Технический заказчик
Заказчик, застройщик или инвестор могут от своего имени уполномочить технического заказчика выполнять все правомерные действия, направленные на своевременное и надлежащее производство работ по проектированию и строительству объекта, а именно:
- заключать договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства,
- подготавливать задания на выполнение указанных видов работ,
- предоставлять лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ,
- утверждать проектную документацию,
- подписывать документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию,
- осуществлять иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
На практике диапазон функций технического заказчика может варьироваться от условно «документального сопровождения строительства» до «комплексного управления проектом – от эскиза до ввода объекта в эксплуатацию». Перечень услуг технического заказчика составляется индивидуально для каждого Заказчика и формулируется в виде требований в техническом задании.
В случае если часть функционала технического заказчика Заказчик/застройщик выполнить самостоятельно, он должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 п. 22 ГрК РФ технические функции (выдачу техзаданий, утверждение проектной документации, передачу документации в производство работ и т.д.) могут выполняться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства. Только отдельные – административные – функции (заключение договоров на техприсоединение, передача строительной площадки генподрядчику, подготовка тендерной документации и т.д.) могут быть закреплены за Заказчиком по его желанию.
Преимущества технического заказчика:
- Отсутствие необходимости поиска исполнителей. Технический заказчик берет на себя всю организационную деятельность, освобождая застройщика от необходимости вести многочисленные переговоры, отслеживать соблюдение требований стандартов и нормативных документов;
- Технический заказчик отстаивает интересы (в том числе и финансовые) застройщика на всем протяжении внедрения проекта. Каждая фаза проекта проверяется, выявленные нарушения и ошибки оперативно устраняются. Перерасход утвержденных смет не допускается или четко обосновывается;
- Избавляет застройщика от необходимости держать у себя в структуре постоянный штат дорогостоящих специалистов и отслеживать каждый шаг выполнения инвестиционного проекта, что, в свою очередь, сокращает прямые расходы инвестора;
- Организует и контролирует эффективное взаимодействие всех заинтересованных сторон проекта, исключая различные коллизии и нестыковки в проекте;
- Контроль процесса разработки проекта и экспертные проверки позволяют исключить коррупционную составляющую и вероятность применения необоснованно дорогих проектных решений, перезаложения или заложения заведомо дорогих строительных материалов и оборудования;
- Слаженная и наработанная команда профессионалов, которая нацелена на результат и сроки. У команды нет страха увольнения после завершения проекта, соответственно искусственное затягивание сроков исключено. Кроме того, технический заказчик несет ответственность за срыв сроков.
Функция технического заказчика сочетает в себе как организационно-управленческую деятельность, так и техническое сопровождение реализации инвестиционно-строительного проекта. Во многом именно от эффективного взаимодействия Инвестора и технического заказчика зависит успешная реализация проекта и чем раньше консультант будет привлечен к работе над проектом, тем будет лучше для реализации проекта.
Риски при инвестировании
Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда. Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем. Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.
Банкротство застройщика
Среди новичков-застройщиков банкротство — обычное явление. По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом. В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.
Мошенники
В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.
Нарушение сроков сдачи объекта
Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль. По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме. Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.
Форс-мажор
Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать. Кризисы, катастрофы, бедствия — все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать. Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.
Инвестиции в строительство в России на этапе стройки — весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.
Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.
Доходы: момент признания
Согласно сложившейся практике полученная экономия обычно включается в доходы в периоде подписания акта приема-передачи недвижимости соинвестору. Вместе с тем в отношении предусмотренного договором вознаграждения за оказание соинвестору услуг по организации строительства применяется несколько вариантов отражения доходов, а именно:
- на дату подписания акта приема-передачи недвижимости соинвестору;
- на дату получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- ежемесячно либо ежеквартально.
Вправе ли инвестор-застройщик самостоятельно устанавливать период признания доходов для целей бухгалтерского учета? Тот факт, что действующие нормативно-правовые акты по бухучету не регулируют порядок отражения доходов в рассматриваемой ситуации, не означает, что выбор организацией того или иного способа осуществляется произвольно. Дело в том, что в силу п. 7.1 ПБУ 1/2008 “Учетная политика организации”, в случае если по конкретному вопросу ведения бухгалтерского учета в федеральных стандартах бухгалтерского учета не установлены способы ведения бухгалтерского учета, организация разрабатывает соответствующий способ исходя из требований, установленных законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, федеральными и (или) отраслевыми стандартами. При этом организация, основываясь на допущениях и требованиях, приведенных в п. 5 и 6 настоящего Положения, использует последовательно следующие документы:
а) международные стандарты финансовой отчетности;
б) положения федеральных и (или) отраслевых стандартов бухгалтерского учета по аналогичным и (или) связанным вопросам;
в) рекомендации в области бухгалтерского учета.
Иными словами, не установленный нормативно способ ведения бухучета разрабатывается на основании МСФО и ПБУ (причем первые имеют приоритет над вторыми). Среди документов МСФО вопросы признания выручки регулируются следующими документами:
- IFRS 15 “Выручка по договорам с покупателями”;
- Разъяснение КРМФО (IFRIC) 15 “Соглашения на строительство объектов недвижимости”.
К сведению. Оба названных документа введены в действие на территории РФ (см. Приказы Минфина России от 27.06.2016 N 98н и от 28.12.2015 N 217н).
Важно, что IFRS 15 и IFRIC 15 предусматривают аналогичный порядок: выручка признается не единовременно, а постепенно (то есть не после выполнения обязательств по договору, а в процессе (периоде) его исполнения). Такой же порядок предусмотрен ПБУ 2/2008 “Учет договоров строительного подряда”, которое:
- обязательно для организаций, выступающих в качестве подрядчиков и субподрядчиков в договорах строительного подряда, длительность выполнения которых составляет более одного отчетного года (долгосрочный характер) или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы;
- распространяется на договоры оказания услуг в области архитектуры, инженерно-технического проектирования в строительстве и иных услуг, неразрывно связанных со строящимся объектом, на выполнение работ по восстановлению зданий, сооружений и других работ, длительность осуществления которых составляет более одного отчетного года (долгосрочный характер) или сроки начала и окончания которых приходятся на разные отчетные годы.
Учитывая положения МСФО, а также применимость ПБУ 2/2008 в отношении иных услуг, неразрывно связанных со строящимся объектом, специалисты считают:
- получившая широкое распространение практика учета доходов – после завершения строительства – является методологически неверной;
- выручку следует признавать способом “по мере готовности”;
- выручкой является не предусмотренное договором вознаграждение и фактически полученная экономия, а вся цена договора (неверно классифицировать инвестора-застройщика в качестве агента, действующего в интересах соинвестора).
Представляется, что данная позиция действительно является обоснованной.
При формировании учетной политики целесообразно использовать положения разд. IV “Признание финансового результата” ПБУ 2/2008. Признание выручки способом “по мере готовности” предполагает применение счета 46 “Выполненные этапы по незавершенным работам”. В данном случае инвестор-застройщик может использовать субсчет “Не предъявленная к оплате начисленная выручка”. На счетах бухгалтерского учета и в отчете о финансовых результатах выручка и расходы отражаются по состоянию на конец каждого отчетного периода.
Инвесторы для строительства
Поиск инвестора для строительства может стать весьма проблематичным, если нет чёткой цели и расчётов экономической эффективности. Объясняется это нежеланием инвестора вкладывать свои денежные средства в сомнительный проект. А для того, чтобы возможные инвесторы заинтересовались данным строительством, необходимо в расширенной форме предоставить всю реальную по нему информацию. Даже некоторые государства привлекают иностранных инвесторов для строительства тех, либо иных стратегических объектов.
Как найти инвестора для строительства? По данному вопросу есть замечательное утверждение ведущих экономистов: искать нужно не деньги, а нужно так разрекламировать свой товар, чтобы желающие приобрести его сами пришли за ним. Это абсолютно верное утверждение, потому что правильно поданная информация всегда найдёт своего адресата.
Тогда возникает другой вопрос, а где же размещать данную информацию? Где найти инвестора для строительства? Начнём по порядку, каждое государство заинтересовано в развитии того, либо иного вида экономической и социальной деятельности в обществе. Конечно же, перед принятием решения о строительстве, субъект рассчитал целесообразность этого действия. Оценил все риски и заинтересованность местности где будет располагаться объект и отрасли, которую будет обслуживать, в нём. Ничего сложного в этом процессе нет. Отработанная, многими экономистами система последовательных шагов. Поэтому, определить востребованность государством данного объекта строительства реально.
Также, с целью получения инвестиционного вливания в строительство, целесообразным будет обратиться в инвестиционные фонды с предложением о сотрудничестве. Такого рода контракты могут предусматривать как полное финансирование проекта на разных условиях, но с обоюдной выгодой для сторон, так и частичное. В этом случае, выгода, прибыль от реализации строительного проекта делится пропорционально вложенному в него капиталу. В этом случае тоже присутствуют риски, но подключаются ещё и валютный, и риск прибыльности.
Что касается инвестирования строительства жилых объектов, то здесь система довольно-таки упрощена, так как подобные строительства имеют систему самофинансирования. То есть, ещё до сдачи объекта в эксплуатацию, его площади уже выкуплены будущими жильцами.
К сожалению, из-за горького опыта прошлых десятилетий, когда существовали строительные «пирамиды», доверие людей, к подобного рода сделкам, весьма пошатнулось.
Как ни странно, многие крупные банки, выступают инвесторами строительства различных объектов. Это может проявляться как в стандартной схеме вложения денег – прямых инвестициях, так и в снижении процента по кредиту, либо предоставление его без процента вообще, лишь только с небольшой комиссией, нос правом участия в прибыли. Любая сделка в отношении инвестирования в строительство, которая не нарушает законные права сторон – имеет право быть. Поэтому, право выбора всегда остаётся. И обширными возможностями в этой отрасли, конечно же, нужно пользоваться.
Доходы: состав
Осуществляя строительство объекта не только для себя, но и в интересах соинвестора, застройщик-инвестор вправе рассчитывать на соответствующее вознаграждение. Если сумма такого вознаграждения предусмотрена договором, оно формирует выручку застройщика-инвестора (порядок выплаты вознаграждения стороны определяют самостоятельно). В ином случае (если полученная экономия остается в распоряжении застройщика) возникают прочие доходы.
Такой подход к классификации доходов является широко распространенным. Однако по своей сути полученная экономия представляет собой дополнительное вознаграждение за оказанные услуги. Тот факт, что точный размер экономии становится известен лишь после завершения строительства, не означает, что доходы от оказания услуг следует классифицировать не в качестве выручки, а как прочие доходы. В связи с этим считаем, что сумма экономии, не подлежащая возврату соинвестору, представляет собой часть выручки от реализации.
Понятие бизнес-плана
Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.
Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:
- бизнес-план, оформленный по всем правилам, представляет собой рабочий документ, информирующий о воплощении в жизнь идей, которые заинтересуют потенциальных инвесторов;
- инвестиционная компания, тщательно продумавшая и качественно разработавшая план, показывает профессиональную подготовку в сфере строительства и определяет первое впечатление инвесторов о проекте и перспективах вложения средств;
- план помогает эффективному контролю реализации проекта;
- план включает детальное обоснование тех или иных мероприятий, заставляет разработчиков уже на первой стадии критически оценивать выбранные действия, расчет показателей, своевременно удалять возникшие ошибки и просчеты.
Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.
Как действовать в нынешней ситуации
Разумеется, однозначных советов, куда лучше вкладывать средства, никто дать не может, так как действия конкретного человека должны основываться на его финансовых возможностях и предпочтениях. Но приумножить свой доход можно всегда, считает Алексей Коренев.
«Секретами мастерства могут поделиться гуру финансовых рынков, умеющие подлавливать момент появления «черного лебедя» и использовать резкое падение финансовых, сырьевых и иных рынков для того, чтобы заработать и на снижении цен, и на возможности заключить сделку по рекордно низким ценам. Таких специалистов в мире немного, но они из раза в раз доказывают тезис о том, что падающий рынок – не катастрофа, а возможность использовать свои знания и опыт для того, чтобы приумножить капитал».
Если говорить о неспециалистах в финансовой сфере (то есть о простых людях), то им, чтобы принять решение, достаточно сравнить доходность по банковским депозитам с темпами роста стоимости квадратного метра на рынке новостроек, полагает Андрей Колочинский.
На сегодняшний день средний размер ставок по вкладам не превышает 5% годовых. В то же время только за счет изменения стадии строительной готовности (не учитывая инфляционный рост цен) стоимость квадратного метра в новостройке увеличивается примерно на 10% в год. Иногда за весь период строительства (3 года) рост может составить 50%.
«Принимая во внимание курс Центробанка на дальнейшее снижение ключевой ставки, а также введение налога с процентного дохода по банковским вкладам с 2021 года, перспективы заработать на банковском депозите становятся очень туманными. И, напротив, темпы роста цен на рынке первичной недвижимости в прошлом году (средний рост за год составил 10%) свидетельствуют в пользу покупки квартиры в новостройке»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
С этим мнением солидарен и Константин Тюленев, который считает, что свободные средства для извлечения максимальной выгоды лучше вкладывать в недвижимость, так как сейчас для этого сложились наиболее подходящие условия.
С учетом ослабления курса рубля, себестоимость строительства только вырастет, что повлечет за собой рост цен на недвижимость. Впрочем, цены растут уже сейчас, но связано это в основном с экономикой проектов и степенью их готовности.
Кстати, на рынке ведутся разговоры о том, что якобы имеет смысл немного повременить с покупкой квартиры, так как цены на недвижимость ближе к лету могут понизиться. Большинство экспертов не разделяют данную точку зрения, считая, что оснований для этого нет: во-первых, в режиме изоляции сформируется отложенный спрос, который немного «расшевелит» отрасль после карантинной спячки, во-вторых, потребность в улучшении жилищных условий никуда не денется.
В-третьих, у девелоперов после введения эскроу-счетов нет большого резерва маржинальности (она составляет 10-20%). Вдобавок ко всему, пережитые ранее кризисы показывают: если и происходит небольшое падение цен, то рынок его сначала быстро отыгрывает, а затем переходит в рост.
Таким образом, разработка и реализация инвестиционного проекта включает в себя следующие этапы:
· формирование инвестиционного замысла (идеи);
· предварительное предпроектное (до разработки инвестиционного проекта) исследование инвестиционных возможностей;
· технико-экономическое обоснование проекта;
· приобретение (или аренда) и отвод земельного участка;
· подготовка контрактной и проектной документации;
· осуществление строительно-монтажных работ, включая пуско-наладочные работы.
Формирование инвестиционного замысла (идеи) предусматривает следующие фазы:
· разработку и предварительное обоснование замысла;
· инновационный, патентный и экологический анализ технического решения по строительству объекта, предусмотренного намечаемым проектом;
· проверку необходимости и возможности выполнения сертификационных требований к строительству;
· предварительное согласование инвестиционного замысла проекта с федеральными, региональными, муниципальными и отраслевыми органами управления.
Предварительное (предпроектное) исследование инвестиционных возможностей включает следующие компоненты:
· подготовка предложений по организационно-правовой форме реализации проекта и по составу участников проекта;
· оценка предполагаемого объема капиталовложений по укрупненным показателям и предварительная оценка эффективности инвестиций;
· подготовка исходно-разрешительной документации;
· анализ и обоснование инвестиционных возможностей;
· подготовка контрактной документации на проектно-изыскательские работы;
· подготовка инвестиционного предложения для потенциального инвестора (решение о финансировании работ по подготовке технико-экономического обоснования проекта).
Получив положительные результаты по предварительной оценке инвестиционного проекта, переходят к составлению подробного технико-экономического обоснования. При его составлении используются данные, полученные на предварительных стадиях анализа проекта, которые необходимо дополнить новой детальной информацией. В частности, необходимо рассмотреть следующие вопросы:
· подготовка исходно-разрешительной документации;
· согласование строительных решений с градостроительными и архитектурно-планировочными решениями;
· анализ организационной структуры проекта, предварительная оценка величины организационных расходов.
· анализ потребности в рабочей силе (потребность в неквалифицированной рабочей силе; потребность в квалифицированных кадрах; потребность в менеджерах);
· планирование сроков реализации проекта (длительность всего строительства; продолжительность различных этапов проекта);
· принятие решений по инженерному обеспечению строительства;
· мероприятия по охране окружающей среды;
· описание организации строительства;
· описание системы управления строительством;
· организация труда и заработной платы рабочих и специалистов;
· подготовка сметно-финансовой документации, в том числе: расчет капитальных затрат, оценка издержек, источники финансирования проекта, источники и условия инвестирования, выбор кредиторов, оформление соглашений;
· оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;
· прогнозирование денежных затрат и поступлений;
· оценка коммерческой эффективности проекта с помощью стандартных критериев и анализа чувствительности;
· анализ экономической и (или) бюджетной эффективности проекта (при использовании бюджетных инвестиций) при его реализации;
· – формулирование условий прекращения реализации проекта.
Разработанное технико-экономическое обоснование проходит вневедомственную экспертизу по существу, экологическую экспертизу и экспертизы других видов (при необходимости). На основании технико-экономического обоснования и результатов экспертиз принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект и его реализации.
Подготовка контрактной и проектной документации включает в себя следующие элементы:
· подготовка и проведение тендерных торгов и подготовка контрактов по их результатам;
· проведение переговоров с потенциальными инвесторами;
· разработка проектно-сметной документации на строительство или реконструкцию зданий и сооружений;
· определение изготовителей и поставщиков нестандартного оборудования.
На этапе осуществления строительно-монтажных работ помимо непосредственного выполнения этих работ производятся:
· подготовка контрактной документации на поставку строительных материалов, строительных машин и механизмов, комплектующих и энергоносителей;
· наладка оборудования;
· обучение персонала.
Как инвестировать в строительство – 5 простых шагов
Делая вложения по заранее определенному плану, вы снижаете риски и увеличиваете будущую доходность. Любые инвестиции требуют тщательного расчета и нуждаются в заранее разработанной стратегии.
Шаг 1. Выбираем застройщика
Обязательный и важнейший этап – выяснить, кто строит объект (что за компания). Эксперты советуют приобретать недвижимость у известных в вашем городе девелоперов.
При выборе застройщика учитывайте такие параметры как:
- количество объектов, уже сданных в эксплуатацию;
- репутацию компании;
- отзывы клиентов;
- опыт комплексной застройки;
- общее количество инвесторов;
- участие в совместных кредитных программах с крупными банками (финансовые компании тщательно выбирают партнеров и с сомнительными фирмами не связываются);
- строгое соответствие действий компании федеральному законодательству.
Деятельность застройщиков регулируется на государственном уровне законом 214-ФЗ (запомните этот номер, пригодится).
В Москве и области можно выбрать одного из 3 застройщиков, представленных ниже.
«А101 Девелопмент» — девиз компании: мы строим город, в котором хочется жить. Застройщик уже возвёл 500 000 квадратных метров жилых помещений, и 53 000 м2 коммерческой недвижимости. Компания строит детские сады и школы и сотрудничает с крупнейшими российскими банками по ипотечному кредитованию. Входит рейтинг ТОП-5 среди девелоперов Московской области и в ТОП-15 по всей России.
ГК «ПИК» — крупнейший российский девелопер. Действует с 1994 года и занимается реализацией масштабных строительных проектов в Москве, области и других регионах России. Приоритетное направление — строительство доступного жилья в сегменте индустриального домостроения. С начала своей деятельности фирма возвела 15 млн. квадратных метров жилых помещений (250 000 квартир). Входит в список системообразующих для российской экономики предприятий.
Capital Group — компания, выполняющая полный цикл строительных работ, начиная с анализа земельных участков и заканчивая отделкой помещений. Осуществляет также управление зданиями после их ввода в эксплуатацию. На счету девелопера — 71 проект и 7 млн. м2 площади. Объекты компании неоднократно объявлялись лучшими реализованными проектами в Москве и области.
Шаг 2. Выбираем объект инвестирования
Выбор объекта – ещё одна важная стадия инвестиционного процесса. Начинать поиски можно с района, в котором наблюдается наибольший спрос на жильё.
О том, какие параметры нужно учитывать при выборе жилых квартир, я уже писал – инфраструктура, наличие транспортных развязок и т.д. Покупая коммерческие объекты, заранее определитесь с конечной целью инвестирования и разработайте профессиональный бизнес-план.
Шаг 3. Проводим переговоры
Застройщик выбран, пора провести переговоры. Согласно законодательству РФ, приобрести права собственности на объект, находящийся на стадии возведения, невозможно.
Покупатель имеет право на:
- договор долевого участия;
- договор паевого взноса;
- инвестиционный вклад;
- вступление в строительный кооператив.
Знатоки советуют выбирать долевое участие и настаивать именно на таком договоре. Обсуждаются также способы оплаты – поэтапное внесение средств (покупка в рассрочку), перечисление полной суммы сразу после подписания соглашения, другие варианты.
Шаг 4. Изучаем документы
Соглашение на покупку недостроенной недвижимости совершаются в рамках уже упомянутого закона 214-ФЗ.
Документы желательно проверить с привлечением независимого юриста. Это потребует дополнительных расходов, но безопасность сделки – не та статья, на которой стоит экономить.
Шаг 5. Заключаем договор
Заключение договора – финальная стадия сделки. Перед тем, как подпишете окончательный документ, изучите все его пункты. Их надо не просмотреть по диагонали, а именно изучить.
Обратите внимание на:
- сроки окончания стройки;
- условия расторжения договора;
- пункт, в котором указана конкретная стоимость квадратного метра (нужно, чтобы цена была фиксированной и не подлежала изменению);
- штрафные санкции для каждой из сторон, нарушивших договор;
- форс-мажор.
Помните, что любая сделка по приобретению недвижимости связана с риском. О том, как избежать мошенничества, будет рассказано в соответствующем разделе нашей статьи.
