей в случае продажи.
- Договор субаренды превышает срок аренды. В этом случае договор теряет свою юридическую значимость. Согласно российскому законодательству, он должен быть меньше или равен сроку аренды. При заключении договора следует попросить копию оригинала договора аренды.
- Риск неоплаты. Если субарендатор задерживает или прекращает платежи, арендодателю придется платить самому. Большинство договоров аренды нежилых помещений предусматривают расторжение договора при просрочке платежей более двух раз.
Если договор субаренды заключен до даты начала аренды, сделка будет считаться недействительной. Даже документ, подписанный обеими сторонами, становится недействительным.
Понятия
Правовые отношения между сторонами аренды (арендодателем и арендатором) устанавливаются в договоре аренды, который содержит ключевые условия передачи недвижимости в пользование арендатора.
Таким образом, аренда – это передача объекта недвижимости (или иного имущества) собственником другому лицу на время.
Стороны обговаривают условия использования имущества, правовые обязательства сторон, ответственность по договору, порядок внесения арендной оплаты, а также порядок расторжения сделки.
В ходе аренды наниматель нежилого помещения вправе сдать его третьим лицам. При этом ответственность за состояние арендованного объекта все равно несет арендатор.
Другими словами, данная сделка заключается в уступке права пользования недвижимым (или иным) имуществом в рамках основного договора аренды.
Передача имущества в поднаем субарендатору повышает возможные риски его собственника. Извлечь дополнительную выгоду владелец может, повысив стоимость арендной платы.
Основным условием заключения договора субаренды является получение письменного согласия от собственника недвижимости.
Законодательные нормы
Общие условия сделок аренды/субаренды регулируются следующими правовыми актами:
| Положениями ст. 608 Гражданского кодекса РФ | установлено кто может выступать в качестве арендодателя |
| В ст. 606 ГК РФ | определяется понятие аренды, устанавливаются права и обязанности сторон |
| Нормы ст. 432 ГК РФ | определяют порядок оформления договора субаренды |
Нюансы взаимоотношений сторон договора
Договор аренды является достаточно прозрачным и распространенным в юридической практике. У собственника имущества возникают риски, но их можно свести к минимуму при правильном составлении договора.
Субаренда более сложная сделка. У нее имеется ряд особенностей, которые необходимо знать перед оформлением соглашения.
Арендодатель должен понимать имеющиеся риски, перед тем, как согласовывать договор субаренды.
| Нежилое помещение может передаваться в наем сторонним лицам без разрешения собственника | риски увеличиваются, если арендодатель находится на отдалении от сдаваемого объекта недвижимости и не имеет возможности следить за тем, как он используется |
| Обязанность регистрации сделки и оплата налогов | который уплачивает арендатор. Обязанность по уплате налога возникает, если срок действия договора превышает 1 год. Налог можно не платить, если договор заключен на срок менее 1 года, но такое условие может быть оспорено налоговой инспекцией и признано злоупотреблением для избежания налогообложения. В таком случае арендатор вынужден будет уплатить налог и заплатить штраф |
| Риски несет и субарендатор | В случае, если арендатор оформил договор с владельцем недвижимого имущества на срок, который менее срока сделки субаренды, то получить внесенную арендную плату обратно не получится. Собственник нежилого помещения не отвечает за действия арендатора и не может нести за него ответственность |
| Если условия сделки нарушаются, арендодатель вправе расторгнуть договор с арендатором | в результате чего автоматически завершится и договор поднайма имущества |
| Если имуществу причинен ущерб действиями субарендатора, возмещать убытки будет арендатор | поскольку ухудшение состояния помещения приводит к нарушению условий договора |
Несмотря на то, что субаренда и аренда недвижимого имущества являются распространёнными соглашениями, и права сторон подлежат юридической защите, они имеют ряд нюансов.
Сложности могут возникать в ситуации, когда арендатор не уведомил надлежащим образом арендодателя о своих планах пересдать в наем часть арендованного нежилого помещения.
В этом случае правоотношения сторон не будут защищены законодательно, и если одна из сторон нарушит контракт, то добиться защиты прав другой стороны в судебном порядке будет проблематично.
Пошаговая инструкция
Передача в субаренду земельного участка осуществляется в общепринятом порядке, который осуществляется в несколько этапов:
- потенциальный субарендатор знакомится с условиями договора аренды, определяя возможность передачи имущества в субаренду;
- арендатор получает от арендодателя письменное разрешение на заключение субарендного соглашения, если это необходимо по условиям аренды;
- стороны оговаривают условия субаренды, готовят проект договора;
- потенциальный субарендатор знакомится с документами, необходимыми для заключения соглашения о субаренде;
- стороны подписывают договор;
- субарендное соглашение регистрируют в Росреестре, если это необходимо в соответствии с действующим законодательством.
Надо отметить, что процедура заключения сделки субаренды мало чем отличается от схемы вступления в арендные правоотношения. Единственное различие заключается в том, что предметом отношений выступает уже арендованное имущество, а заключить сделку без получения согласия от арендодателя невозможно в случаях, регламентированных ст.22 ЗК РФ, либо можно, но при передаче участка в субаренду необходимо уведомить об этом арендодателя.
Пример из практики:
С исковым заявлением в суд обратился владелец земельного участка, который настаивал на признании договора субаренды его имущества недействительным. Истец пояснил, что передал во временное пользование участок сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет. Однако арендатор через 3 года пользования землей передал её в субаренду. При этом арендодатель не давал разрешения на это. Судья, принял иск к рассмотрению, а в процессе разбирательства установил:
- арендатор действительно передал имущество в субаренду;
- договор субаренды заключен сроком на 2 года;
- субарендодатель не смог предоставить разрешения от арендодателя в письменном виде на передачу имущества в субаренду;
- в арендном договоре сказано, что арендатор имеет право по своему усмотрению распоряжаться земельным участком, в том числе передавать его в субаренду, без получения на это письменного разрешения.
Судья отказал в удовлетворении иска, в связи с тем, что договор субаренды заключен без нарушения норм действующего законодательства. Арендатор не обязан получать разрешения от арендодателя на передачу имущества в субаренду, так как такая возможность предусмотрена арендным соглашением.
В целом, владелец земельного участка при заключении договора аренды может разрешить передавать его в субаренду прямо в тексте договора, либо указать, что такая возможность предоставляется только после получения от него разрешения в письменном виде.
Кроме этого, арендатор имеет право запретить передавать имущество в субаренду. В таком случае передача арендованного объекта третьим лицам невозможна.
Для того чтобы избежать спорных ситуаций в отношении направлений пользования имуществом арендатором, за помощью в составлении договора рекомендуем обратиться к юристу. Специалист учтет все пожелания клиента и подготовит проект соглашения, максимально адаптированный под конкретную ситуацию.
