Общая долевая собственность. Право общей долевой собственности

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда. Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме. В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ). Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ). Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей. В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст. 249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст. 246 ГК РФ).

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок. Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Принципы

Долевое владение имуществом имеет определенные принципы, которые соблюдаются всеми участниками данных отношений. Если возникают спорные моменты, суд рассматривает дело с учетом данных принципов, которые закреплены законом.

К основным принципам относится:

Владея долей, собственник владеет данным имуществом целиком.
Доля не рассматривается, как определенная физическая часть предмета, она понимается как полное право на этот предмет.
Доля должна быть определена законом или договором, если это не сделано, то все доли признаются равными. Все различия от равенства долей должны быть обязательным образом зафиксированы документально.
Независимо от размера доли у всех дольщиков равные права и равное количество голосов.
Соотношение количества долей может изменяться в процессе эксплуатации имущества или в ходе иной деятельности. Но возможные варианты изменения долей должны быть заранее оговорены совладельцами и зафиксированы документально.
Каждый из совладельцев имеет возможность не только владеть, но и распоряжаться имуществом и пользоваться им.
Каждый владелец имеет право потребовать реального выдела своей доли. Это может быть произведено 2 путями. В первом случае будет осуществляться реальный выдел только одному совладельцу доли. А в другом случае все совладельцы могут получить свою долю в ходе общего раздела собственности.
Если для реализации выдела доли существует возможность отделить конкретную физическую часть без потери свойств всей собственности, то выделяется доля в натуре. Если это сделать невозможно без сохранения целостности имущества, то совладельцы компенсируют эту долю в денежном эквиваленте.

Как купить недвижимость в совместную собственность?

Приобретение недвижимости в период нахождения в законном браке на деньги из семейного бюджета автоматически делают ее совместной, если брачным договором не предусмотрено иного. При этом совершенно не имеет значения, на чье имя записан объект.

При разводе супруги имеют право на раздел объекта, а в период нахождения в браке на распоряжение на равных правах.

Если необходимо реализовать иной вариант, то лица, которые желаю владеть объектом на праве совместной собственности, должны заранее это согласовать. Оформление договора при этом происходит на нескольких покупателей с указанием на то, что объект будет являться их совместной собственностью.

Тонкости прекращения долевой собственности на дом и участок

Общее долевое право на земельный участок — единственное долевое право на недвижимость, которое позволяет как разделить объект, так и выделить его часть в натуре. Однако процесс значительно осложняется, если на земельном участке возведено индивидуальное жилое строение, так как земля и дом имеют единую правовую судьбу. Это означает, что без раздела дома поделить участок нельзя.

Для того, чтобы разобраться, как прекратить право долевой собственности на жилой дом, первым делом нужно проверить, будут ли соблюдены правила в отношении образующихся объектов:

обеспечен отдельный вход;
организованы обособленные инженерные коммуникации, отопительно-варочные приборы, кухня и санузел;
объекты отвечают санитарным и жилищным нормам;
домам могут быть присвоены адреса.

Если все вышеперечисленные пункты выполнимы, долевую собственность можно делить, заключив соглашение о разделе жилого дома либо через суд. После этого новообразованные объекты следует зарегистрировать в Росреестре.

Как продать квартиру?

Чтобы реализовать отчуждение квартиры, находящейся в совместной собственности нескольких лиц, необходимо получить согласие на продажу всех без исключения собственников. Если явиться на оформление сделки не представляется возможным, то одобрение получают в письменной форме. Собственник его оформляет у нотариуса, который заверяет волю заинтересованного лица подписью.

Процедура отчуждения объекта упрощенно выглядит следующим образом:

получение согласия всех собственников;
сбор необходимых документов;
оформление договора купли-продажи;
регистрация перехода прав собственности и внесение соответствующих данных в ЕГРН.

В перечень требуемых документов, кроме согласия собственников, включаются:

паспорта владельцев объекта и покупателя;
техпаспорт объекта;
выписка из ЕГРН об отсутствии обременений и подтверждающая право собственности на объект;
согласие органов опеки, если в деле участвует несовершеннолетний.

Договор заключается в письменной форме и для надежности заверяется нотариусом. После этого все документы вместе с договором передаются на регистрацию в Росреестр непосредственно или через МФЦ, Госуслуги.

После регистрации, права на объект будут принадлежать уже второй стороне сделки – покупателю.

Раздел собственности и выдел в натуре

Раздел долевой собственности – это присваивание собственнику конкретных помещений. Квартиру можно разделить, например, так: если вам принадлежит половина доли двухкомнатной квартиры, а другая половина принадлежит другому человеку, вы можете мирно решить этот вопрос, договорившись, какие комнаты кому принадлежат.

Если мирно не получится – идите в суд. Суд разделит имущество с учётом того, кто какими комнатами пользуется на этот момент. Если комнаты не одинаковые по площади, обладатель большей комнаты выплатит компенсацию за превышение. Места общего пользования – санузел, кухня, прихожая – не делятся, а остаются общими.

Разделить недвижимость можно и путём выдела в натуре. К примеру, в частном доме можно выделить одно или несколько помещений, оборудовать его отдельным входом, отдельной кухней и санузлом. В этом случае вы перестаёте быть собственником доли, а становитесь собственником части дома. Как понимаете, выделить в натуре долю в квартире – нельзя.

Конституцией нам гарантировано право частной собственности, как и право распоряжаться ей по-своему. Какие нюансы при этом нужно учитывать – вы уже знаете.

Перевод совместной собственности в долевую на примере квартиры

В соответствии с Семейным кодексом РФ, имущество (в том числе, квартира), нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Если возникает необходимость переоформления квартиры из совместной собственности в долевую, то сделать это можно двумя способами. Выбор способа зависит от того, смогли ли супруги договориться между собой.

В случае достижения договоренности супруги могут заключить брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов.

Если согласия нет, то остается судебный способ перевода квартиры из совместной собственности в долевую.

Рассмотрим эти способы подробнее.

Перевод совместной собственности в долевую на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества.

При заключении брачного договора или соглашения о разделе общего имущества размер долей в праве общей собственности на квартиру определяют сами супруги.

Брачный договор заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен.

Соглашение о разделе имущества, нажитого супругами в период брака, заключается в простой письменной форме и должно быть также нотариально удостоверено.

Для регистрации изменений в праве собственности по соглашению супругов (на основании брачного договора или соглашения о разделе общего имущества и определении долей) необходимо подготовить следующие документы:

паспорта супругов;
заявления о государственной регистрации прав на доли квартиры, определенные в брачном договоре или соглашении о разделе имущества, от каждого из супругов;
брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов не менее чем в двух подлинных экземплярах;
свидетельство о заключении брака или справка об актовой записи о браке для подтверждения приобретения квартиры в браке;
документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.

Судебный порядок перевода квартиры из совместной в долевую собственность.

Если же дело дошло до суда, то размер долей в праве общей собственности определяет суд с учетом фактических обстоятельств дела.

Для судебного рассмотрения в суд необходимо подать исковое заявление с приложением всех необходимых для рассмотрения дела документов.

После получения решения суда необходимо зарегистрировать изменения в праве собственности на основании вынесенного решения.

Потребуются следующие документы:

паспорта или иные документы, удостоверяющие личность супругов;
заявления о государственной регистрации прав на доли в квартире (заявления могут быть поданы как одновременно обоими супругами, так и каждым из них в отдельности в разное время);
решение суда с отметкой о вступлении в силу в одном экземпляре;
нотариально удостоверенная доверенность, если документы подает представитель.

Действия по регистрации изменений в праве собственности.

За государственную регистрацию права собственности каждый из супругов уплачивает госпошлину. Размер госпошлины регистрацию прав на квартиру составляет 2 000 рублей. При обращении с заявлением и уплате госпошлины через порталы госуслуг, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7. Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно также через МФЦ.

Заявление и необходимые документы представляются в Росреестр каждым супругом. Сделать это можно следующими способами:

представить документы и заявление непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В г. Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ;
отправить заявление и документы по почте отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Государственная регистрация проводится в Росреестре в течение семи рабочих дней со дня приема заявления и документов. В случае подачи документов через МФЦ – в течение девяти рабочих дней.Проведенная государственная регистрация прав на квартиру, переведенную в долевую собственность, удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена супругам в электронной форме.

Если регистрация перевода квартиры в долевую собственность производилась на основании брачного договора, соглашения о разделе имущества либо соглашения об определении долей, то оригиналы этих документов возвращаются супругам. При этом на подлинных экземплярах этих документов Росреестр ставит отметку о проведенной государственной регистрации.

Возникновение совместной собственности и её особенности

Совместная собственность возникает на основе общей собственности.

Общая же собственность возникает двумя путями. Во-первых, она возникает в силу договора. Участники договора сами определяют долю каждого из них в праве на общее имущество, принадлежащее им сообща, а также порядок использования этого общего имущества.

Во-вторых, общая собственность возникает в силу закона, помимо воли сособственников. Это может происходить, например, на основании норм наследственного или семейного права. В этом случае собственность регулируется законом, а не соглашением участников (сособственников).

Общая собственность может быть долевой (когда доля каждого из сособственников определяется в праве общей собственности) или совместной (когда доли сособственников в праве общей собственности не определяются).

Поговорим о совместной собственности. В соответствии с гражданским кодексом совместная собственность является одним из видов (наряду с долевой собственностью) общей собственности. Но при этом одновременно установлена презумпция долевой собственности. Это означает, что при отсутствии договора или обязательных законодательных требований в отношении общего имущества устанавливается долевая собственность.

Чаще всего режим совместной собственности возникает в отношении имущества супругов. Это происходит по умолчанию в соответствии с нормами Семейного кодекса. Режим совместной собственности означает, что ни одному из супругов не принадлежат конкретные (строго определенные) доли в праве собственности на имущество, нажитое супругами во время брака. Все такое имущество является их совместной собственностью.

Есть некоторые особенности, связанные с совместным имуществом супругов.

Супруги могут перевести все имущество или его часть в долевую собственность. О том, как это сделать, вы можете узнать .

Если имущество приобретено в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, то режим совместной собственности супругов на такое имущество не распространяется.

На имущество, находящееся в собственности одного из супругов до заключения брака, режим совместной собственности не распространяется.

Если один из супругов заключил договор пожизненного содержания с иждивением, то недвижимое имущество (например, квартира), приобретенное им на основании такого договора, является совместной собственностью супругов.

Выкуп доли у совладельца

Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ, долевой собственник может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, например, продать. Но при этом он обязан учитывать преимущественное право второго лица на покупку. Оно устанавливается положениями . Для этого продавец должен отправить совладельцу письменное уведомление с предложением купить долю. В нем указывается цена и иные условия сделки.

Имущество можно продать третьему лицу, если остальные дольщики откажутся от приобретения или не ответят на предложение в следующие сроки:

о приобретении недвижимости — в течение 1 месяца;
о приобретении движимого имущества — в течение 10 дней.

Если они сразу готовы представить отказ в письменной форме, сделка с посторонним лицом может состояться в тот же день.

Общая долевая собственность

Общая собственность на недвижимое имущество супругов делится на два вида:

Долевая.
Совместная.

Долевая собственность предполагает, что доли каждого из супругов в имуществе строго определены. Это определение может быть простым процентным. Например, супруги на двоих приватизировали квартиру. Каждому предоставлено свидетельство о праве собственности, в котором указано, что сторона владеет 1/2 частью недвижимости.

Доля в квартире может быть конкретизирована и выделена в натуре. Например, в двухкомнатной квартире одна комната принадлежит жене, вторая – мужу.

Разделение недвижимого имущества супругов на доли проходит обязательную регистрацию в Росреестре. По ее завершению каждый владелец доли становится полноправным собственником. Со своей частью недвижимости он может совершать весь спектр правовых сделок. Получать на это разрешение второго дольщика – супруга не требуется.

Если одновременно с родителями свои доли в недвижимости приобретают их несовершеннолетние дети, до наступления им 18 лет, такими долями распоряжаются их родители, но только с согласия органов опеки и попечительства.

Определить размер долей по закону или по соглашению не всегда представляется возможным. В таком случае доли собственников признаются равным. Но их можно и увеличивать на законном основании. В качестве такового рассматривается дополнительное вложение личных средств одной стороны в приобретение или улучшение общей долевой собственности (ст. 245 ГК РФ).

Например, супруги приобрели в период брака квартиру стоимостью 4 млн. руб. Из них 3 млн. руб. были взяты из семейного бюджета, а 1 млн. руб. – это были накопления, сделанные одним из супругов до вступления в брак. Через несколько лет супруги решили развестись и поделить недвижимость через суд. По решению судьи общая совместная собственность супругов была переведена в долевую. Один из них стал собственником доли в размере 37,5%, а второй владельцем доли в размере 62,5%.

Общая долевая собственность

Плюсы и минусы

Раздел общего имущества на доли имеет как свои положительные, так и отрицательные аспекты. Самый большой плюс такого владения – это его раздел при разводе. Если доли в недвижимости установлены, особых тяжб можно не устраивать. Каждый остается собственником той доли, которая принадлежит ему на правах собственности. Если долей владеет несовершеннолетний ребенок, распоряжаться ей будет тот родитель, с которым он остается проживать после развода.

Большое удобство для самих собственников состоит в том, что они являются полноправными владельцами. Нет необходимости при совершении сделки с недвижимостью получать на нее письменное разрешение от прочих собственников.

Минусы такого владения проистекают из плюсов. Если получать разрешение на отчуждение доли не требуется, второй собственник может столкнуться с ситуацией, когда другая доля передана во владение третьему лицу. Если при купле-продаже предусмотрено право преимущественного выкупа, при оформлении дарственной уведомления не требуются. И второго собственника могут просто поставить перед фактом свершившейся сделки. И даже замаскировать куплю-продажу оформлением дарственной.

Владение, пользование и распоряжение

Если супруги владеют недвижимостью на правах долевой собственности, но продолжают проживать вместе и распоряжаются имуществом сообща в общих интересах, процесс владения и пользования не имеет особых отличий от распоряжения совместной собственностью. Они так же могут продать свою квартиру одному покупателю, составив один общий договор купли-продажи.

Различия имеются, если владельцы намереваются распоряжаться своими долями независимо друг от друга. Они не обязаны испрашивать на совершение сделок со своей частью имущества. Только уведомлять в случае продажи других собственников.

Порядок распоряжения общей собственностью, которая находится на территории недвижимости, определяется на основании договоренности между дольщиками. Если это пользование по какой-то причине невозможно, дольщик имеет право требовать денежную или имущественную компенсацию (ст. 247 ГК РФ).

Общая совместная собственность

Когда имущественные объекты приобретаются супругами в период брака – это общая совместная собственность мужа и жены, если иное не установлено условиями договора. Но только при условии, что куплена она на средства семейного бюджета. Т.е. если имущество перейдет в собственность на основании безвозмездных сделок, разделу оно не подлежит (например, квартира, перешедшая во владение в порядке наследования имущества).

Не будут относиться к совместной собственности также имущественные объекты, приобретенные для личного пользования каждого из супругов (за исключением предметов роскоши).

Совместная собственность признается таковой, даже если она зарегистрирована только на одного из супругов. Но куплена в браке на общие средства. Если владельцами долевой собственности могут быть совершенно посторонние люди, совместная собственность подразумевает, что в качестве владельцев выступают только муж и жена.

СК РФ устанавливает, что в таком имуществе каждый из супругов имеет право на равную долю при разделе (ст. 39). Т.е. при разводе такое имущество поделят поровну.

Но сами супруги имеют право распределить доли в совместной собственности по своему усмотрению посредством письменной договоренности:

Соглашением о разделе.
Брачным договором.

Установить договорной порядок и распределить доли в имуществе на свое усмотрение супруги могут в любой момент существования брака и после его прекращения. Более того, им предоставляется право разрешить этот вопрос еще до свадьбы, подписав брачный договор.

Законный раздел по суду предполагает, что совместная собственность супругов делится только поровну. Но сперва в ней будут определены доли каждого, и только после произойдет раздел в натуре.

Плюсы и минусы

Основной плюс совместного общего имущества супругов – невозможность распоряжаться им без согласия второго собственника. И если с рядом имущественных объектов это условие еще можно обойти, с недвижимостью такое не получится. При совершении сделок по отчуждению таких объектов требуется предоставлять не просто письменное согласие второго супруга, оно к тому же должно быть нотариально удостоверено.

При этом ограничение легко обойти в отношении того имущества, которое де-юре принадлежит двум сторонам на правах общего имущества супругов, а фактически зарегистрировано только на одного из них. Такая практика часто применяется в отношении транспортных средств.

Основной минус такого владения имуществом – сложности с установлением долей и необходимость составлять дополнительные договоры в случае раздела или обращаться в суд. Если супруги разводятся, они могут сохранить имущество в совместной собственности и далее, но предпочтительней его разделить. Когда в нем уже выделены доли, дополнительных договоров не потребуется. Нужно только решить вопрос с практическим разделом. А когда имущество в совместной собственности, предварительно потребуется определять размер долей. А значит нести финансовые расходы. Плюс временные затраты.

Общая совместная собственность

Владение, пользование и распоряжение

Находящееся в совместном владении имущество распределяется между супругами в одинаковых долях. Они имеют равные права на его использование. И достигать отдельной договоренности по поводу пользования общими помещениями нет необходимости.

На проведение сделок с таким имуществом один из супругов обязан испрашивать разрешение второго. Если речь идет о сделках, подлежащих государственной регистрации, согласие на них должно быть письменным, или договор следует подписывать сразу в присутствии двух собственников.

Иногда этот запрет обходят, но в таком случае пострадавший супруг имеет право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной или выделить ему долю от выученных средств.

Обязанности совладельцев

Таковых немного, однако все они подчиняются одному правилу: долевой собственник исполняет свои обязанности в пределах части принадлежащего ему имущества. Это означает, что каждый совладелец дома обязан вовремя погашать налоги, коммунальные платежи либо исполнять иные имущественные обязательства, величина которых будет соразмерна его доли в праве.

Помимо погашения обязательных платежей, каждый из совладельцев обязан нести расходы, связанные с сохранением и содержанием общего имущества, что предполагает затраты на ремонт дома, а также использование земли и строения в соответствии с их назначением. К примеру, если объект относится к категории жилой недвижимости, он не должен использоваться в иных, кроме проживания, целях. Аналогичное требование предъявляется и в отношении земельного участка, на котором возведен дом.