Вторичное жилье: что такое, преимущества и недостатки

Что требуется от вторичного жилья

Главный предъявляемый критерий к вторичке — ликвидность

Если приобретается объект, то потенциальные покупатели должны обращать внимание на следующие факторы:

• месторасположение;
• планировка;
• состояние здания снаружи, изнутри;
• инфраструктура (близкое расположение к транспорту, наличие парковки, автостоянки, охраны).

Если жилье покупается в ипотеку (кредит), то должно соответствовать условиям банка:

• расположение на территории России;
• отсутствие незаконных перепланировок;
• наличие гос. регистрации в ЕГРН;
• 100% цельность окон, дверей, крыши;
• износ здания не более 70%;
• бетонные или каменные перекрытия с фундаментом.

Новостройка: эмоциональные плюсы

Они новые. Многим нравится сам факт того, что они будут жить в новом доме — в квартире, где до этого никто не жил. Психологически такой переезд воспринимается не просто как новоселье, а как начало новой, более счастливой жизни. Поэтому многие решают, что лучше купить новостройку, чем вторичку.

Их проще выбирать. Большую часть информации о комплексе можно получить удалённо, изучив историю застройщика, сайт проекта и форум дольщиков. Ещё новостройки удобно выбирать на сервисе Яндекс Недвижимость в разделе новостроек. Как правило, посещать стройплощадку больше одного раза необязательно. 

Сделка проходит легко. Вы выбираете квартиру по каталогам в красивом офисе компании-застройщика за чашечкой кофе и подписываете договор в спокойной обстановке. Если дом уже строится, то в зависимости от этапа строительства можно даже побывать в выбранной квартире, оценить будущий вид из окон и другие показатели жилья. Вам точно не придётся общаться с хозяевами и риелторами, которые не всегда бывают одинаково любезны и приятны (и могут в последний момент передумать продавать квартиру!), а также ездить в Росреестр (все документы регистрируются застройщиком, и потом их могут прислать вам курьерской почтой).

Можно подружиться с соседями. В новостройках, как правило, селятся люди примерно одного круга, и на волне всеобщей радости от переезда нередко возникают довольно тесные дружеские связи. Жить в доме с такой атмосферой приятнее. Кроме того, велик шанс, что у соседей будут дети примерно одного возраста, а это тоже важный фактор дополнительной социализации. И иногда он даже становится решающим при выборе между новостройкой и вторичкой.

Особенности вторичной недвижимости

К объектам вторичного рынка традиционно относят дома и коттеджи, которые продаются от частных лиц и собственников. Таких объектов всегда очень много, только в Подмосковье их более 10.000!

В отличие от рынка новостроек, вторичный рынок «загородки» сложно назвать организованным. Сделки купли-продажи могут осуществляться как собственниками самостоятельно, то есть без участия посредников, так и через профессиональные агентства недвижимости.

Другая особенность вторичного рынка загородной недвижимости — огромный ценовой разброс. То есть в наличии как весьма бюджетные предложения, так и дорогостоящие особняки с полным инженерным благоустройством.

Чем хороша и чем плоха вторичка?

Многие покупатели, желая приобрести загородный дом, обращают внимание только на предложения вторичного рынка. Самое главное его преимущество видится в возможности найти вариант, наиболее полно отвечающий требованиям, предпочтениям и пожеланиям покупателя по множеству параметров:

• местоположение;
• цена;
• уровень благоустройства;
• инфраструктура населенного пункта;
• ближайшее окружение и многие другие.

Вторичное жилье имеется практически повсеместно, а потому можно искать его целенаправленно, в зависимости от района, в который семья желает переехать. О первичке же этого сказать никак нельзя. Есть у вторички и другие серьезные преимущества:

• вторичные дома располагаются в населенных пунктах, имеющих готовую, иногда весьма развитую инфраструктуру;
• коттедж чаше всего выставляется на продажу полностью обжитым, с выполненным ремонтом;
• земельный участок, на котором стоит дом, хорошо обустроен, земля облагорожена, имеется сад и огород;
• возможность заселиться сразу после совершения сделки.

Недостатки у этого варианта тоже имеются. Главный из них — дом уже не новый, соответственно, прослужит меньше, может потребоваться ремонт. Хотя продаются и почти новые коттеджи, построенные всего несколько лет назад.

Важно иметь в виду, что коттеджи и таунхаусы, продающиеся на вторичном рынке, могут быть далеко не в лучшем техническом состоянии. В основном покупатель вторичного жилья сталкивается с изношенными коммуникациями, проблемами с элементами конструкции, а потому всегда должен быть готовым к тому, что потребуется серьезный ремонт

Вполне возможны и ситуации, когда продавец за косметическим ремонтом скрыл серьезные дефекты вроде треснутых стен и фундаментов.

И еще одна важная деталь, которую следует учитывать. Имеющаяся отделка, пусть даже хорошо выполненная и новая, особенности планировки участка, ограждение могут не устраивать покупателя. Поэтому приходится либо привыкать к этим особенностям, либо все переделывать на свой вкус.

И самый важный недостаток вторички — нужно очень внимательно относиться к юридическим вопросам. А потому рекомендуется участие агентов по недвижимости, которые проверят историю объекта, выяснят его юридическую чистоту, наличие каких-либо обременений, составят не допускающий двусмысленного толкования договор, помогут правильно оформить и провести сделку, а также избежать подводных камней и не опасаться сюрпризов в будущем.

Что влияет на стоимость квартир на вторичном рынке недвижимости

• особенность планировки;
• квадратные метры (количество комнат);
• год постройки;
• удаленность от центра города;
• наличие инфраструктуры;
• состояние, степень качества коммуникаций, отделки.

В целом квартиры на вторичном рынке продаются быстрее. В них всегда проще заселиться после заключения сделки купли-продажи с продавцом, появления в руках ключей от квартиры. Также не каждый желает рисковать, связываясь с застройщиком.

Но оказывает влияние экономическая ситуация в стране. Если становится неустойчивой, то цены сразу падают по причине снижения платежеспособность населения. Продавцы не могут быстро продать свои квартиры. Особенно, если отчуждаемый объект находится в плачевном состоянии, нуждается в капитальном ремонте, вложениях.

В целом диапазон цен на вторичное жилье — широкий. В ряде регионов России недвижимость вполне доступная. Причем снижается многократно, если регион, область утрачивают свою перспективность для жизни. Экология оставляет желать лучшего или отсутствует работа.

Оцениваем риски

Покупка квартиры в новостройке – рискованный проект, т. к. компания-застройщик может стать банкротом, не закончив строительство. В этом случае деньги будут утеряны, а предвидеть такую ситуацию – сложно. Затягивание сроков строительства – еще один минус такой сделки. Повлиять на ход работы, ускорив ее, крайне трудно.

Государство пытается нивелировать риск, обязывая застройщика осуществлять обязательное страхование. Однако риск все равно остается. Практика показала: задержке не препятствуют даже штрафы. Выбирая между новым и вторичным жильем, учитывайте репутацию и авторитет застройщика: сколько лет он находится на рынке, какова успешность его работы. Взвешивайте все плюсы и минусы, чтобы сократить опасность потери денег и времени.

Неблагоприятные варианты имеются и на вторичном рынке, и связаны они с договором купли-продажи. Продавец может расторгнуть договор после оплаты покупки, обратившись в суд. Кроме того, нередки случаи, когда появлялись лица, претендующие на только что купленную вами жилплощадь. В таком случае можно потерять и деньги, и квартиру. Чтобы не попасть в такую ситуацию, недвижимость должна подвергнуться тщательной проверке юристом.

Стоимость недвижимости

Средняя стоимость квартир на вторичном рынке различается в зависимости от регионаRLT24.com

• Москва – 270 142 руб/м2.
• Санкт-Петербург – 134 396 руб/м2.
• Владивосток – 115 093 руб/м2.
• Казань – 82 336 руб/м2.

Как правило, цена за квартиру на вторичном рынке выше, чем стоимость аналогичного жилья, находящегося на стадии строительства (первичная недвижимость).

В целом стоимость вторички формируется под влиянием целого набора факторов, таких как:

• месторасположение (ключевой момент при определении цены на квартиру);
• возраст дома, а также материалы, из которых он построен;
• площадь жилья, планировка, количество комнат, общее состояние;
• отдельные характеристики квартиры (например, застекленный балкон, наличие автономного отопления, возраст сантехники и т.д.);
• окружающая инфраструктура (метро, близкое расположение садиков, школ, магазинов, больниц и т.д.).

Определение чистой продажи

В настоящее время на рынке вторичной недвижимости действуют две основные схемы:

1. Альтернативная покупка или отчуждение квартиры – наиболее распространённый вариант, так как в большинстве случаев при продаже жилплощади продавец на вырученные деньги желает приобрести другую недвижимость. Такая одновременная покупка и продажа называются альтернативной сделкой.
2. Чистая продажа, это значит, что собственник отчуждает свою квартиру без намерения купить другое жилье. Его конечной целью является получение прибыли.

покупка вторичной квартиры, находящейся на «чистой продаже» имеет ряд своих преимуществ:

• существенно сокращается время на оформление всей сделки, так как не нужно будет ждать пока продавец подберет себе другое жилье;
• на такую квартиру проще получить кредит в банке;
• отсутствует риск срыва сделки, который присущ альтернативному варианту покупки недвижимости.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Однозначного ответа на этот вопрос не существует, поскольку у каждого варианта есть достоинства и недостатки. Можно сравнить объекты по определенным критериям:

1. Экономия средств. Выгоднее приобретать жилплощадь в новостройке на самых ранних стадиях возведения. Цена на квадратные метры будет увеличиваться по мере завершения строительства. После сдачи дома апартаменты значительно подорожают.
2. Время. Несомненным плюсом «вторички» является возможность заселиться сразу после того, как была совершена купля-продажа. Приобретая новостройку, собственник должен будет ждать несколько лет до завершения строительства.
3. Затраты. Большинство новых квартир сдаются с черновой отделкой. Это значит, что покупателю придется приготовить солидную сумму на ремонт и купить мебель и сантехнику. На вторичном рынке можно найти вариант с хорошим ремонтом, а иногда – с качественным интерьером.
4. Количество предложений. Выбор вариантов в новостройках, как правило, ограничен. Большую часть предложений составляет именно «Вторичка».
5. Юридическая чистота. Если вы приобретаете жилплощадь у застройщика, то вы можете быть уверены, что являетесь единственным законным владельцем, и ваши права не будут оспорены. Покупая вторичное жилье, вы рискуете – могут объявиться временно выбывшие лица или незарегистрированные собственники. Объект может оказаться под арестом или в залоге. Чтобы избежать таких неприятных сюрпризов, не экономьте на услугах юриста и проведите тщательную проверку.
6. Оформление в ипотеку. Кредит выдают на приобретение любого жилья – нового и не очень. Однако можно столкнуться с некоторыми трудностями при покупке новостройки: не все банки готовы предоставлять средства под приобретение строящихся объектов. Желая покрыть возможные риски, финансовые организации завышают ставки.

Совет! Инвестируя средства в строящийся объект недвижимости, вы можете получить прибыль до 25-30% в год.

Критерии для сравнения типов недвижимости

Нельзя однозначно ответить на вопрос, какая квартира лучше. Каждая из них («вторичка» и новостройка) обладает своими плюсами и минусами. Для принятия верного решения советуем учитывать ряд критериев.

• Стоимость. Следует отметить одну закономерность: цена квартиры на начальном этапе строительства значительно ниже готовой. Чего нельзя сказать о «вторичке», высокая стоимость которой строго зафиксирована.
• Сроки. По быстроте заселения выигрывает жилье вторичного рынка, которое практически готово к заселению сразу же после приобретения. При покупке квартиры в новостройке (в зависимости от стадии строительства) придется ждать от нескольких месяцев до нескольких лет.
• Инвестиции. Вопрос инвестирования позволит определиться с выбором той или иной квартиры. В новострое придется самостоятельно продумывать ремонт и отделку жилплощади, приобретать материалы, тратить силы и время на работу. Во «вторичке» уже имеется какой-никакой ремонт, позволяющий произвести срочное заселение.
• Выбор. К большому сожалению, хорошие квартиры в новостройках разбираются еще на этапе котлована. Поэтому выигрышно смотрится рынок вторичного жилья, который предлагает большой выбор недвижимости в самых разных районах.
• Прописка. Сразу же получить прописку в новостройке можно лишь при наличии свидетельства о регистрации собственности или родственников, прописанных на новой жилплощади.

• Доход. Инвестируя средства в строительство квартиры на начальном этапе, можно получить прибыль около 30 % в год. «Вторичка» обладает фиксированной ценой, зависящей лишь от рыночных факторов.
• Ипотека. Банки рискуют, выдавая ипотечные кредиты на покупку жилья в возводимых домах. Поэтому процент ставки на приобретение такого жилья на 2-3 % выше, нежели на «вторичку».
• Чистота сделки. Новострой является идеально чистой сделкой по всем аспектам с юридической стороны. Вторичное жилье уже имело хозяев, о жизни и сфере деятельности которых тяжело судить.

Отзывы покупателей и жильцов. Ознакомиться с квартирой, застройщиком и соседями можно из простого общения или знакомства. Помощь окажут отзывы бывших покупателей или разговор с настоящими соседями. Только после этого можно составлять свое мнение о компании или доме.

«Вторичка» или новостройка? У каждого покупателя свой ответ на этот вопрос. Мы же лишь советуем вам быть внимательными, изучать преимущества и недостатки, рассматривать критерии. Только после этого делать выбор и заключать сделку. При правильном подходе вы обязательно купите жилье, соответствующее вашим требованиям и желаниям, сэкономив свои средства. Удачи вам!

Вторичное жилье: преимущества и недостатки

И первичное и вторичное жилье имеет свои плюсы и минусы. Основные преимущества «вторички» это:

1. Возникновение права собственности на объект появляется сразу (по факту регистрации);
2. Есть возможность оценить качество дома и проживание в нем (если недостатки есть – их уже будет видно);
3. Большой выбор. Вторичное жилье повсеместно – отсутствуют ограничения на выбор района, типа дома и иных критериев;
4. Наличие ремонта;
5. Более развитая инфраструктура.

Недостатки вторичного жилья:

1. Могут быть юридические ограничения, незаконная перепланировка;
2. Старая планировка;
3. Износ (тем сильнее, чем больше лет дому);
4. Недостатки квартиры, которые сразу не увидишь.

При выборе типа квартиры нужно учитывать факторы в совокупности. Первичное жилье – это хорошо, но технология строительства и используемые материалы могут быть не лучшего качества.

Много людей, купивших квартиры в новостройках, жалуются на кривые стены, плохую тепло-звукоизоляцию, протечки крыш, трещины.

Анализ цен

Для сравнения цен возьмем рынок недвижимости российской столицы.

Московский первичный рынок в большинстве своем состоит из современных объектов уровня «бизнес», что составляет в общей массе почти 40% предложения. Из этого количества почти половина приходится на сегмент «элит», который соответствует всем современным требованиям в вопросах архитектуры и технического оснащения.

Объекты среднего уровня занимают около 29% рынка, а «эконом» – около 5%.

Рынок вторичной недвижимости в основном предлагает жилье класса «эконом» – 39%, средний класс – чуть больше 31%, «бизнес» – почти 29%.

Большинство экспертов в области недвижимости сходятся во мнении, что невозможно осуществить сравнение цен, не принимая во внимание специфику качества самого жилья. В целом сейчас можно смело говорить о том, что новые дома однозначно дороже жилой площади на «вторичке»

Итог – средняя цена за квадратный метр на рынке новых домов составляет чуть больше 206 тысяч рублей, а на «вторичке» – чуть более 180 тысяч рублей

В целом сейчас можно смело говорить о том, что новые дома однозначно дороже жилой площади на «вторичке». Итог – средняя цена за квадратный метр на рынке новых домов составляет чуть больше 206 тысяч рублей, а на «вторичке» – чуть более 180 тысяч рублей.

Например, продажа 2х-комнатной квартиры с «несвежим» ремонтом около 50 квадратов в стандартном блочном доме в центре столицы принесет от 11 до 12 миллионов рублей. Этой суммы вполне хватит на приобретение комфортабельной и просторной 2х-комнатной квартиры в районе 3-его транспортного кольца. Площадь новой квартиры может колебаться около 80 квадратов. В новых домах ближе к МКАДу вполне можно купить 3х-комнатную или скромную 4х-комнатную квартиру. В ЖК «Царицыно» за сумму от 11 до 12 миллионов рублей можно купить трехкомнатную квартиру в 120 квадратных метров.

Подводные камни ипотеки, о которых стоит подумать

Несмотря на очевидные преимущества жилищного займа, ответ на вопрос, что лучше, ипотека или копить, по-прежнему неоднозначный. Большинство тех, кто оформляет ипотеку, забывает о ее подводных камнях, которые могут стать весьма неприятным сюрпризом в будущем.

Первоначальный взнос и оплата регистрации сделки – это далеко не все финансовые траты, которые предстоят заемщику. Решая, что лучше откладывать или брать жилищный заем, нужно учитывать следующие дополнительные расходы:

1. Услуги оценщика, который должен подтвердить, что выбранная квартира действительно стоит выдаваемых денег. При этом многие банки настаивают, что проводить проверку должен аккредитованный у них специалист, а это значит, что сэкономить в данном случае не получится.
2. Страхование не только приобретаемого имущества (что является оправданным), но и жизни, права собственности на квартиру и даже риск нарушения условий соглашения. Многие банки просто навязывают подобные услуги, угрожая отказом по заявке или повышением ставки. Кроме того, не стоит забывать, что страхование купленной квартиры проводится не один раз, договор нужно ежегодно перезаключать, что означает регулярные траты.

Также нельзя забывать об ограничении прав заемщика. Он является официальным собственником квартиры, но при этом не может полноценно распоряжаться ею без согласия банка из-за передачи ипотечной недвижимости в залог кредитору.

Расчет необходимого дохода на нашем калькуляторе

Чтобы объективно оценить, что выгоднее, покупать в ипотеку или копить на квартиру, можно сделать расчет на онлайн-калькуляторе. Нужно ввести в соответствующие строки:

• стоимость квартиры;
• размер первоначального взноса (в рублях или процентах);
• процентную ставку;
• срок кредитования.

В результате будет выдано число платежей, размер первоначального взноса и итоговой суммы переплаты. Последний параметр может сильно удивить и даже повлиять на решение об оформлении жилищного займа.

Отличительные признаки вторичного жилья

Так, под вторичной квартирой (вторичкой) подразумевается, что жилплощадь размещена в готовом доме (введенном в эксплуатацию), а значит права собственности на нее зарегистрированы должным образом в базе Росреестра. При этом первичным собственником выступает застройщик, а вторым владельцем является физическое или юридическое лицо, вложившее деньги в строительство объекта недвижимости (дольщик). Отсюда и появилось название – «вторичка».

 Вторичная квартира может быть расположена как в старом доме, так и на территории комплекса, недавно введенного в эксплуатацию. Однако на практике чаще всего встречается именно первый вариант.

Стоит отметить, что у вторички отсутствуют специфические риски, характерные для недвижимости от застройщика (двойная продажа и др.). Однако тут появляются угрозы иного характера. Главным образом они связаны с юридической чистотой отчуждаемой квартиры.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Если дом признан аварийным или ветхим, можно ли приватизировать квартиру и что получишь при расселении дома?
• Квартира хрущевка: что это такое и в чем ее особенности?
• Купля-продажа квартиры у нотариуса: документы, расценки и другие нюансы
• В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
• Готовимся к сделке: как оценить стоимость доли в квартире для продажи

Рынок первичного жилья

Многие считают, что первичное жильё — это любая квартира в новостройке, но это не совсем так

Первичный и вторичный рынок жилья отличаются вовсе не новизной квартир, а одной важной юридической деталью сделок. Первичным считается только жильё, купленное напрямую у компании-застройщика, и далеко не все квартиры продаются именно так

Нередко сразу после ввода объекта в эксплуатацию, компания застройщика передаёт право собственности квартирой аффилированным с ней лицам, которые впоследствии их реализуют. Такие сделки проходят на вторичном рынке, поскольку право собственности переходит от первого владельца ко второму, хотя само жильё абсолютно новое.

«За» и «Против» новостроек

В России каждый год строится огромное количество нового жилья, и многие предпочитают именно его. Причины у всех свои, кто-то хочет жить в квартире, в которой ранее никто не проживал, а кому-то важнее удобная планировка. Но у всего есть свои плюсы и минусы, в том числе и у новостроек:

Достоинства

Недостатки

Низкая стоимость 1 квадратного метра жилплощади. Если покупать жилье на стадии строительства многоквартирного дома, то стоимость жилья намного ниже, чем у уже готового. При условии, что дом будет сдан через полгода-год стоимость может быть занижена почти в 2 раза, чем у квартиры в только что сданном доме.

Гарантия на дом и коммуникации. В основном все застройщики предоставляют гарантии своим жильцам на все коммуникации. То есть, если в доме прорвет трубу или заискрит проводка, то на протяжении некоторого времени все ремонтные работы будет выполнять управляющая компания за счет собственных средств. Кроме этого, именно УК заплатит вам или вашим соседям за нанесенный ущерб. Обычно гарантия действует в первые 3-5 лет после сдачи в эксплуатации многоквартирного дома.

Квартиру можно будет спроектировать по своему желанию. В новостройках нет обязательной планировки, не считая несущих перекрытий. Это позволяет человеку самостоятельно распланировать площади всех комнат в квартире.

У жилья не было собственников. Не придется бояться того, что в квартире ранее были прописаны несовершеннолетние дети или другие критерии люди, из-за которых купли-продажи квартиры может быть признан недействительным.

Наличие дополнительных привилегий. При проектировании прилегающей территории к многоквартирному дому всегда отделяются места на парковку, детскую площадку и другие места отдыха. Кроме этого, в большинстве новых домов предусмотрена огороженная территория и наличие охранников.

Заселиться можно будет через некоторое время. При покупке квартиры в строящемся доме придется подождать некоторое время до того, как его сдадут в эксплуатацию. Данный пункт можно отнести к основному риску, так как дом может быть сдан не вовремя или же местные власти могут остановить постройку многоэтажного дома.

Дополнительные вложения. При покупке жилья в новостройке сдаются голые стены. Перед заселением необходимо будет установить сантехнику и плиту, а также сделать ремонт.

Постоянные ремонтные работы. В новостройку будут постоянно заселяться новые соседи, которым необходимо будет делать ремонт. То есть на протяжении года человек будет слышать постоянный шум от ремонтных работ

Стоит обратить внимание, что некоторые ремонтные работы требуют перекрытия воды или отключения электричества.

В первое время могут наблюдаться перебои в работе ЖКУ. Это связано с тем, что дом только сдан

Некоторое время может не работать лифт или подача отопления будет дана с опозданием.

Что лучше покупать: первичное или вторичное жилье

Многие покупатели стремятся купить квартиры в новостройках, ведь:

• можно переделать ремонт по-своему для создания нужной атмосферы;
• не нужно переплачивать посредникам для проверки истории, достаточно убедиться в компетентности застройщик, проведении всех действий по закону;
• не требуется замена старых труб, иной сантехники, траты денег в новом доме, если квартира досталась высокого качества.

Минусы:

• большие вложения в ремонт, если квартира досталась без отделки;
• риск задержки с новосельем, если строительная компания не укладывается в сроки сдачи объекта или вовсе не достроила дом по причине банкротства.

Много неприятных моментов связано с новостройками. Часто приходится ждать месяцами, когда подготовят юридическую документацию. Недобросовестные организации пропадают после сбора денег, уезжая в теплые страны, так и не достроив дом. Также возле новостройки могут отсутствовать парковки, магазины, школы, сады. На устранение неудобств потребуются годы.

Жилье на вторично рынке стоит дешевле. Всегда можно поторговаться с продавцом. Хотя и может подсунуть квартиру с “сюрпризом”. Потенциальным покупателям нужно тщательно выяснять историю, прежде чем соглашаться на составление договора купли-продажи.

Нельзя сказать однозначно, что лучше: первичная или вторичная недвижимость. Если сравнивать, то стоит опираться на следующие критерии:

1. Затраты. Наверняка в первичной квартирах -черновая отделка. За ремонт придется выложить крупную сумму. Часто вторичный рынок предлагает жилье с хорошим ремонтом, Хотя в старо панельных домах состояние сантехники, трубопровода и канализации оставляет желать лучшего.
2. Время. Во вторичку можно заселиться сразу после составления договора купли-продажи. В новостройку приходится ждать годами, пока полностью не закончится строительство.
3. Экономия денег. На начальном этапе возведения выгодно приобретать жилье в новостройке. При завершении строительства цена на квадратные метры резко взлетает. Также дорожают апартаменты после сдачи дома в эксплуатацию.
4. Предложения. При покупке в новостройке выбирать не приходится. Количество вариантов ограничено. На вторичном рынке предложения составляют большую часть.
5. Юридическая чистота. Приобретая квартиру на первичном рынке у застройщика можно не сомневаться в ее чистоте. Наверняка достанется в полноправное законное пользование. Вторичное жилье имеет множество подводных камней. Может оказаться под арестом, в залоге у банка. Нередко уже после подписания договора купли продажи выявляются незарегистрированные собственники. Только проведение тщательной проверки позволит оградить от неожиданных сюрпризов в дальнейшем.

1. Ипотека. Купить в ипотеку можно первичное или вторичное жилье. Но не каждый банк предоставляет ссуды на покупку строящегося объекта. Причем нередко завышают ставки в случае одобрения заявки, покрывая тем самым допустимые риски невозврата. Хотя при инвестировании средств в строящийся объект можно рассчитывать на неплохую прибыль до 30% в год.

Если жильё переходило из рук в руки неоднократно, часто менялись собственники, то приобретать рискованно. При выборе рекомендуется взвешивать свои возможности, предложения на рынке. Первичную недвижимость можно приобрести в рассрочку, ипотеку и даже рассчитывать на скидки при вложении денег на стадии строительства. Вторичная недвижимость доступна даже при наличии задатка. Нередко встречаются продавцы, готовые предложить свое жилье в рассрочку.

По каким критериям сравнивать типы жилья

Каждая квартира обладает своими недостатками и достоинствами. Наглядных сравнений для первичного и вторичного жилья – нет, т. к. критерии зависят от конкретных физических параметров здания и сравнительных характеристик: месторасположение, качество постройки, инфраструктура района, состояние дома и т. д.

Сравнивая квартиры, мы можем учитывать следующее.

Цена

Стоимость квадратного метра в первичном жилье, то есть в строящемся, зависит от стадии возведения здания. На первых стадиях строительства цена будет самой низкой. После перехода в собственность цена повысится. В этом главный плюс первичного фонда.

Срок

Приобретая вторичное жилье, покупатель уже может в него заселиться. С первичной квартирой придется ждаться еще несколько лет, особенно, когда этап строительства находится на отметке «котлован». При этом заключение сделки купли-продажи при завершении строительства объекта, который еще не введен в эксплуатацию, обернется для потребителя существенным повышением стоимости.

Инвестиция

Приобретая квартиру в новостройке, в большинстве случаев покупатель будет иметь черновую отделку. Это значит, что ему достанутся бетонные стены и пол – придется вкладывать деньги в капитальный ремонт и полноценную меблировку. При покупке жилья, бывшего в употреблении, можно найти хороший капитальный и косметический ремонт. Даже если состояние ремонта оставляет желать лучшего и требует обновления, в квартире все равно можно жить.

Выбор

Предложений на рынке вторичного жилья Воронежа всегда больше, чем в новостройках. Новая недвижимость продается быстро – самые удачные предложения «разлетаются» как горячие пирожки еще на стадии рытья котлована. Под конец застройки остаются варианты с очевидными минусами.

Регистрация, прописка

Прописаться можно только во вторичном жилье. Для регистрации в новостройке необходимо иметь свидетельство о праве собственности. В крайнем случае, можно воспользоваться помощью родственника, прописанного в жилье по договору социального найма.

Прибыль

Инвестиция денег в строящееся жилье дает прибыль, которая составляет примерно 25-30 % в год.

Это объясняется тем, что на стадии котлована квартиры стоят дешевле. При этом не учитываются возможные задержки строительства. Вторичное жилье в цене уже не растет, но его стоимость может меняться в соответствии с рыночными условиями. Прибыль в этом случае можно получать при сдаче недвижимости в аренду.

Ипотека

В ипотеку можно приобрести квартиру первичного и вторичного жилого фонда. Оформление ипотечного кредитования в случае с новостройкой имеет свои нюансы: банковские организации неохотно кредитуют покупателей строящихся объектов. Всегда есть риск, что их так и не построят. Банки, которые согласны предоставить финансы на квартиру в строящемся доме, поднимают ставку по ипотеке на несколько процентов.

Юридическое оформление

Покупая квартиру в новостройке, вы можете быть уверены: жилье юридически чисто. Его первый и единственный владелец – покупатель. С вторичным жильем такого сказать нельзя – здесь нужна тщательная проверка: кто являлся хозяином квартиры.

Плюсы новых домов

Еще одно преимущество в пользу новой квартиры – только что построенные инженерные коммуникации, которые в старом доме могут порядком износиться, работать с перебоями и требовать ремонта.

Преимущества новостройки:

• по сравнению со старыми панельными зданиями, построены из более качественных и надежных материалов;
• более просторные помещения;
• улучшенная планировка;
• чистые подъезды, лестничные площадки;
• подземная парковка.

Изменились и стандарты постройки панельных домов, которые теперь обладают большей жилой площадью. Например, если раньше максимальным метражом однокомнатной квартиры являлась площадь в 33 кв. метра, то сегодня стандарт того же панельного возрос до 38 кв. метров.

Конечно, минусами обладают далеко не все квартиры вторичного жилого фонда

Однако мы не берем во внимание так называемые элитные объекты, располагающиеся в домах дореволюционной и «сталинской» застройки

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичным жильем называют те квартиры, на которых права собственности еще нет. То есть фактически этот объект есть только на бумагах, даже если дом уже начался строиться. Первичное жилье продается согласно ФЗ-214, который обязывает застройщика возвести многоквартирный дом, затем ввести его в эксплуатацию, а после передать покупателю. После этого покупатель регистрирует свое право собственности, и как только свидетельство о государственной регистрации будет получено, первичное жилье становится вторичным. Может быть и такое, что в период строительства застройщик не успеет продать все квартиры в доме. В этом случае, как только объект будет введен в эксплуатацию, застройщику необходимо будет на себя оформить оставшиеся не проданные квартиры, которые он сможет после реализовать как вторичку.

Вторичное жилье представляет собой квартиры, которые находятся в чьей-то собственности. Она может быть частной на основании соответствующего свидетельства, или же муниципальной, где люди живут по договору социального найма. Если квартира не была приватизированной, то она является государственной собственностью и продаже не подлежит.

Вторичное жилье – что это?

Представляет собой недвижимость, которая прошла процедуру государственной регистрации собственности. Под это понятие подпадают объекты, находящиеся в собственности частных лиц либо принадлежащие муниципалитетам.

Важно – муниципальное вторичное жилье никто не имеет права продавать, поскольку данная недвижимость юридически не является собственностью проживающих на данной жилплощади людей. Однако они наделены правом приватизации жилья и уже после этого, выступая в качестве собственника, могут реализовать ее на рынке недвижимости

Единственная отличительная черта новостроек от вторичного жилья – зарегистрированное право собственности и свидетельство о праве собственности, которое уже получено «на руки» непосредственно собственником.

Самое название «вторичка» означает, что недвижимость уже была в собственности, а, следовательно, последующий переход права будет вторым по счету.

Итого

Даже если просто сравнить количество пунктов, то минусов у квартир на вторичном рынке больше, чем плюсов. Да и плюсы на поверку оказываются плюсами только 50 на 50.

Девелоперы учли все преимущества “вторички” и новые рыночные условия. Все чаще появляются квартиры небольших площадей, чтобы снизить цены на квартиру; покупателям предлагают разнообразные скидки, акции, рассрочки, чтобы снизить нагрузку на бюджет, а сами квартиры, с учетом спроса, получают чистовую отделку – купил, въехал и живи, как во “вторичке”.

Нередко застройщики предлагают на выбор различные варианты обоев/потолков/плитки, то есть ремонт будет сделан по вашему вкусу (чем вторичка похвастаться не может). И даже если отделка типовая, она чаще всего нейтральная и понравится большинству – не надо будет ничего переделывать на свой вкус, по крайней мере, в первое время.

Отсюда и рост популярности первичной недвижимости – практически за те же деньги, а то и дешевле, покупатель получает абсолютно новую квартиру. Без “истории”, без старых коммуникаций, но с меньшим процентом годовых и большим комфортом.

И даже главное опасение всех потенциальных покупателей – долгострои и недобросовестные застройщики – становится все менее актуальным, благодаря изменившейся ситуации на рынке. И, конечно, свою роль играют новые поправки в закон о долевом строительстве, которые значительней защищают интересы граждан.