Что такое задаток, когда он выдается и за что?

Области использования

Задаток может участвовать в сделках по соглашениям, предполагающим двусторонние обязательства и выплату определенной суммы денег. Наиболее распространенным примером таких соглашений являются сделки, связанные с куплей и продажей объектов недвижимости.

На практике такие сделки могут осуществляться в следующих случаях:

Покупатель не имеет на руках всей суммы денег. В данном случае задаток, внесенный им, выступает гарантией для продавца в том, что покупатель в означенные договором сроки внесет полную сумму платежа.
Продавец, владеющий имуществом, не полностью оформил все документы на продаваемый объект. В таком случае задаток передается на срок, требуемый для подготовки всей документации по соглашению. Определяют этот срок стороны договора по взаимному соглашению.
Объект сделки обременен. Подобная ситуация вероятна, если продаваемый объект является обеспечением банковского кредита.
Один из участников сделки временно отсутствует. В указанном случае задаток гарантирует заключение сделки как только отсутствующая сторона вернется и сможет заключить соглашение.

Что лучше дать при покупке квартиры, задаток или аванс

Задаток носит обеспечительную функцию предстоящего договора и возвращается продавцом в двойном размере при нарушении им соглашения.

Аванс – это деньги, которые вносятся в счет стоимости продаваемого жилого помещения, но санкций за не заключение сделки в перспективе не предусмотрены. Просто потому, что они не разработаны на законодательном уровне.

Если приобретение собственности не состоялось, деньги возвращаются продавцом в том размере, в котором они были внесены.

Чаще всего в договоре, когда дают аванс, прописываются его специальные условия. Суть их такова, что если покупатель откажется от сделки, то деньги остаются у владельца жилья.

Заинтересованному в приобретении жилой площади лицу более будет выгодно вручить задаток, так как при неисполнении обязательства по вине собственника квартиры он получает сумму в два раза больше первоначальной.

Аванс наоборот более выгоден продавцу, так как он, при нарушении ранее достигнутого соглашения возвращает деньги в том объеме, который был передан ему несостоявшимся покупателем.

✅ Как оформить аванс при покупке квартиры

Факт передачи аванса при покупке квартиры можно оформить двумя способами:

прописать условия в предварительном договоре купли-продажи;
оформить отдельным авансовым соглашением.

При этом первый вариант предусматривает основной упор на детали будущей сделки, в счет которой покупатель вносит деньги, второй документ – как правило, описывает только моменты, касающиеся предоплаты, возникающих в связи с этим прав и обязанностей сторон.

Авансовый договор составляется в количестве экземпляров по числу лиц, фигурирующих в нем. Он может быть оформлен в печатном или рукописном виде. Еще один вариант – распечатать базовую часть с пустыми местами для сумм, сроков и прочих индивидуальных условий, которые впоследствии прописать от руки. Помарки и исправления от руки запрещены, иначе документ теряет свою юридическую силу. При возникновении такой ситуации лучше оформить новый экземпляр. Ставить подпись и ее расшифровку допускается только ручкой.

Порядок действий по оформлению

При оформлении авансового соглашения сторонам необходимо:

Обсудить размер и порядок внесения авансового платежа. Убедиться в праве владения квартирой продавцом. Составить договор

Если процедура проходит без участия нотариуса, важно проследить, чтобы указываемые данные соответствовали информации из официальных справок и выписок. Проверить пункты документа и при необходимости внести коррективы

Подписать договор и засвидетельствовать передачу денег распиской.

Необходимые документы

В большинстве случаев для заключения соглашения об авансе достаточно минимального пакета документов:

для покупателя: паспорта/доверенности представителя;
для продавца: паспорта/доверенности представителя, подтверждения права владения жильем (Выписки из ЕГРН или Свидетельства о праве собственности) и правоустанавливающих документов (Договора купли-продажи, Свидетельства о наследстве и пр.)

Если предоплата будет внесена безналичным путем, дополнительно потребуются реквизиты банковского счета. Кроме того, для спокойствия покупателя и уверенности в «чистоте» квартиры, можно попросить у продавца:

Технический паспорт, чтобы проверить наличие перепланировок и их узаконивание.

Выписку из домовой книги, чтобы знать о количестве прописанных и выписанных лиц

Особенно следует обратить внимание на наличие прописки несовершеннолетних, поскольку в таком случае потребуется разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (оформляется в Едином информационно-расчетном центре или Управляющей компании)

Выписку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (оформляется в Едином информационно-расчетном центре или Управляющей компании).

Выписку из ЕГРП, чтобы проверить операции по правам собственности, выполняемые с данным объектом.

Сроки

Срок аванса – период от передачи авансового платежа до подписания основного договора купли-продажи квартиры и уплаты остатка суммы по нему. Это время дается сторонам, чтобы собрать документы и завершить формальности для оформления покупки квартиры. Для стандартных сделок он обычно составляет 2-4 недели, для альтернативных (когда предстоит совершить предварительно продажу другой недвижимости) – 6-8 недель. Но по желанию стороны могут указать любые другие сроки, вплоть до 12 месяцев. Определяя временной отрезок, следует учитывать стадию сбора необходимых документов, участие несовершеннолетних, наличие у покупателя полной суммы для оплаты квартиры и другие нюансы конкретной ситуации.

Если указанный в соглашении срок прошел, а стороны не готовы заключить сделку, возможно два варианта:

заключить повторный договор с новыми сроками;
разорвать соглашение и вернуть предоплату покупателю (если не предусмотрены иные штрафные санкции для каждой из сторон).

Заверение у нотариуса

Обязательное заверение авансового соглашения у нотариуса не требуется. Но стороны могут пройти эту процедуру по обоюдной договоренности, что особенно актуально при передаче крупных сумм предоплаты. В таком случае нотариус поможет более подробно и грамотно прописать все условия, а также будет свидетелем факта передачи денег в оговоренном сторонами размере и на законных основаниях.

Стоимость услуги по заверению соглашения составит от 1000-2500 руб. в зависимости от количества страниц в документе, а также тарифов на услуги специалиста, которые зачастую определяются местом проживания. Так, в столице расходы на нотариуса будут существенно выше по сравнению с небольшими населенными пунктами.

Отличие задатка от аванса

Очень часто стороны путают задаток и аванс, поскольку в обоих случаях денежная сумма передается до исполнения обязательств по договору. Однако, несмотря на схожесть, задаток и аванс существенно различаются. Самое главное отличие заключается в последствиях неисполнения обязательства.

В случае неисполнения обязательства по договору аванс всегда возвращается и в некоторых случаях возможно взыскание процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. В случае если до исполнения обязательств по договору был уплачен задаток последствия для одной стороны более тяжелые. Если за неисполнения договора ответственная сторона давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственная сторона получившая задаток, она обязана вернуть другой стороне двойную сумму задатка.

Как упоминалось выше, не всегда сумма названная сторонами задатком, признается судом таковым. В тех случаях, когда суд не признает переданную сумму задатком, она всегда считается авансом и подлежит возвращению другой стороне. Всегда следует помнить о соблюдении формы задатка, несоблюдение формы оформления задатка влечет признание переданной суммы авансом.

Понятие задаток и аванс граждане часто смешивают, либо ошибочно полагают, что это одно и то же.

Аванс как и задаток является денежной суммой, которая уплачивается до исполнения договора в счет будущих платежей. Отсюда, он выполняет фактически две функции: платежную и удостоверяющую. Обеспечительной функции он не имеет.

Раз этой функции у аванса нет, то при неисполнении обязательства (независимо от причин), сторона, получившая аванс, обязана его в любом случае вернуть .

В случае судебного спора суды будут оценивать не название документа, а существо обязательства и самостоятельно квалифицирует платеж как аванс, даже если стороны назвали его задатком.

Когда у суда возникают сомнения относительно того, является ли уплаченная сумма задатком, или это аванс, суд будет считать эту сумму авансом, пока сторона не докажет, что это задаток (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Судьба задатка при прекращении обязательства

Если обязательство было прекращено до начала его исполнения из-за невозможности исполнения либо по соглашению сторон, то задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 ГК РФ). То есть, закон устанавливает следующее правило. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Удержание задатка правомерно только в случае неисполнения договора. В слаче ненадлежащего исполнения договора, такие последствия не наступают. Одним словом, неблагоприятные последствия наступаю для стороны только в случаях полного неисполнения обязательства. Если не были исполнены отдельные условия обязательства, то неблагоприятные последствия не наступают.

При прекращении предварительного договора выплаченная сумма, переданная в качестве задатка, возвращаются не как неосновательное обогащение, а как задаток.

По общему правилу кроме получения суммы задатка сторона вправе рассчитывать на возмещение другой стороной убытков с зачетом суммы задатка. Стороны вправе предусмотреть и иной порядок возмещения убытков.

Возникает вопрос,— можно ли начислять проценты на сумму задатка? Судебная практика отвечает на этот вопрос отрицательно, так как начисление процентов приведет к двойной ответственности за нарушение одного обязательства, что запрещено законом.

Задаток на торгах

Задаток на торгах имеет общие черты с обычным задатком, однако он имеет и существенные различия. Исходя из положений п. 4 ст. 448 ГК РФ задаток внесенный, до заключения договора участниками торгов в случаях когда торги не состоялись или участник не стал в них победителем возвращается. Задаток внесенный выигравшим торги участником, засчитывается в счет исполнения обязательств по договору. В случае уклонения от подписания договора, задаток сторонй утрачивается. Если организатор торгов уклоняется от подписания протокола, он обязан вернуть задаток в двойном размере и возместить победителю торгов убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Отсюда, задаток на торгах не является доказательством заключения договора, так как он вносится на стадии подачи документов для участия в торгах. На этот момент у организатора торгов и его участниками нет никаких договорных отношений. В данном случае задаток демонстрирует серьезность намерений участника торгов и стимулирует его к заключению договора в случае победы .

Специфика

Поскольку задаток исполняет платежную функцию, возникает вопрос о его отграничении от аванса. Последний может быть представлен в виде денежной суммы или какой-либо иной материальной ценности. Аванс выдается контрагенту в счет оговоренного платежа и в момент оформления договора, и после него. Он также реализует платежную функцию. Разница между авансом и задатком в последствиях.

Первый не приводит, кроме возмещения убытка в случае неисполнения условий, к каким-либо результатам. Внешне аванс и задаток очень схожи. В случае неисполнения требований о письменной форме соглашения или при иной неопределенности это обстоятельство может породить вопрос о юридической природе суммы, переданной одним лицом другому. В этой связи, в 380-й статье (п. 3) ГК зафиксировано правило, согласно которому все сомнения должны быть разрешены в пользу аванса, если не доказано иное.

Семь раз отмерь…

Для того, чтобы снизить риск подобных неприятных сюрпризов при внесении задатка, важно обратиться к профессионалам в сфере риэлторского бизнеса. Иногда мы выступаем против такой меры, в связи с нецелесообразностью. Задача грамотного специалиста – оценить необходимость передачи задатка

Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить ряд самых различных обстоятельств: от разрешения РОНО, до наличия согласия других собственников

Задача грамотного специалиста – оценить необходимость передачи задатка. Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить ряд самых различных обстоятельств: от разрешения РОНО, до наличия согласия других собственников.

Следует учитывать и срок, по истечении которого сделка должна состояться. Если он слишком велик, то есть вероятность изменения цены на жилье. Тогда нет смысла вносить задаток, потому что это поставит одну из сторон в невыгодное положение.

Можно долго перечислять всё необходимое для принятия решения о передаче задатка, но лучше работать со специалистами, и всегда помнить правило: «Семь раз отмерь – один отрежь!».

Подготовила Злата Балика

Как пишется расписка при передаче задатка

После того как обязательство подписано сторонами и продавцу были переданы деньги на руки, он должен взамен написать расписку о том что их получил. Документ составляется от руки на бумаге ручкой.

Лучше чтобы присутствовали свидетели при этом со стороны покупателя. Они не должны являтся его родственниками, а быть посторонними или малознакомыми людьми. Это станет дополнительной гарантией достоверности расписки.

Документ должен содержать обязательные реквизиты:

название, где обязательно присутствовать слово «расписка»;
в рамках какого договора или соглашения он составлен (его номер);
число, месяц и год ее оформления;
установочные (паспортные) данные сторон;
сумма (числами и буквами);
общие сведения о недвижимом имуществе, которое планируется приобрести (что из себя представляет);
подпись с расшифровкой фамилии получателя, идентичная той, которая у него в гражданском паспорте.

Все должно быть написано разборчиво без ошибок и помарок. Если решили участники напечатать текст на компьютере, то ее лучше все затем все заверить у нотариуса.

Ее можно скачать на нашем ресурсе. Это поможет правильно заполнить все пункты и понять, что из себя представляет, этот документ.

Функции задатка

Задаток выполняет следующие функции: обеспечительную, платежную и доказательственную.

Обеспечительная функция состоит в том, что если договор по каким-то причинам неисполнен, в обеспечение которого передан задаток, то наступают последствия, которые предусмотрены пунктом. 2 статьи 381 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Данные последствия зависят от того, какая именно сторона договора не исполнила свои обязательства. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она должна уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Стоит помнить, что эти последствия наступают только в том случае, если обязательства по договору не были исполнены и не имеют места в случае их ненадлежащего исполнения.

Соответственно обеспечительная способность задатка по сравнению с неустойкой значительно меньше.

Платежная функция задатка выражается в том, что задаток может быть выдан по договору только той стороной, на которой лежит ответственность осуществлять денежные платежи за предоставление, которое осуществляет контрагент по договору (и если контрагент исполняет свои обязательства, то сумма задатка засчитывается в счет причитающихся платежей). В случае прекращения обеспечиваемого обязательства до начала его исполнения по обоюдному согласию сторон, или если исполнить обязательство не представляется возможным, то возвращение задатка в таком случае обязательно.

Доказательственная функция задатка состоит в том, что если возникает спор между сторонами о заключении договора, в обеспечение которого предоставляется задаток, то если имеется правильно доказанный факт выдачи и, конечно же, получения задатка, то в этом случае можно говорить и о наличии факта заключения самого договора, обеспечиваемого им.

Мы коротко рассмотрели задаток и его суть, функции, а также основные отличия задатка от аванса.

Оставляйте свои комментарии или дополнения к материалу.

Функции задатка

Основная функция задатка заключается в том, что задаток служит гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Задаток выполняет следующие функции:

Стимулирующую, то есть побуждает сторону, обязанную по договору к надлежащему исполнению обязательств, под страхом материальных потерь.
Универсальную, то есть, не только побуждает, но и гарантирует защиту интересов другой стороны в случае ненадлежащего исполнения обязательств.
Гарантийную, то есть, гарантирует защиту интересов обеих сторон договора при неисполнении обязательств одной из сторон.

Кроме того, задаток выполняет и ряд других важных функций:

Платежную. Эта функция заключается в том, что задаток является частью основного платежа по договору.
Обеспечительную. То есть преследует цель обеспечить исполнение обязательства.
Доказательственную. Эта функция заключается в том, что соглашение о задатке подтверждает факт заключения договора.

Если сделка не состоялась…

К сожалению, существуют примеры невыполнения обязательств, которые возникают при внесении задатка. Кто-то просто несерьезно относится к таким вещам, а кто-то планирует обман заранее.

Случай из жизни

В 90-е годы многие квартиры были не приватизированы, в том числе и двушка Владимира. Он обратился к маклеру со словами: «Мне срочно нужны деньги. Я хочу приватизировать квартиру и продать». Началась работа по поиску покупателя и подготовка к приватизации. Вскоре нашелся покупатель. Его очень заинтересовала светлая двухкомнатная квартира с хорошей транспортной развязкой. «Я бы купил ее прямо сегодня, но не могу. Деньги будут в течение двух недель, – обещал он. В подтверждение своих слов покупатель передал задаток маклеру. Посредник отдал часть суммы Владимиру, а тот, приватизировав квартиру, внезапно отказался её продавать – безо всяких объяснений. На самом деле ему просто нужны были деньги для погашения своих долгов и приватизации за чужой счёт, а продавать свое жилье он и не думал. Покупателю пришлось подать в суд. После долгой волокиты и нервотрепки он все-таки выиграл дело.

Неприятных историй, связанных с невыполнением обязательств, было немало в 1998 году, когда цены успевали понизиться настолько, что покупателю было не страшно потерять задаток размером около 100, а то и 500 долларов. Он вполне мог купить квартиру намного дешевле и только выиграть. Когда же цены шли в рост, то продавцу легче было вернуть двойную сумму задатка и продать квартиру дороже, а в суд приходится обращаться уже покупателю. В настоящее время таких историй все меньше. Люди понимают, что задаток – дело серьезное, и в случае невыполнения обязательств их ожидает судебное разбирательство.

Бывает так, что недобросовестный продавец берет несколько задатков от разных покупателей и не хочет выполнять обязательства по двойному возврату. Это позволяет ему получить как бы беспроцентный кредит и найти более выгодного покупателя.

Случай из жизни

Алексей давно мечтал купить квартиру для своей большой семьи. Наконец-то нашелся отличный вариант: три просторных комнаты, удачная планировка, свежий ремонт. Продавал жилье молодой человек по имени Валентин. Алексей хотел «закрепить» за собой квартиру и внес задаток. В подъезде он встретил двух незнакомцев. «А вы тоже, наверное, отдали задаток за квартиру Малышева?», – спросили они. Алексей был в шоке. Оказалось, что Валентин взял задаток еще у двух человек, но ни возвращать деньги, ни продавать квартиру не собирался… Полученные деньги уже ушли на многочисленные приобретения предприимчивого юноши.

Приходится констатировать, что в таких случаях суд может принять любое решение: все зависит от различных обстоятельств, от мастерства адвоката и просто от настроя судьи.

Нередко встречается недобросовестность и нечестность не только со стороны продавцов, но и со стороны покупателей.

Случай из жизни

Оксана и Анатолий давно хотели переехать из тесной хрущевки в более просторную квартиру. Но для того, чтобы претворить планы в жизнь, им нужно было совершать сразу две сделки: продать прежнее жилье и купить новое с доплатой. Покупателя они нашли – на встречу пришла солидная дама, внушающая доверие. А вот отыскать альтернативное жилье оказалось сложнее. Поэтому продать свою квартиру сразу они не могли и предложили покупательнице внести задаток. Она без проблем согласилась, но через неделю позвонила и сказала: «Я передумала. Ваша квартира все-таки слишком тесная. Верните мне мои деньги и немедленно!». Хотя ее требования были незаконны, она изрядно потрепала нервы продавцам. Оксана и Анатолий к тому времени нашли себе новое жилье, но для того, чтобы его купить у них не было денег – они же не продали свою квартиру. В целом из-за одного необязательного человека пострадала цепочка из пяти сделок с недвижимостью.

Различия между задатком и авансом

По своей правовой природе аванс также выступает обеспечением по различным сделкам. То есть это также денежная сумма, которая передается одной из сторон, и свидетельствует о намерении совершить основную сделку или покупку в будущем.

Но в отличии от задатка, аванс не требует оформления письменного соглашения между сторонами. Это делает его менее популярным, при совершении различных сделок с движимым и недвижимым имуществом.

Различие между авансом и задатком можно указать в таблице.

Задаток	Аванс
Получение задатка должно оформляться только письменным договором с особенностями указанными выше.	Аванс можно оформить простой распиской, в которой указать, что Ф.И.О. паспортные данные получил в качестве аванса такую-то денежную сумму
При невыполнении основных обязательств, задаток необходимо вернуть в двойном размере, или в том, что будет указан в письменном соглашении	Если человек получивший аванс не выполнит взятых на себя обязательств в будущем, то он обязан вернуть только ту сумму, которую он получил, без каких либо штрафных санкций
Договор задатка можно признать недействительным в суде, и тогда он превращается в аванс, при этом никаких штрафных санкций не наступает	—
Если основной договор (который будет заключен в будущем) требует нотариального заверения, значит и соглашение о выдаче денежных средств также должно быть оформлено таким способом	Расписка о выдаче аванса не требует нотариального оформления

Важно знать, что в некоторых случаях, опытные юристы, при выдаче аванса, рекомендуют указывать в расписке, или договоре, дату, когда должен быть подписан основной договор. Бывают ситуации, когда аванс не возвращается на протяжении длительного времени, и пострадавшему приходится обращаться в суд. В исковом заявлении, имея такую расписку на руках, можно попросить взыскать с ответчика сумму аванса, а также сумму в виде двойной ставки Центробанка, и сумму инфляционных утрат

Это не штрафные санкции, а просто индексация денежных средств, которые на протяжении некоторого времени находились в чужом незаконном владении

В исковом заявлении, имея такую расписку на руках, можно попросить взыскать с ответчика сумму аванса, а также сумму в виде двойной ставки Центробанка, и сумму инфляционных утрат. Это не штрафные санкции, а просто индексация денежных средств, которые на протяжении некоторого времени находились в чужом незаконном владении.

Обязательные сведения, которые прописываются в договоре задатка

Как было указано выше, перед передачей некоторой денежной суммы в виде задатка, участники будущей сделки по купле-продаже, должны заключить между собой письменное соглашение. Оно должно содержать в себе следующие обязательные реквизиты.

Предмет будущей сделки, и его индивидуальные особенности

Если покупается дом, то в договоре задатка прописываются индивидуальные особенности этого объекта (адрес, количество комнат, жилая и не жилая площадь, хозяйственные постройки).

В течении какого времени будет подписано основное соглашение

То есть конкретная дата, когда стороны должны прийти к нотариусу и оформить сделку по купле-продаже. Что обязан сделать продавец за оговоренное время, с момента получения задатка, и подписания основного договора (например, снятся с регистрации, вывезти свои вещи и освободить жилье).

Какая сумма задатка передается, и как это оформляется

Например, передается 20 тысяч рублей, а стороны договорились, что проставленные подписи в договоре свидетельствуют, что деньги переданы в полном объеме.

Штрафные санкции

Обычно в соглашении указывается, что в случае отказа от основной сделки продавца, он должен вернуть задаток в двойном размере (на примере 20 тысяч, возврату подлежит 40 000). Если отказывается покупатель, тогда переданная им сумма не возвращается.

Обстоятельства, которые освобождают стороны от выполнения ранее достигнутых соглашений, и обязывают их вернуть полученные материальные ценности. На практике это форс-мажорные обстоятельства. Обычно они касаются продавца, который и выступает по данному договору выгодополучателем, так как задаток отдается ему.

Важно знать, что при задатке, составлять простую расписку нельзя. Хоть она и является письменным документом, что подтверждает передачу денег, но она не будет содержать в себе сведений указанных выше. Расписка выдается только при получении аванса

Расписка выдается только при получении аванса.

Что такое задаток, когда он выдается и за что?

Области использования

Что лучше дать при покупке квартиры, задаток или аванс