Понятие и характеристика ДКП
Определением договора купли-продажи (ДКП) следующее: это базовый документ, при заключении которого сделка считается совершённой. В нём указываются все основные параметры недвижимости, которая подлежит отчуждению от продавца к покупателю, а также сам факт отчуждения и сведения о сторонах.
Документ содержит положения, обязательные для исполнения, и гарантии сторон в том, что сделка является чистой, не обременённой правами третьих лиц, залоговыми и долговыми обязательствами.
Общие положения, правовое регулирование, юридическая сила и значимость
К составлению и заключению ДКП предъявляют общие требования, применимые к договорам имущественных сделок, а также специальные требования, которые применяются только к сделкам с недвижимостью, специфика которых заключается в регистрации перехода прав на имущество.
Поэтому здесь актуальны следующие нормативные требования:
- Процедура имущественной сделки регулируется статьями 130—131 ГК РФ и § 7 главы 30 ГК РФ.
- Правила и нормативы, применяемые к составлению ДКП, регулируются статьями 549—558 ГК РФ.
- Нормы нотариального удостоверения соответствуют положениям статьи 163 ГК РФ.
Юридическая сила этого документа возникает в момент его подписания, но при условии обязательной регистрации сделки.
Реальный или консенсуальный?
Что это такое? Определение реальных и консенсуальных договоров дано в статье 433 ГК РФ. Это достаточно неоднозначный момент в определении сделок с недвижимостью. Кратко говоря, реальный договор понуждает передать приобретённое по сделке имущество покупателю. А консенсуальный обусловлен каким-либо фактором. В данном случае намёком на такую обусловленность является необходимость регистрации сделки в Росреестре.
Всё же, опираясь на обозначенные характеристики, можно отнести этот тип договоров к реальным, так как сделка считается совершённой в момент подписания сторонами. А необходимость регистрации может рассматриваться не условием сделки, а процедурной необходимостью. Соответственно, отсутствие регистрации – это грубое процедурное нарушение, которое не имеет отношения к консенсусу.
Признаки и элементы
Признаками договора купли-продажи недвижимости являются:
- Наличие вещных прав на недвижимость у продавца, отсутствие посягательств на объект со стороны третьих лиц.
- Обязательное условие возрастной и психической дееспособности сторон.
- Факт передачи вещных прав от покупателя продавцу взамен на соразмерную сумму денег.
- Добровольность такой сделки.
Этот документ состоит из следующих обязательных элементов:
- «шапки»;
- наименования документа;
- даты и места заключения;
- вводного положения о предмете договора;
- основной части, состоящей из существенных условий договора;
- дополнительных положений (по усмотрению сторон);
- заключительной части;
- подписей сторон.
Обозначенные элементы составляют положения ДКП и располагаются пунктами и подпунктами по тексту документа.
Права и обязанности сторон
В положение о правах и обязанностях обязательно должно войти нижеследующее:
- Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости: квартиру, частный дом, земельный участок (ЗУ) или иное имущество в установленный срок по установленной стоимости, на условиях, обозначенных договором.
- Продавец вправе получить за передачу объекта сумму денег в размере, установленном договором.
- Покупатель обязан внести по сделке необходимую сумму денег, указанную в ДКП: в установленные сроки и в полном объёме.
- Покупатель вправе получить фактическое право владения объектом, требовать выписки бывших жильцов и владеть недвижимостью как своей собственной.
По усмотрению сторон можно включить и иные требования.
Ответственность
Положение об ответственности является обязательным. В него входят договорённости о том, какие меры будут применяться к контрагенту, не исполнившему положение о правах и обязанностях. Это могут быть:
- взыскания в виде штрафа или неустойки за просрочку платежа;
- погашение неустойки в размере арендной платы за просрочку освобождения жилья;
- условия, допускающие расторжение за неисполнение положений ДКП.
Существенные условия отдельных видов договоров
Все изложенное можно свести в следующую таблицу:
| Вид договора | Существенные условия |
| Купли-продажи | Предмет (наименование, количество товара – п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК) |
| Купли-продажи недвижимости | Предмет (наименование, количество, точные данные, позволяющие определенно установить , подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК). Цена каждого объекта При продаже жилого помещения – перечень лиц, имеющих право пользования этим помещением после его приобретения покупателем. При этом необходимо указать, на каких именно правах указанные лица пользуются жилыми помещениями. |
| Поставки | Предмет (наименование, количество товара – п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК) |
| Мены | Предмет (наименование, количество – п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 455, ст. 465 ГК) |
| Предмет (вещь, передаваемая дарителем одаряемому в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом – п. 1 ст. 572 ГК | |
| Аренды | Предмет (наименование, количество арендуемого имущества) |
| Аренды недвижимости | Предмет (данные, позволяющие определить передаваемое в аренду – п. 3 ст. 607 ГК) Размер арендной платы за каждый объект (п. 1 ст. 654 ГК, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК) |
| Финансовой аренды (лизинга) | Данные, позволяющие определить передаваемое по договору имущество (п. 3 ст. 15 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”, п. 3 ст. 607 ГК); Размер, способ осуществления и периодичность лизинговых платежей (п. п. 4 и 5 ст. 15, п. 2 ст. 28 Закона “О финансовой аренде (лизинге)”). |
| Возмездного оказания услуг | Конкретный вид оказываемой услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ) |
| Подряда | Предмет (вид выполняемой работы – п. 1 ст. 702 ГК); Начальный и конечный сроки выполнения работ – п. 1 ст. 708 ГК |
| Перевозки | Предмет (действия по перевозке груза в пункт назначения) |
| Транспортной экспедиции | Предмет (услуги, связанные с перевозкой груза) |
| Займа | Предмет (денежная сумма займа (п. 1 ст. 807 ГК), имущество) |
| Кредита | Предмет (денежная сумма) |
| Факторинга | Предмет (уступаемое денежное требование) |
| Банковского вклада | Предмет (денежная сумма) |
| Банковского счета | Предмет (условия предоставления счета) |
| Хранения | Предмет (наименование, количество товара, передаваемого на хранение) |
| Страхования | Объект страхования (имущество либо имущественный интерес) Страховой случай Размер страховой суммы Срок действия договора |
| Поручения | Предмет (юридические действия) |
| Комиссии | Предмет (совершаемые комиссионером сделки) |
| Агентский | Предмет (юридические и иные действия) Характер полномочий агента (от имени и за счет принципала либо от своего имени и за счет принципала) |
| Коммерческой концессии | Состав имущества, передаваемого в доверительное управление Наименование учредителя управления или выгодоприобретателя Размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором Срок действия договора |
| Залога | Предмет залога (наименование, количество) и его оценка |
| Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом Указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество | |
| Ипотеки | Предмет ипотеки (наименование, местонахождение, описание) и его оценка Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой Право, предмет ипотеки, принадлежит залогодателю Наименование органа, зарегистрировавшего это право |
| Поручительства | Указание на обеспечиваемое обязательство |
| Простого товарищества | Предмет (совместная деятельность товарищей) |
Статья написана и размещена 4 ноября 2012 года. Дополнена –
ВНИМАНИЕ!
Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.
Какие условия являются существенными при ДКП квартиры?
При совершении сделки, которая подразумевает приобретение квартиры, заключается соглашение, которое должно иметь следующие виды существенных условий:
Информация о сторонах, которые участвуют в процессе продажи квартиры. Необходимо полностью указывать реквизиты как Продавца таки и Покупателя. В случае если одна из сторон предоставляет представителя, тогда необходимо предоставить нотариально заверенную бумагу, которая будет подтверждать право участия в сделке.
Предмет заключения документа – информация о квартире, в данном пункте указывается следующий вид информации:
- адрес квартиры;
- вид жилья;
- полная площадь квартиры, которая выставлена на продажу;
- информация о доме, в котором находиться квартира;
- перечень документов, которые передаются с квартирой.
- Цена квартиры – указывается договоренная сторонами стоимость жилья и метод осуществления передачи денежных средств.
- Документы, удостоверяющие право владения жильем Продавца. А также при наличии перечень лиц, которые могут являться владельцами доли в квартире, и документы, на основании которых они имеют данные право.
Правильное заполнение документов облегчает процедуру оформления имуществ на нового владельца и предотвращает возникновение споров и конфликтных ситуаций.
При заключении договора очень важно следить за правильным оформлением существенных условий сделки, которые делают соглашение более понятным для обеих сторон и исключают возможность признания бумаги недействительной. Полезно знать! Для сбережения своего времени лицам, которые осуществляют сделки купли-продажи, нужно использовать специальные образцы либо обращаться к специалистам, которые оформят документы по всем необходимым правилам.. Полезно знать! Для сбережения своего времени лицам, которые осуществляют сделки купли-продажи, нужно использовать специальные образцы либо обращаться к специалистам, которые оформят документы по всем необходимым правилам
Полезно знать! Для сбережения своего времени лицам, которые осуществляют сделки купли-продажи, нужно использовать специальные образцы либо обращаться к специалистам, которые оформят документы по всем необходимым правилам.
Сводная таблица видов договоров и их существенных условий
Чтобы было проще разобраться со всеми существенными (по законодательству) условиями различных договоров, воспользуемся нижеследующей таблицей.
| Вид договора | Существенные условия | Нормативная база (если не написано иное, то ГК РФ с номером статьи) |
| Купля-продажа | Наименование и кол-во товара, то есть предмет | 465, 455 (п.3) |
| Купля-продажа объекта недвижимости | Наименование, количество, точные характеристики для идентификации, в том числе местоположение | 554 |
| Цена каждого объекта недвижимости | ||
| Купля-продажа жилой недвижимости | См.выше + список лиц, которые имеют право пользования данным помещением после его продажи, а также описание этих прав. | |
| Поставка | Наименование и кол-во товара | 465, 455 (п.3) |
| Мена | Наименование и количество | 465, 455 (п.3), 567 (п.2) |
| Дарение | Вещи или имущественное право, или освобождение от имущественной обязанности | 572 (п.1) |
| Аренда | Наименование и количество имущества | |
| Аренда объекта недвижимости | Сведения, необходимые для идентификации объекта недвижимости | 607 (п.3) |
| Арендная плата по каждому объекту | 654 (п.1), ЗК РФ ст.22 (п.4), ст.65 (п.3) | |
| Лизинг (финансовая аренда) | Сведения, которые позволят однозначно идентифицировать передаваемое имущество | 607 (п.3), ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ст.15 (п.3) |
| Лизинговые платежи: размер, периодичность, как перечислять | ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» ст.15 (п.4-5), ст.28 (п.2) | |
| Возмездное оказание услуг | Вид услуги конкретно | 779 (п.1) |
| Подряд | Вид выполняемых работ | 702 (п.1) |
| Сроки начала и завершения работ | 708 (п.1) | |
| Перевозка | Действия, связанные с перевозкой груза до пункта назначения | |
| Транспортная экспедиция | Услуги, которые связаны с перевозкой груза | |
| Займ | Сумма в денежном выражении | 807 (п.1) |
| Кредит | Сумма в денежном выражении | |
| Факторинг | Описание уступаемого денежного требования | |
| Банковский вклад | Сумма в денежном выражении | |
| Банковский счет | Условия, по которым предоставляется счет | |
| Хранение | Наименование и количество передаваемого товара | |
| Страхование | Имущественный интерес или имущество | |
| Страховая сумма в денежном выражении | ||
| Описание страховых случаев | ||
| Срок действия данного договора | ||
| Поручение | Описание юридического действия | |
| Комиссия | Описание совершаемых сделок | |
| Агентский договор | Описание действий | |
| Описание полномочий агента | ||
| Коммерческая концессия | Описание состава имущества, которое передается в доверительное управление | |
| Учредитель доверительного управления или выгодоприобретатель | ||
| Если предусмотрено денежное вознаграждение – его форма и сумма | ||
| Срок действия заключенного договора | ||
| Залог | Наименование, количество, оценка предмета залога | |
| Описание обязательства, его размеры и срок исполнения | ||
| Где находится заложенное имущество | ||
| Ипотека | Наименование, описание, местонахождение объекта недвижимости, его оценка | |
| Описание обязательств, срок их исполнения, размер | ||
| Предмет ипотеки, право | ||
| Орган регистрации права | ||
| Поручительство | Описание обязательства | |
| Простое товарищество | Совместная деятельность |
Стороны
В качестве продавца и покупателя выступают любые лица, являющиеся участниками гражданского оборота. Это физические и юридические лица, государство, госучреждения и муниципалитеты.
К физическим лицам предъявляются общие требования, включающие дееспособность и достижение совершеннолетия. В подростковом возрасте могут осуществляться мелкие сделки. В отдельных случаях для совершения сделок необходимо регистрироваться в качестве ИП.
Юридические лица вправе свободно заключать данные договоры, выступая как со стороны продавца, так и покупателя. Ограничение распространяется в том случае, если они владеют имуществом на базе иных вещных прав, например по оперативному управлению.
Государство и муниципалитеты также ограничены в участии в подобных сделках. К примеру, они не вправе заключать договоры о продаже в розницу, контрактации, поставке и энергоснабжении.
Условия договора купли-продажи недвижимого имущества: без чего сделка не состоится
Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д. В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимости), тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается, и, как следствие, нарушения прав сторон. Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ)
Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно, — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры
Если продается недвижимость или доля в недвижимости и у других лиц остается право пользования жилплощадью, на это должно быть указано в договоре
При составлении договора важно также внести условие о продажной (той, о которой договорятся стороны) цене имущества и о порядке и сроках расчетов (можно воспользоваться депозитом нотариуса, это удобно, безопасно и выгодно). Договор может предусматривать внесение платы за имущество в рассрочку или в кредит, в таком случае в документе прописывается график платежей
Кроме того, рекомендуем подробно прописать в договоре сроки передачи имущества и то, как это будет происходить. Обычно стороны договариваются о подписании акта приема-передачи недвижимого имущества.
Существенные положения отдельных видов сделок
Для всех гражданско-правовых, трудовых и прочих сделок предмет договора является существенным условием договора, это закреплено в п. 1 ст. 432 ГК РФ.
Под предметом понимают цель заключения сделки: обязательство передать товар, выполнить работу, оказать услугу и пр.
ВАЖНО!
Не следует путать предмет с объектом.
Объект — это имущество, в отношении которого стороны совершают действия: помещение при аренде, квартира при найме, результат работ при подряде, товар при купле-продаже. Допустимо слияние предмета и объекта, например недвижимое имущество при купле-продаже.
На конкретных примерах: что относится к существенным условиям договора, помимо предмета.
Пример 1. Для поставки — наименование товара и условие о его качестве, срок поставки.
Пример 2. Для аренды — стоимость.
Пример 3. Для купли-продажи — предмет.
Пример 4. Для страхования — объект, страховой случай, срок действия, размер выплат.
Чтобы ответить на вопрос, является ли срок действия договора существенным условием, необходимо определить тип сделки. Срок необходим не для всех контрактов. Его согласование требуется для банковского вклада и кредита, срочного трудового договора, страхования, поставки и пр.
Положения закона об обязательных реквизитах сделок направлены на защиту интересов сторон. Без указания товара, объекта страхования, перечня услуг и пр. невозможно обеспечить защиту интересов сторон в суде. Суд не может вместо сторон определить, какой товар отчуждают, какие услуги оказывают и пр., поэтому при отсутствии конкретизации сделку признают незаключенной. Правила о недействительности не применяют, поскольку в таких случаях сделка фактически отсутствует ().
Челозерцева Александра
2021-10-06 11:54:42
Некоторые ошибочно полагают, что обязательные условия договора – это предмет и цена. Однако цена не всегда обязательное условие. Для купли-продажи она обязательна только в отношении недвижимости. Чем обусловлен такой подход законодателя – не ясно. На мой взгляд, цена – всегда необходимое условие сделки, за исключением дарения. На ваш взгляд, является ли цена необходимым условием?
Что может быть предметом договора
Такой вид сделок, как купля-продажа, подразумевает передачу товара. Он и является предметом договора. Что же может выступать в подобном качестве?
Прежде всего, различные вещи. Именно их передача закрепляется соглашением.
Вещи, то есть предметы материального мира, не должны быть изъяты из оборота. Иначе их продажа будет незаконной.
Передача предметов ограниченного оборота (например, наркотиков или оружия), как ни удивительно, возможна. Но только при наличии у покупателя разрешения (лицензии, рецепта).
Вещь, которая передается покупателю, может уже существовать или предполагается ее создание в будущем (например, урожай в договоре контрактации).
Помимо вещей, при акте купли продажи могут передаваться обязательственные права.
Например, продажа ценных бумаг фактически означает передачу права требования.
Особым будет предмет договора энергоснабжения. Он не является вещью в привычном понимании.
Точно также не являются вещами деньги, хотя сделки с валютой рассматриваются как один из вариантов купли-продажи.
Что такое существенные условия контракта
Сделка — это письменные договоренности её участников о взаимных правах и обязанностях. Она содержит ряд характеристик, которые согласовали её участники.
Закон разделяет положения контракта на общие — не требующие обязательного согласования подписантами, и специальные — по которым соглашение участников обязательно. Без специальных положений документ не может существовать и иметь юридической силы.
Общие положения регламентируют права и обязанности, порядок выполнения работ, правила расторжения, иные правила. Если их не согласовать — документ не признают незаключенным, он сохранит юридическую силу. Большинство общих требований контрактов регламентирует закон, дублировать их в тексте не требуется.
Действующее законодательство закрепляет существенные условия договора в ГК РФ — понятие дано в . Это сведения о предмете контракта, иные требования, по которым законодательство обязывает стороны прийти к соглашению. Необходима конкретизация и детализация прав и обязанностей сторон, чтобы исключить двусмысленное толкование.
Виды контрактов регламентируют главы ГК РФ. В каждой главе названы пункты, которые необходимы в нём — обязательные условия договора, если их нет, то документ можно оспорить в суде по заявлению одной из сторон. Обязательные положения допустимо указать в приложениях.
Законодательством определено, при каких условиях договор считается заключенным: если по тексту прописаны обязательные пункты. При их отсутствии контракт ничтожен (). Например, если в купле-продаже не указать, какой товар продавец передаёт покупателю, — документ теряет смысл. При наличии цены, порядка и сроков передачи и в отсутствие указания на товар и его характеристики — не ясно, в отношении чего заключили контракт. Необходимо подробно описать передаваемый объект: указать характеристики, идентификационные номера и пр.
В действующем законодательстве указано, можно ли менять существенные условия договора: допускает изменения по согласованию сторон. Если стороны достигнут договоренности, то они вправе поменять положения документа. Например, допустимо по согласованию продавца и покупателя заменить один товар на другой, это не нарушение. Замену оформляют дополнительным соглашением.
Обязательные положения фиксируют:
- в письменных переговорах;
- в предварительном контракте;
- в протоколе разногласий;
- в основном документе;
- в дополнительном соглашении к контракту;
- в приложениях.
Иные условия
Как правило, таковыми чаще всего считаются соглашения о гарантии качества.
Различают два вида гарантий: законные и договорные.
Одни действуют независимо от желания продавца. Другие — он устанавливает добровольно.
Отличие состоит не столько в сроках, сколько в том, кто из сторон будет доказывать факт наличия или отсутствия в товаре недостатков.
Еще одним условием, которое стороны могут посчитать существенным при заключении договора, это передача принадлежностей и документов вещи.
По общему правилу, они передаются вместе с ней. Если только стороны сами не сошлись на ином порядке. У договора в таком случае приоритет перед текстом закона.
Договор купли-продажи и его разновидности
Прежде чем говорить об условиях договора, неплохо бы разобраться с его юридической природой.
Купля-продажа подразумевает передачу товара с одной стороны и денежной суммы, в качестве вознаграждения, с другой.
Обязанность их передать и составляет суть данного вида правоотношений.
В зависимости от того, с какой целью и каким способом передается товар принято различать следующие разновидности такой сделки:
- розничной продажи (включая различные ее способы, например, с использованием автоматов);
- поставки (только для предпринимательских целей);
- контрактации (специфический вид договора в сельском хозяйстве);
- продажи недвижимости (жилой и коммерческой);
- продажи предприятия (особого вида имущества);
- энергоснабжения (здесь имеется особый, нематериальный предмет договора);
поставки для госнужд (заключению предшествует проведение специальной процедуры).
Самыми распространенными видами договора, с которыми хотя бы раз в жизни сталкивается каждый, это продажа товаров в розницу и недвижимости.
Поэтому, рассматривать мы будем особенности именно этих двух договоров.
Являются ли необходимыми удостоверение и регистрация?
После подписания договора, каждый участник должен обратиться в Росреестр для регистрации своего экземпляра договора. Это обязательная процедура, в результате которой происходит внесение сведений о сделке в Государственный реестр недвижимости. Иначе сделка будет считаться недействительной, так как сведения о переходе прав внесены не будут. Необходимость регистрации в Росреестре оглашает:
- статья 131;
- п. 1 статьи 551;
- п.2 статьи 558 ГК РФ;
- Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.15 г.
Регистрация длится от 10 дней до 1 месяца, за её проведение с покупателя взимается обязательная пошлина в размере 2 000 рублей. А если он юридическое лицо – 22 000 рублей.
После регистрации на экземпляре договора делается отметка и выдаётся выписка, в которой указывается право покупателя на вступление в собственность.
