В России хотят создать стандарты классов жилья: как его оценивают сегодня

Требования к домам и квартирам бизнес-класса

Шло время, ситуация в экономике менялась, менялись и требования к недвижимости. Все чаще новые дома стали предлагаться не сами по себе, а в составе жилых комплексов. При этом качество жизни в них в значительной мере определялось наличием развитой инфраструктуры и сервисом, доступным только для жильцов данного ЖК.

Это позволило размещать новостройки бизнес-класса не только вне престижных районов города, но и вдали от сформировавшейся жилой застройки. Если «Донстрой» в 2010 году построил одиночный «Дом в Сокольниках» в обжитом районе, то ЛСР возводит большой ЖК «Зиларт» среди бывших промзон – на территории завода ЗиЛ. При этом одновременно строится и инфраструктура – магазины, поликлиники, школы, парки. В проекте есть даже кукольный театр…

А что с размером квартир? Статистика утверждает, что за период с 2013 года средняя площадь жилья бизнес-класса сократилась более чем на 20% – с 95 до 75 кв. метров. Еще в 2016 году известный архитектор Сергей Скуратов в разговоре о работе над несколькими корпусами ЖК «Зиларт» отметил, что запрос на большие квартиры остался в прошлом, и, начиная примерно с 2012 года, их площадь во всех типах недвижимости начала снижаться, при этом появилась такая категория, как студии. В «Зиларте», например, можно купить жилое помещение минимальной площадью около 22 кв. метров…

В последнее время квартиры бизнес-класса начали предлагаться и в Новой Москве. В начале декабря 2020 года ГК А101 объявила о старте продаж в доме №5 второй очереди ЖК «Испанские кварталы». Он расположен на проспекте Магеллана, недалеко от новой дороги «Солнцево – Бутово – Варшавское шоссе» и станции метро «Прокшино».

Кстати, Магеллан – весьма условный испанец. Родился он, вырос и стал капитаном в Португалии, и только из-за отсутствия поддержки своих планов на родине, отправился в кругосветное путешествие под флагом Испании. Не получится ли так, что и новый дом, окруженный корпусами комфорт-класса, тоже к нему относится? Ведь площадь квартир в нем начинается от 22 кв. метров, что довольно далеко от параметров, определяемых в «Единой методике классифицирования…».

Новостройки премиум-класса

И, наконец, мы переходим к жилью премиум-класса. 

Некоторыми важными критериями, выводящими жилье данного класса на качественно новый уровень, можно назвать следующие: 

– архитектурный облик зданий требует глубокой проработки;

– новостройки гармонируют с историческим окружением;

– бескаркасные из керамического кирпича и монолитно-ж/б-каркасные дома;

– количество этажей, как правило, не превосходит 8-10;

– высота потолков – от 3 м;

– система «умный дом» с контролем инженерных коммуникаций;

– еще более развитая система охраны: патрулирование придомовой территории, лестничных клеток; посты охраны в ключевых точках.

«Это полнейшая схоластика»

Большинство опрошенных «Домом» экспертов полагают, что терминологические изыскания Минстроя и к нему примкнувших никак не отразятся на рынке жилья. «На мой взгляд, изменение наименования объектов массового рынка, которым озадачились чиновники, это полнейшая схоластика, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. — Какие бы стандарты ни учредили власти в отношении доступного жилья, и каким бы образом они ни называли новостройки для «широких народных масс», едва ли эти новации воспримет рынок. Если же изменится не только само наименование, но и будет учрежден некий общеобязательный стандарт качественных характеристик (к примеру, наличие отделки), то это приведет к росту цен, к чему не готовы ни девелоперы, ни тем более покупатели».

По мнению Валерия Кочеткова, начальника отдела продаж департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость», для обывателей нововведение, скорее всего, просто пройдет незамеченным. «Во всяком случае, ни на что в обычной жизни оно не повлияет, — обещает эксперт. — Требования к стандартному жилью, предположительно, будут следующими: площадь — от 20 до 50 квадратных метров, со всеми коммуникациями, счетчиками воды и электричества, сантехникой, плитой…»

Наталия Кузнецова считает, что выражение «стандартное жилье» благозвучнее, чем «экономкласс», и более понятно среднестатистическому потребителю. Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина соглашается: звучит лучше, но на спрос не повлияет. «Приобретая квартиру, покупатель в первую очередь ориентируется на ее стоимость и свои финансовые возможности», — указывает она. То есть знаменитое «как вы яхту назовете, так она и поплывет» в случае с новостройками не работает.

Откуда появилась недвижимость «бизнес-класса», и что это вообще такое?

«Единая методика классифицирования…» дает исчерпывающее количество критериев, но этот документ не является стандартом, безусловно регламентирующим работу девелоперов, поэтому отношение предлагаемых квартир к тому или иному классу в значительной мере определяется маркетологами застройщика. Кроме того, с течением времени «реперные точки» существенно изменились и продолжают меняться – первый элитный дом Москвы, знаменитый «Вересаева, 6» – в наши дни таковым, пожалуй, уже называться не может.

Принято считать, что бизнес-класс выделился из «элитки» в конце 90-х, когда строительство домов премиального уровня перестало быть уникальным явлением, а на рынок пришло множество покупателей из бурно развивающегося среднего класса, да и некоторые более состоятельные представители предпринимательского сообщества и топ-менеджеры больших корпораций хотели получить комфорт и качество без излишеств, в том числе и ценовых.

Именно в те времена сформировался стереотип, согласно которому дом бизнес-класса имеет квартиры большой площади, расположен в центре или другом престижном районе Москвы в окружении парков, особняков и городских достопримечательностей. При этом сам дом тоже в какой-то мере достопримечательность – он один такой, это уникальное предложение на рынке.

Классификация жилья: характеристики от застройщика

Впрочем, единой классификации жилья на российском рынке все равно сейчас нет. Каждый девелопер использует свою собственную и классифицирует проекты так, как сам это понимает. В результате многие проекты часто просто «меняют вывеску», мигрируя из экономического в более высокий комфорт-класс. Характеристики при этом сохраняются прежние. 

Так что классификация носит рекомендательный характер, и далеко не все застройщики воспринимают ее как руководство к действию. 

В итоге жилье зачастую имеет признаки как одного класса, так и другого. Но если застройщик относит свой ЖК к бизнес-классу, он выставляет соответствующую цену, поэтому полезно различать хотя бы формальные критерии. 

Изменения в школах в 2022 году в части приёма на обучение

Закон «Об образовании» предоставляет преимущество при зачислении в начальную школу тем детям, чьи полнородные и неполнородные братья и сёстры уже обучаются в данном учебном учреждении. Другими словами — если кто-то из детей уже ходит в школу, ребёнка возьмут в это же заведение в первую волну приёма

При этом неважно, проживают ли дети в одной семье и по одному адресу, зарегистрирован ли будущий первоклассник на закреплённой за школой территории

В связи с этим обновлён перечень документов для приёма в учебное заведение: добавлено свидетельство о рождении брата и (или) сестры. Прочих приложений изменения в школах в 2022 году не коснулись, для зачисления нужно также предъявить:

• документ, удостоверяющий личность родителя;
• свидетельство о рождении ребёнка.

При поступлении в общем порядке потребуется документ о регистрации ребёнка по месту жительства или пребывания на закреплённой территории.

В отдельных случаях понадобятся:

• документ, подтверждающий установление опеки или попечительства;
• документ, подтверждающий право внеочередного, первоочередного, преимущественного приёма;
• заключение психолого-медико-педагогической комиссии (при наличии);
• документ, подтверждающий право ребенка на пребывание в России;
• аттестат об основном общем образовании.

Все документы, кроме аттестата, предоставляются в копиях с предъявлением оригиналов.

Разработка проектных решений и новых стандартов

В итоге, закон был принят Госдумой, подписан Президентом, и наступил этап реализации проекта. Для выработки строительных нормативов для возведения «стандартного жилья» (этим занимается Минстрой, и в течение этого года работа должна быть завершена) было решено прибегнуть к мировому архитектурному опыту и провести конкурс среди проектировщиков жилья. Организация конкурса была поручена АИЖК и Минстрою, среди конкурсантов, предложивших лучшие архитектурные концепции жилой застройки, присутствуют проектные бюро из Европы (Нидерланды, Италия, Словения) и Латинской Америки (Колумбия, Бразилия).

Победители будут определены в апреле текущего года, их разработки, по заявлению главы Минстроя, войдут в единый перечень типовых проектов. Предполагается, что все застройщики должны будут выбирать исключительно из проектов, занесенных в реестр или же брать эти проекты за основу и создавать эксклюзивные решения. Собственно, новые стандарты будут определяться Минстроем именно на базе архитектурных решений, предложенных победителями конкурса.

Новые ФГОСы (общеобразовательные стандарты)

С 1 сентября детей начнут обучать по доработанным нормативам. Новый ФГОС-2022 предусматривает комплекс требований к образовательному процессу для учащихся и классов. Свод правил предписывает, как и чему следует учить школьников, а также каких результатов необходимо достичь.

По сравнению с предыдущими стандартами, новый ФГОС-2022 содержит больше конкретики и ещё сильнее акцентирует внимание на практических навыках. Например, раньше учителю русского языка необходимо было достичь такого общего результата, как способность ребёнка участвовать в диалоге

Теперь требуется, чтобы школьник освоил участие в диалоге разных видов: побуждение к действию, обмен мнениями, запрос и сообщение информации в виде не менее шести реплик. 

Например, раньше учителю русского языка необходимо было достичь такого общего результата, как способность ребёнка участвовать в диалоге. Теперь требуется, чтобы школьник освоил участие в диалоге разных видов: побуждение к действию, обмен мнениями, запрос и сообщение информации в виде не менее шести реплик. 

По старым стандартам для географии ученику достаточно было владеть основными теоретическими знаниями. Сейчас он должен уметь объяснять влияние географических объектов и явлений на качество жизни человека и окружающей его среды. 

Подобные развёрнутые требования предусмотрены для всех предметов программы. На практике это означает, что ребёнка научат применять теоретические знания в повседневной жизни. 

Но это ориентиры для преподавателей. Дети новый ФГОС-2022 почувствуют прежде всего в части изучения второго иностранного языка — теперь он будет факультативным. Его включат в программу по заявлению учеников, родителей несовершеннолетних учащихся и при наличии в школе необходимых условий. Для тех, кто уже изучает второй иностранный язык, он может остаться обязательным.

Условия новых ФГОСов гласят: приём на обучение по старым стандартам прекращается с 1 сентября 2022 года. Детей, которые зачислены до принятия обновлённых стандартов, школа вправе обучать по этим новым правилам только с их согласия или согласия родителей, если ребёнок несовершеннолетний.

Новый ФГОС от 2022 года для начальных классов и такой же документ для средней школы содержит ещё одно важное изменение — учащихся будут обучать финансовой грамотности. Но не в виде дополнительного предмета, а в рамках стандартных дисциплин. . Ученики начальной школы освоят экономические знания на уроках по окружающему миру и математике

Начиная с пятого класса — в ходе изучения географии, истории, обществознания и других предметов. То есть дополнительной нагрузки не предусмотрено, но дети узнают, как рационально использовать личные сбережения, защищать их от мошенников и другие полезные вещи из сферы финансов

Ученики начальной школы освоят экономические знания на уроках по окружающему миру и математике. Начиная с пятого класса — в ходе изучения географии, истории, обществознания и других предметов. То есть дополнительной нагрузки не предусмотрено, но дети узнают, как рационально использовать личные сбережения, защищать их от мошенников и другие полезные вещи из сферы финансов.

Финансовая грамотность — необходимый навык, который пригодится выпускникам после сдачи ЕГЭ. Как говорить с детьми о деньгах и какими навыками нужно обладать для успешного ведения финансов, рассказали в нашем гайде «Финансовая грамотность для подростков».

Ответственные за реализацию проекта

• Куратор национального проекта: Виталий Мутко, заместитель председателя Правительства РФ
• Руководитель национального проекта: Владимир Якушев, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ

Нацпроект «Жилье и городская среда» формировался с учетом пожеланий регионов и их градостроительной спефицики. Свои рекомендации в в документ направили 37 российских регионов. Многие из этих пожеланий и замечаний предполагают изменение действующей нормативной базы в сфере жилищного строительства. В частности, при реализации четырех основных направлений нацпроекта (благоустроенная городская среда, комфортное жилье, доступная ипотека, скорейшее расселение аварийного жилищного фонда) предлагается учитывать климатические особенности каждого региона, а также его транспортную доступность, экономическую специализацию, архитектурные традиции и местный ландшафт. 

Задачи проекта

1. Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе посредством развития рынка ипотечных центров и поэтапного перехода от привлечения денежных средств для долевого строительства многовартирных домов и иных объектов недвижимости к другим формам финансирования жилищного строительства, обеспечиающим защиту прав граждан и снижение рисков для них
2. Модернизация строительной отрасли и повышение качества индустриального жилищного строительства, в том числе посредством установленнх ограничений на использование устаревших технологий и стимулирования внедрения передовых технологий в проектировании и строительстве, совершенствование механизмов государственной поддержки строительства стандартного жилья
3. Снижение административной нагрузки на застройщиков, совершенствование нормативно-правовой базы и порядка регулирования в сфере жилищного строительства
4. Обеспечение эффективного использования земель в целях массового жилищного строительства при условии сохранения и развития зеленого фонда и территорий, на которых располагаются природны объекты, имеющие экологическое, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение
5. Реализация мероприятий, осуществляемых федеральными органами власти и исполнительной власти субъектов РФ, по оказанию гражданам поддержки в улучшении желищных условий, включая обеспечение жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, и молодых семей
6. Развитие среднего профессионального образования в области строительства и городского хозяйства, а также реализация программ по повышению квалификации специалистов в области архитектуры
7. Создание механизмов развития комфортной городской среды, комплексного развития городов и других населенных пунктов с учетом их качества городской среды
8. Создание механизмов переселения граждан из непригодного для проживания жилищного фонда, обеспечивающих соблюдение их жилищных прав, установленных законодательством РФ

Рынок развивается: прагматик-класс, комфорт+ и бизнес+

За последние годы рынок недвижимости активно развивается и трансформируется, предлагает новые критерии, классы и подклассы. Параллельно с этим меняются и стратегии ценообразования.

Прежде всего, обращает на себя внимание разрастание классов жилья. В частности, рассмотренный нами комфорт-класс зародился как промежуточное звено между экономом и бизнесом. . Не так давно группа компаний «Самолет Девелопмент» предложила новую концепцию жилья на рынке недвижимости – прагматик-класс

Отличительной его чертой являются быстрые темпы строительства: средний срок от котлована до вручения ключей занимает 18 месяцев. Квартиры передаются покупателям с полной отделкой – можно сразу же заехать в них и жить. Строительство осуществляется по принципу конвейерного производства, а доступная цена обусловлена высокими темпами продаж

Не так давно группа компаний «Самолет Девелопмент» предложила новую концепцию жилья на рынке недвижимости – прагматик-класс. Отличительной его чертой являются быстрые темпы строительства: средний срок от котлована до вручения ключей занимает 18 месяцев. Квартиры передаются покупателям с полной отделкой – можно сразу же заехать в них и жить. Строительство осуществляется по принципу конвейерного производства, а доступная цена обусловлена высокими темпами продаж.

Одним из недавних проектов ГК «Самолет Девелопмент» является ЖК «Томилино 2018». Минимальная площадь квартиры здесь составляет 24 кв. м, доступно 10 вариантов планировок с полной отделкой под ключ в нейтральной цветовой гамме.

Также следует упомянуть о возникновении классов комфорт+ и бизнес+. Их появление обусловлено тем, что по большинству критериев жилой дом может соответствовать заявленному классу, а по некоторым параметрам даже превосходить его.

Если рассматривать актуальные тенденции, то в конкурентной среде все движется к тому, что бизнес-класс становится доступнее, чем был, к примеру, 5 лет назад. Раньше такое жилье было доступно очень ограниченному числу клиентов с высоким доходом. В настоящий момент среди покупателей встречается все больше молодых успешных предпринимателей. 

Подводя итоги, мы должны отметить то, что существующая классификация находится в процессе постоянной трансформации, ее границы достаточно размыты и допускают возникновение новых классов и подклассов, поскольку в конкурентной борьбе появляются новые форматы недвижимости. Вместе с тем жилье повышенной комфортности уже не является прерогативой исключительно высокопоставленных лиц, а становится все доступнее средней категории покупателей.

Цена улучшений: интересы государства и условия для граждан

Если ранее формат предлагаемой недвижимости и качественные параметры (в рамках строительных нормативов) определялся самим рынком, и все это зависело исключительно от спроса, который отражал реальные потребности покупателей, то сейчас государство накладывает свои ограничения.

Власти, со своей стороны, желают, чтобы граждане проживали в удобных квартирах, а новые дома улучшали архитектурный облик городов. Однако внедрения новых стандартов неизбежно приведет к росту цен на первичную недвижимость, так как нормативы, которые будут разработаны Минстроем, по определению не могут допускать более низкое качество жилья, чем современные стандарты.

Вопрос ценовой составляющей, скорее всего, усугубится переходом застройщиков от долевого строительства к проектному финансированию (проект уже утвержден Правительством в конце прошлого года). То есть, после того, как эти оба проекта получат развитие, потребителю придется доплачивать не только за избыточное качество жилья (судя по состоянию рынка текущее качество их устраивало вполне), но и за отсутствие возможности купить недвижимость на ранней стадии строительства.

Цели проекта

1. Обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для преобретения (стротельства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8 процентов
2. Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. квадратных метров в год
3. Кардинальное повышение комфортности городской среды, повышение индекса качества городской среды на 30 процентов, сокращение в соответствии с этим индексом количества городов с неблагоприятной средой в два раза
4. Создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды, увеличение доли граждан, принимающих участие в решении вопросов развития городской среды
5. Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда

Показатели национального проекта

В результате реализации национального проекта к 2024 году планируется:

• Увеличение доступности ипотечных кредитов и снижение ставки по ним до 8%
• Ежегодное введение в строй 120 миллионов квадратных метров жилья

Национальный проект предполагает в течение шести лет ежегодный ввод в эксплуатацию более 1,5 миллионов квартир и триста тысяч  индивидуальных домов. 

• Повышение индекса качества городской среды на 30 процентов и сокращение количества городов с неблагоприятной средой в два раза
• Создание действенного механизма расселения граждан из аварийного жилья

Тридцать миллионов российских семей должны переселиться из аварийного в комфортное жилье в течение шести лет реализации национального проекта «Жилье и городская среда». На эти цели будет направлено около одного триллиона рублей. 90% средств поступят из федерального бюджета, остальные – из регионов и деньги из внебюджетных источников. Ежегодно планируется расселять не менее пяти миллионов единиц аварийного жилфонда.  

Типовое жилье

Современные типовые новостройки качественно отличаются от «хрущевок». Стандартное жилье сегодня – это увеличенный метраж кухни, от 8-9 метров (исключая квартиры-студии, конечно). Квартиры просторнее, чем во времена советской застройки, с пластиковыми окнами, возможно – установленными приборами учета и потолками до 2.75 метров. Словом, типовая новостройка – это во всех смыслах благоустроенное, современное и качественное жилье.

Характеристики типового жилья:

• типовой архитектурный проект, для которого возможно повторное применение, здание чаще всего панельное;
• расположение – в спальном/отдаленном районе города;
• возможно большое количество студий и 1-комнатных квартир;
• высота потолков – до 2,75 метров;
• парковочные места на улице возле дома.

Все, что свыше – допускается, но не обязательно.

Примеры типовых новостроек в Новосибирске: ЖК Плющихинский, ЖК Чистая Слобода, ЖК Весенний

Смотреть все новостройки Новосибирска с типовым жильем

Русский стандарт

Если под стандартным пока будет пониматься внезапно канувший в Лету экономкласс, то, руководствуясь той же Единой классификацией проектов от РГР и Фонда РЖС, покупатели ничем не выдающегося жилья вправе рассчитывать на квартиры площадью от 28 квадратных метров в домах, построенных по серийным проектам или проектам повторного применения.

Высота потолков в квартирах — до 2,7 метра, площадь кухни — до 8 квадратных метров (разрешается оборудовать кухню-нишу). Нормативы по общей площади «стандартных» квартир следующие: однокомнатные — от 28 «квадратов», двухкомнатные — от 44 метров, «трешки» — от 56 метров, четырехкомнатные — минимум 70 квадратных метров.

Единая классификация разрабатывалась до 2014 года, то есть до начала масштабных кризисных явлений в российской экономике, и ее создатели, очевидно, не рассчитывали на популяризацию формата мини-квартир. Сокращение метража до предельно низких значений позволило девелоперам значительно снизить стоимость жилья и, соответственно, поддержать спрос в непростой для россиян период. Поэтому в Москве, по данным «Метриум Групп», самая маленькая квартира в новостройке сейчас имеет площадь менее 18 квадратных метров. Как отмечают аналитики, за четыре последних года количество малогабаритных предложений в строящихся жилых комплексах столицы увеличилось в 70 раз.

Возвращаясь к предполагаемым нормативам для стандартного жилья: оно может продаваться как без ремонта, так и со стандартной отделкой. Хотя этот пункт, с большой долей вероятности, будет пересмотрен: аналитики регулярно отчитываются о росте спроса на «одетые» квартиры. Одновременно и в верхах предлагают запретить продажу жилья без отделки: так, весной 2017-го с такой инициативой выступил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, отметив, что заселяющиеся в новостройки граждане не должны терпеть шум ремонта и строительный мусор в подъездах.

Покупателям бывшего экономкласса не стоит ждать многого от прилегающей к дому территории: согласно Единой классификации новостроек, им положены объекты социальной̆ инфраструктуры в радиусе километра и стандартно благоустроенный двор без охраны.

По словам директора по продажам ГК «Гранель» Рустама Арсланова, над критериями стандартного жилья уже работает Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), и касаться они будут требований к среде вокруг жилых комплексов, к входным группам и к самим квартирам.