Перевод жилого помещения в нежилое: порядок, условия

В каких случаях перевод невозможен

Не всегда разрешен перевод здания из нежилого в жилое, существуют некоторые ограничения. Среди них следующие:

имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
недвижимость расположена на участке, непригодном для жизни, нет коммуникаций;
отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.
есть утечки воды, используемой в быту;
Нет свободного безопасного прохода к объекту.

Тут важно отметить, что в каждом конкретном случае лучше изучить региональное и местное законодательство, так как данный вопрос может быть регламентирован более детально.

Пример

Предприниматель обратился в суд с требованием перевести имущество из нежилого в жилое. Суд в ходе разбирательства установил, что недвижимость, принадлежащая истцу, была реконструирована под ТЦ. И вход в помещение для проживания осуществляется только через помещение общественного назначения. Поэтому требуется сначала сделать отдельный вход. Исковые требования удовлетворены не были. (Постановление ФАС Уральского округа от 13 августа 2012 г. №Ф09-9806/11, дело №А50-3183/2011).

Если имущество находится в аренде или в залоге, то собственнику откажут. При покупке нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю лучше заранее убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки.

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

Согласно ст.17 ЖК РФ и ст.288 ГК РФ, квартиры должны использоваться для проживания людей. Проживание может быть совмещено с профессиональной деятельностью, если при этом не нарушаются требования, предъявляемые к квартирам, а также соблюдаются права других лиц. Так, например, в квартире можно заниматься репетиторством, подготовкой документов или составлением дизайн-проектов – эта деятельность не ухудшит качество жилья и не помешает вашим соседям.

Однако разместить в квартире магазин, склад, офис, тренажерный зал или детский развивающий центр нельзя. За это нарушитель может быть привлечен к административной ответственности по ч.1 ст.7.21 КоАП РФ. Если собственник квартиры сдаст ее в аренду для ведения коммерческой деятельности, договор может быть признан недействительным в судебном порядке, например, по иску прокурора.

Единственный выход – перевод жилого помещения в нежилое. Если квартира станет нежилым объектом, то ее можно будет законно использовать для коммерческой деятельности. Но такой перевод требует больших временных и финансовых затрат.

Документы для перевода квартиры в нежилое помещение

Перечень документов необходимых для перевода квартиры в нежилое помещение содержится в ст. 23 ЖК РФ и является исчерпывающим.

Для перевода, заявитель (собственник квартиры) представляет в орган местного самоуправления:

заявление о переводе;
правоустанавливающие и подтверждающие право собственности документы на квартиру, или их нотариальные копии;
план квартиры с техническим описанием (технический паспорт);
поэтажный план дома;
проект переустройства (перепланировки) квартиры (в случае если переустройство (перепланировка) требуется для использования квартиры в качестве нежилого помещения).

При этом правоустанавливающие документы, план квартиры и поэтажный план дома представляются заявителем по желанию.

В случае если данные документы не были представлены, орган местного самоуправления самостоятельно запрашивает их в соответствующих инстанциях.

Закон не содержит требований к заявлению о переводе. Следовательно, заявление может быть совершено в произвольной форме. На практике, процедура оказания муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое устанавливается нормативными актами местного законодателя. В том числе утверждаются определенные формы заявлений о переводе, схемы взаимодействия с заинтересованными структурами, временные рамки приема граждан и т.д.

Правоустанавливающим документом на квартиру может быть договор (купля-продажа, дарение, мена, участие в долевом строительстве, приватизация и т.п.), судебный акт и т.п. Документом, подтверждающим владение квартирой на праве собственности, с июля 2016 года является выписка из ЕГРП.

Технический паспорт представляет собой текстово-графический документ, содержащий информацию о принадлежности и инвентаризационной стоимости квартиры, ее техническое описание и экспликацию.

Поэтажный план дома — составная часть технического паспорта дома. Подобно техническому паспорту на квартиру выполняется в виде графических изображений каждого этажа дома с описанием в экспликации.

Определения переустройства и перепланировки даны в ст. 25 ЖК РФ. Под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования. Перепланировкой же называется изменение конфигурации квартиры. Проект переустройства (перепланировки) квартиры выполняется специализированной организацией по заказу собственника квартиры.

Представление перечисленных документов, оформленных надлежащим образом, является достаточным основанием для принятия решения о переводе квартиры в нежилое помещение.

Условия перевода квартиры в фонд для коммерческой деятельности

Превратить квартиру в нежилое помещение можно только при соблюдении условий предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Главным из них является месторасположение объекта на первом этаже или выше него, но только, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В квартире на момент перевода не должно быть зарегистрированных лиц (для проверки запрашивается выписка из домовой книги). Кроме того, на этот объект недвижимости не должны предъявлять права другие люди или организации. Существует множество ограничений для перевода, которые необходимо учитывать до подачи заявления в местные органы власти и начала перепланировки.

Нужно ли получать согласие соседей?

С 2019 года необходимо заручиться согласием собственников квартир, непосредственно примыкающих к переводимому помещению, — об этом сказано в п.7 ч.2 ст.23 ЖК РФ. Установленной формы согласия от соседей нет, однако в документе необходимо указать следующие моменты (ч.2.2 ст.23 ЖК РФ):

ФИО собственника квартиры, граничащей с переводимым помещением (или полное наименование юрлица и его ОГРН, если жилье принадлежит организации);
номер квартиры соседа;
паспортные данные собственника граничащего жилья;
данные документа, подтверждающие право собственности соседа на жилое помещение.

Также лицу, заинтересованному в переводе жилого помещения в нежилой фонд, необходимо получить одобрение других жильцов многоэтажки на общем собрании собственников квартир.

Какие условия следует соблюсти для перевода?

Перед переводом недвижимости из жилой в нежилую, нужно учитывать, что оно должно быть оснащено отдельным входом, который ведет на улицу. Если его площадь составляет более 100 квадратных метров, то следует предусмотреть запасной выход, к примеру, из подъезда дома.

Статья N 22 ЖК РФ запрещает использование помещений нежилого типа, войти в которые можно только через смежное помещение, подъезд или коридор. Допускается перевод квартиры в нежилой статус без отдельного выхода, но только в случае, если он будет создан после окончания процедуры. Зачастую такими помещениями являются квартиры, имеющие окна, выходящие во двор, которые могут впоследствии быть переделаны в выходы.

Если какое-либо лицо, имеет право требовать жилую недвижимость в качестве погашения долгов, то перевести ее в нежилой фонд не представляется возможным, так как контролирующие организации следят за тем, чтобы недвижимость не смогла стать предметом различных махинаторских действий.

Чтобы провести подобную процедуру в частном доме необходимо собрать документы, подтверждающие собственнические права на недвижимость, а если собственников несколько, то на перевод дома в нежилое состояние следует получить согласие каждого из них.

Если квартира находится не на первом этаже дома, то все располагающиеся под ней помещения также должны быть нежилыми. Перевести жилое помещение в нежилое не удаться, если оно находится в аварийном или подготовленном под снос доме.

Так как в панельном доме не разрешается расширять проемы, ломать стены, крепить оттяжки снаружи, сделать отдельные выходы в помещении не удастся, поэтому и перевести его в нежилой фонд будет крайне проблемно.

Кроме всего перечисленного выше, перевод квартиры из жилого статуса в нежилой, могут затруднить ряд различных ситуаций. Чаще всего они представлены:

нахождением помещения в доме, являющемся объектом культурной или исторической значимости;
отсутствием подключения помещения к инженерным коммуникациям;
неудовлетворительным состоянием помещения и необходимости проведения в нем ремонтно-отделочных работ.

Также владельцу квартиры, который собирается переводить ее в нежилой фонд, следует узнать не состоит ли дом на учете штаба по гражданской обороне и чрезвычайным ситуациям. Если состоит, то это повлияет на стоимость помещения при проведении его проверки экспертами.

Собственник может пользоваться жилым помещением в коммерческих целях в случае, если его деятельность не будет мешать соседям и живущим с ним в квартире людям. Но для этого ИП должен иметь прописку в квартире на законных основаниях, помещение должно соответствовать санитарным и эпидемиологическим нормам, а также находится в доме не подлежащем к сносу и не находящемся в аварийном состоянии.

Выделим условно три этапа процедуры переоформления

1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если решено квартиру, приобретенную в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать. Причина — квартира предмет залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете. Для принятия решения по заявлению комиссия может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ. Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Когда возможен отказ в проведении процедуры и что с этим делать?

Несмотря на довольно сложную процедуру, которая к тому же потребует немалых расходов, межведомственная комиссия вполне может и отказать в выдаче разрешения на перевод. Причины для отказа четко изложены в законодательстве (ст. 24 ЖК РФ).

Отказ возможен в случае:

подачи неполного пакета документов;
несоблюдения условий перевода;
несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки при переводе требованиям безопасности, в том числе пожарной.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием оснований. Решение направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня его принятия и может быть обжаловано в суде.

Справка! Если устранить нарушения, то можно попытаться пройти процедуру заново. Правда, для этого придется обновить многие справки и документы, у которых может быть ограниченный срок действия.

Судебная практика: перевод нежилого помещения в жилое

Господин М.А. Савельев обратился в суд с целью обжаловать отказ администрации г. Вологды в переводе нежилого недвижимого имущества в жилое. В ходе разбирательств было установлено, что объект находится на техэтаже жилого дома, и к нему нет доступа при помощи лифта. Однако существует возможность воспользоваться лестницей с первого этажа. Таким образом, комбинированная схема доступа не противоречит постановлению №47. Также объект имеет водопровод, отопительную систему, канализационную сеть, электричество и вентиляцию. Такие условия дают возможность комфортно проживать в студии. Помещение построено как квартира в соответствии со требуемыми строительными и санитарными нормами. С учетом данных обстоятельств, суд удовлетворил исковые требования гражданина М.А. Савельева (Апелляционное определение Вологодского облсуда от 30 мая 2012 г. №33-2080/2012).

Инструкция по переводу в нежилое помещение

Ниже мы предоставим пошаговую инструкцию по переводу жилого помещения в нежилое.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое записан в Постановление Правительства Москвы № 692-ПП и в статье 23 ЖК.

Перевод можно разделить на следующие этапы:

подготовка требуемой документации для оформления перехода.
Оформление заявления о переводе жилой квартиры в нежилую недвижимость.
В Департамент управления имуществом направляются все собранные документы. Департамент принимает их к рассмотрению и формирует межведомственную комиссию для обследования объекта.
Обращение в комиссию для получения разрешения. Дело находится на рассмотрении в течение 45 дней. В случае отказа комиссия направляет письменное уведомление заявителю с обязательным указанием причины отказа.
Подача заявки в БТИ в отдел приватизации для определения стоимости. Необходимо предоставить пакет документов, как для Департамента управления имуществом. Добавить к ним заявление на определение стоимости, а также протокол решения комиссии при Департаменте. Формируется еще одна комиссия отдела приватизации, которая определяет стоимость перевода помещения из жилого фонда в нежилой. Ее решение оформляется протоколом с указанием разницы цены, которую заявитель должен оплатить.
Оформление права собственности – последний этап. Собственник с заявлением, паспортом, протоколами из Департамента и БТИ, кадастровым паспортом и квитанцией с оплатой госпошлины обращается в ЕГРП.

О некоторых особенностях того, как перевести жилой дом в нежилое помещение, мы поговорим ниже.

Необходимые документы

Для предоставления в уполномоченный орган собственник или его доверенное лицо должен иметь:

1. Поэтажный план и экспликацию объекта. Для получения этих бумаг следует обратиться в БТИ с доверенностью. Ее, в свою очередь, выдает Департамент по управлению имуществом, в который нужно обратиться с:

паспортом или нотариальной доверенностью на представительство собственника;
св-вом о госрегистрации права на недвижимость;
договором, на основании которого объект принадлежит гражданину (при необходимости).

Бумага выдается в течение месяца. С ней нужно будет обратиться в БТИ.

2. Техпаспорт и техплан помещения. Эти документы также предоставляет БТИ. Если техпаспорт есть, но ему больше 3-х лет, то придется заказать новый.

3. Заключение пожнадзора, где указано, что объект соответствует требованиям пожарной безопасности. Для получения этой бумаги следует обратиться в УГПН ГУ МЧС, написать заявление по установленному образцу. После его принятия и рассмотрения, пожарный инспектор выезжает на место, где находится объект, производит осмотр. После экспертной оценки выдается заключение.

4. Справку ДЭЗ. В ней присутствует информация о назначении других помещений, которые находятся на том же этаже, что и квартира, статус которой будет изменяться. Эту справку выдает управляющая компания (ТСЖ, ЖЭУ или домоуправление). Для ее получения нужно написать заявление, к которому прикладывается копия паспорта и доверенность, если действия выполняет представитель.

5. Санитарно-эпидемиологическое заключение. Для его получения собственник обращается с заявлением в СЭС. Сотрудник службы также как и пожарный инспектор выезжает на место, осматривает и затем выдает заключение.

Переустройство жилой площади в многоквартирном доме под коммерческую

Перевод жилой квартиры в нежилое помещение означает смену ее целевого назначения. После такого перевода ее можно использовать не для жилья, а для ведения предпринимательской или общественной деятельности. Например, в таком помещении можно открыть офис или магазин, оборудовать склад или общественную приемную.

Справка! Смена статуса возможна только в том случае, если помещение обеспечено отдельным входом и в нем никто не прописан.

Перевод регулируется Жилищным Кодексом РФ (ст. 22, , ), а в случае, если проводится перепланировка, учитываются также требования Градостроительного кодекса РФ.

Существуют также Положения о порядке и условиях перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, которые принимаются местными органами власти.

Когда это не допускается?

Перевод в нежилой статус не проводится, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования других квартир. Сложно будет оформить документы и в том случае, когда квартира является общей собственностью и один из совладельцев против смены статуса. Необходимо будет сначала решить этот вопрос, а уж потом подавать документы.

Перевод невозможен, если:

недвижимость находится в залоге у банка;
жилье расположено в наемном доме социспользования;
используется как жилое помещение и единственное место проживания зарегистрированных жильцов;
здание является объектом культурного наследия либо объектом аварийного фонда;
дом идет под снос (например, в связи с реновацией);
в квартире уже есть неузаконенные перепланировки;
использование квартиры невозможно без эксплуатации иных помещений.

Естественно не оформят перевод, если помещение не отвечает установленным требованиям либо если право собственности обременено правами других лиц (например, рентой или арендой более чем на год). Об этом говорится в ст. 22 ЖК РФ.

Смена статуса будет возможна только в том случае, если будущий офис или магазин никак не будут мешать соседям, а также не создадут опасной ситуации в связи с переустройством (трещин, проседания фундамента и пр.).

Виды помещений

В тексте
статьи 15 Жилищного Кодекса РФ дается точное определение понятия «жилое помещение», а также общие критерии для признания недвижимости пригодной для проживания. Согласно предоставленной в ЖК РФ информации, жилым помещением может быть признано изолированное помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и отвечающее санитарным и техническим нормам для постоянного проживания граждан.

Виды жилых помещений, согласно статье 16 ЖК РФ:

Дом. Это отдельное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (требуются для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, проживающих в доме).
Квартира. Это структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Оно должно обеспечивать жильцам прямой доступ к помещениям общего пользования в данном доме, и состоять из одной или нескольких комнат, наряду с помещениями вспомогательного использования.
Комната. Это часть жилого дома или квартиры, которая должна использоваться как место непосредственного проживания граждан. Балкон или чердак не относятся к комнатам, но являются частью квартиры с характеристикой «подсобные» или «специальные» помещения. Но осуществление коммерческой деятельности или производства не допускается и там, в силу того, что эти помещения являются частью квартиры.

Важно учитывать, что в ЖК РФ отсутствуют такие понятия, как «многоквартирный дом» и «часть дома или квартиры». С определением первого понятия можно ознакомиться в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г

N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Согласно тексту этого постановления, многоквартирный дом — это совокупность нескольких жилых помещений (квартир), у которых имеются самостоятельные выходы или на прилегающий к дому земельный участок, или в помещения общего пользования (как правило, речь идет о подъезде).

Переустройство квартиры

Зачастую жилое помещение приходится переоборудовать перед тем как перевести его в нежилое. Перепланировка предполагает изменение функционального назначения квартиры, перестановку инженерных коммуникаций, устройство или заделывание проемов в перегородках, перекрытиях и стенах. Для осуществления любых указанных действий необходимо получить разрешение. Для этого в МФЦ следует предоставить:

Копии правоустанавливающих бумаг.
Заявление о предполагаемых работах, их продолжительности, режиме, а также письменное согласие управляющей компании.
Поэтажный план и экспликацию.
Проектную документацию на выполнение работ, касающихся несущих конструкций, капитальных перекрытий, стен, элементов общедомовых вентиляционных и инженерных систем.
Договор страхования на случай нанесения ущерба соседям либо акты-соглашения с ними с учетом компенсаций.

Следует отметить, что переустройство, в ходе которого будет затронут архитектурный облик сооружения (внешний вид) не запрещается законом прямо. Тем не менее такие работы, например, как установка технических средств наружного типа, козырьков, эркеров и прочего, считается реконструкцией. Это, в свою очередь, требует дополнительного согласования.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней.

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Какие необходимы документы

Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
Техпаспорт. Он выдается БТИ.
Проект перепланировки/переоборудования. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением.
Если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в нежилое помещение (коммерческую недвижимость), и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
Доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
Если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
Фотофиксация участка стены, на котором планируется устроить отдельный вход в жилом доме;
Некоторые другие документы, объем которых рознится в каждом конкретном случае.

Стоимость услуг

Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.

От чего зависит стоимость перевода помещения в нежилой фонд

Во-первых, процесс регистрации документов и получения разрешений требует немало времени и усилий, а также знания требований законодательства.

Во-вторых, в большинстве случаев приходится расходовать немалые деньги в тех или иных государственных службах.

Получается, что процедура перевода квартиры или части частного дома в нежилое помещение является достаточно сложной и дорогостоящей процедурой, и не каждому предпринимателю под силу выполнить эту задачу.

Для ее решения достаточно обратиться в специализированную фирму, выполняющую за доступную цену все необходимые операции в короткие сроки и без вашего участия.

Компания «Лионлюкс+» имеет большой опыт выполнения таких заявок по невысоким ценам. Высокая квалификация наших специалистов является гарантией решения возникшей проблемы даже в самой сложной ситуации за короткий период времени.

Для заказа процедуры перевода вашего жилья в нежилое помещение достаточно обратиться по телефону, указанному на сайте в любое время. Мы выполняем весь комплекс мероприятий, начиная от проектирования до получения всех необходимых разрешений в различных инстанциях. Проводя гибкую ценовую политику, направленную на создание максимально комфортных условий для каждого клиента, мы в индивидуальном порядке определяем стоимость услуг.

Перевод жилого помещения в нежилое: пошаговая инструкция

Чтобы успешно и оперативно пройти достаточно сложную процедуру, нужно взять за правило неукоснительно соблюдать порядок перевода жилого помещения в нежилое. Когда действуешь последовательно, пошагово, придерживаешься отработанного алгоритма — проще достичь поставленной цели.

Пошаговый алгоритм

Вся процедура состоит из пяти последовательных этапов. Начинаем с того, что готовим проект переоборудования, а заканчиваем регистрацией переделанной недвижимости.

Подготовка проекта перепланировки

Как перевести жилое помещение, например, в коммерческое? Для начала уточните, какие различия в технических факторах следует преодолеть. Превращая квартиру в нежилое помещение, понадобится заранее заручиться письменным согласием соседей, если будут затронуты территории общего пользования (п. 2 ст. 40 ЖК).

Документация

К заявлению, подаваемому для перевода жилого помещения в нежилое, прилагаются оговорённые в п. 2 ст. 23 ЖК документы. Они необходимы, чтобы представители органов местного самоуправления могли изучить правовые и технические аспекты рассматриваемой ими проблемы.

Помимо заявления, обязательно предоставление:

проекта переделок;
согласия собственников, которое подтверждается общим протоколом и персональным от каждого, кому принадлежат соседние площади.

По зарегистрированной недвижимости также возможен запрос:

правоустанавливающего документа;
техпаспорта;
поэтажного плана здания.

Обращение за государственной услугой

Так как здание находится в ведении муниципальных властей, то и обращаться с заявкой придётся к ним. Предусмотрено несколько вариантов подачи обращения:

на личном приёме;
в МФЦ;
на e-mail.

Практика показывает, что рациональнее вручать документы самому, придя на приём.

Перепланировка помещения

Наметили вывести помещение из жилфонда? Ожидать решения придётся полтора месяца (п. 4 ст. 23 ЖК), после чего в трёхдневный срок заявителю обязаны сообщить — удовлетворили просьбу или в ней отказано (п. 5 этой же статьи).

По обыкновению, решение содержит пункт, обязывающий провести перепланировку. Выполнять её надлежит, придерживаясь проекта, ранее составленного заявителем.

По завершении переделок полагается пригласить приёмочную комиссию. Она засвидетельствует проведённую перепланировку, составив соответствующий акт. Регулирующий орган обязывается направить этот акт Росреестру (п. 9 ст. 23 ЖК).

Составленный приёмочной комиссией акт признаёт, что перевод закончен, и помещение может использоваться по новому назначению.

Единый государственный реестр недвижимости

Мало переделать квартиру под магазин или офис, нужно ещё передать сведения об изменениях, чтобы они отобразились в ЕГРН. Для этого понадобится передача электронного документа, содержащего подписанный кадастровым инженером изменённый техплан.

Куда обратиться

Когда осуществляется перевод объекта жилфонда в нежилой, необходимо будет обратиться в:

лицензированную компанию, в штате которой есть кадастровый инженер;
БТИ;
управление Госпожнадзора;
СЭС;
УК;
паспортный стол.

Перечень документов

Сделать жилую квартиру, например, магазином, непросто. Понадобится обойти не одно учреждение, чтобы в каждом выдали определённые справки. Нужно будет получить:

экспликацию с поэтажным планом и техпаспорт с техпланом от БТИ;
заключение о соответствии нормам пожарной безопасности; для получения понадобится выезд сотрудника Госпожнадзора на место;
заключение СЭС; также следует выезд сотрудника;
справку ДЕЗ и заключение о техсостоянии здания в целом — от УК;
выписку из домовой книги;
проект переустройства.

Государственная регистрация

Удалось изменить статус жилья? Теперь его нужно без промедления переоформить, т.е. зарегистрировать. В Росреестр (напрямую или через МФЦ) понадобится предоставление квитанции, что уплатили госпошлину, оригиналов и копий:

удостоверения личности;
акта приёмочной комиссии;
нового техплана.

Стоимость и сроки

С продолжительностью перевода определиться проще. Как правило, на всё уходит не более четырёх-пяти месяцев. Сложнее оценить, во сколько обойдётся перевести жилое помещение в нежилое, так как приходится учитывать:

регион;
местоположение объекта;
площадь объекта;
объём работ, выполняемых ремонтниками при переделке.

Понадобится оплачивать:

услуги БТИ, нотариуса, лицензированной фирмы-проектировщика, строителей;
госпошлину при регистрации.

Средние показатели затрат на оформление, доступные по Москве и Московской области, колеблются в диапазоне от четверти до полумиллиона рублей.

Заключение

Изменение статуса жилого помещения, как видно, – процесс достаточно сложный и требует определенных сил, средств и времени. Однако зачастую этот вариант использования недвижимости приносит хороший доход. Главное во всем этом – строго соблюдать закон. Это в первую очередь касается документов, которые необходимо предоставить в уполномоченные службы. Во всех инстанциях будут проверять их достоверность. При выявлении каких-либо соответствий в удовлетворении того или другого заявления будет отказано. Во избежание разных проблем с контролирующими инстанциями следует предварительно проверить все документы. В частности, специалисты рекомендуют узнать в БТИ не проводилась ли перепланировка, а если была выполнена, узаконена ли она. Этот момент актуален для тех, кто приобрел собственность и планирует ее переоборудовать с последующим переводом. Можно самостоятельно осуществить все мероприятия, а можно обратиться в фирму, которая возьмет на себя эту работу.