Статья 429 ГК РФ “Предварительный договор”: особенности и комментарии

Срок предварительного договора

Со сроками в гражданском праве нередко возникают проблемы. Часто возникают вопросы: с какого момента и как исчислять тот или иной срок?

Предварительный договор в этом плане не исключение. Стороны могут определить срок его действия. Если они этого не сделали, то предварительный договор действует один год с момента заключения, о чем сказано в п. 4 ст. 429 ГК.

В течение этого периода управомоченная сторона может потребовать заключения основного договора. Если он прошел, а требование так и не поступило, то отношения сторон прекращаются, на что указывает также п. 28 Постановления Пленума ВС РФ № 49.

Если в течение согласованного или годичного срока ни одна сторона не предъявит требование о заключении основного договора, то в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК предварительный договор прекращает свое действие.

Дальше нужно знать срок, в течение которого сторона, получившая требование о заключении основного договора, должна исполнить это обязательство. Вот только в ст. 429 ГК он не установлен.

Хорошо, если стороны согласовали срок ответа и заключения основного договора после поступления соответствующего требования в самом предварительном договоре. Но если нет, то наиболее правильно будет применение 30-дневного срока, отведенного на акцепт п. 1 ст. 445 ГК в случаях, когда заключение договора для стороны, получившей оферту, обязательно.

Течь этот срок начинает с момента получения требования о заключении основного договора. После его истечения возникает право на предъявление иска о понуждении к заключению основного договора.

Ситуация усложняется, если заключение основного договора поставлено под отлагательное или отменительное условие.

Отлагательное условие можно соотнести со сроком, в течение которого возможно предъявить требование о заключении основного договора, одним из двух способов:

• установить определенный период времени, в течение которого сторона может потребовать заключения основного договора, но только в случае наступления отлагательного условия. Если в течение этого периода условие так и не наступит, то право требовать заключения основного договора прекращается;
• поставить под отлагательное условие само возникновение права востребовать заключения основного договора и установить период для его реализации после наступления этого условия.

Первый вариант лучше второго и устанавливать рекомендую именно его. Второй вариант может привести к постоянной подвешенности отношений сторон. Как вам вечная обязательственная связь, из который вы не можете выйти?

Например, возникновение права требовать заключения основного договора поставлено под условие окончания строительства многоквартирного дома и введения его в эксплуатацию. Вы рассчитывали, что это произойдет через год, а застройщик внезапно обанкротился. Строительство остановилось. Проходит год, два, пять…

Чтобы не попасть в такую ситуацию, лучше закрепить в предварительном договоре четкий срок ожидания наступления отлагательного условия. Скажем, указать, что потребовать заключения основного договора можно в течение шести месяцев после введения здания в эксплуатацию, но если это условие не наступит в течение двух лет с момента заключения предварительного договора, то его действие прекращается.

Альтернативный вариант: закрепить, что стороны ждут наступления условия, но если оно не наступит в течение, например, тех же двух лет, право требования в любом случае возникает. Т. е. ненаступление условия влечет не прекращение отношений, а наоборот — созревание права требовать заключения основного договора.

А если вы уже попали в ситуацию «подвешенности», когда условие все не наступает, а предельный срок его ожидания предварительным договором не установлен, то можно сослаться в суде на правило ст. 6 ГК о разумном сроке. Если в течение разумного срока условие не наступило, то предварительный договор прекращается.

Разумный срок должен определяться индивидуально в каждом конкретном случае. Должны учитываться характер договора и другие обстоятельства.

Но суды таких сложностей не любят. Они говорят, что согласование отлагательного условия не считается установлением срока действия предварительного договора и применяют п. 4 ст. 429 ГК — признают его равным одному году (см., например: Определение ВС РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173).

Что такое предварительный договор и в каких случаях он нужен

Предварительный договор описан в 429-й статье Гражданского кодекса. Главное его отличие от основного в том, что после его заключения у продавца не появляется обязанность продать, а у покупателя — право на предмет покупки. Все это будет только после подписания основного договора (ОД) купли-продажи, который пока стороны лишь договариваются заключить.

Действует документ год, если в нем не указан иной срок. Если срок прописывается, то должен быть конкретным: или дата, до которой надо заключить основной договор, или период, в течение которого это надо сделать. Еще полгода дается на обращение в суд с просьбой о принудительном подписании. Этот срок отсчитывается с обозначенного в документе времени или по прошествии года с его подписания, если пункта о времени там не было.

Преддоговор купли-продажи может быть заключен в отношении любого предмета. Обычно это ценная вещь в моральном (например коллекционная) или в материальном (машина, недвижимость) плане. К слову, этой вещи у продавца пока может и не быть: картина не написана, нужная машина не пригнана, дача не построена.

В отношении таких предметов тоже можно заключать преддоговор. При купле-продаже недостроев это разрешено инвесторам и частным лицам, но только не застройщикам — для них законен лишь договор долевого участия, о котором мы рассказывали в соответствующем материале. Чаще всего ПД заключаются на покупку недвижимости, потому что здесь и цены высокие, и риски большие.

Предварительная договоренность помогает в тех ситуациях, когда обстоятельства мешают заключить сделку прямо сейчас. Случаи могут быть самые разные как у продавца, так и у покупателя:

• не хватает денег;
• не готовы документы;
• на сделку нужно разрешение госорганов, а на его получение — время;
• не окончен срок вступления в наследство;
• не вступило в силу решение суда.

Бывают и нематериальные факторы, когда у человека нет сейчас времени из-за работы (надо срочно ехать в командировку) или по семейным обстоятельствам (кто-то заболел, и требуется круглосуточный уход). Никаких серьезных причин может и вовсе не быть, достаточно желания сторон отсрочить сделку.

А вот у нотариуса придется заверять все предварительные договоренности, если:

• недвижимость находится в общей долевой собственности;
• жилплощадь делится супругами при разводе;
• одна из сторон — ребенок младше 14 лет;
• имущество в доверительном управлении или распоряжении опекунов.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости. Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение. Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски. Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант. В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.

Примерный образец предварительного договора

Типовой предварительный договор по ГК РФ должен выглядеть как стандартный документ для подобного рода сделок и содержать такие данные:

1. Информацию об обеих сторонах договора с указанием Ф. И. О. или наименования (для организации), паспортных данных (или сведений из учредительных документов), адреса проживания/места нахождения/регистрации, данных о доверенностях, выданных представителям.
2. Сведения о предмете сделки с точным описанием объекта продажи, комплекса оказываемых работ или услуг.
3. Определение цены сделки с указанием на правила возможного изменения при заключении окончательного договора или без таковой возможности.
4. Определение временного промежутка, по истечении которого контрагенты обязуются заключить базовую сделку.
5. Реквизиты и подписи сторон.

Важно заранее ознакомиться с правилами оформления будущей основной сделки, чтобы форма предварительного договора не противоречила требованиям законодательства. ***. ***

***

Таким образом, рассматриваемый вид договора заключается в различных ситуациях, предусмотренных ГК РФ. Предварительное соглашение оформляется в письменной форме и служит основанием для дальнейшего заключения основного договора.

Комментарий к статье 429 ГК РФ

1. Предварительный договор призван определить порядок заключения основного договора, а также условия, которые должны быть реализованы сторонами для его заключения. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения, хотя не исключено использование иных форм данного договора. Предварительный его характер свидетельствует о необходимости документального выражения намерений сторон, в связи с чем наиболее востребована для него письменная форма.

Предварительный договор может быть выражен в виде:
– обмена офертой и акцептом;
– подписания единого документа.

Договор призван отразить предварительные договоренности и обязательства сторон, которые подлежат реализации до момента заключения основного договора:
– о предоставлении скидок;
– рассрочки платежа;
– последующем обслуживании.

Предварительный и основной договор приставляют собой комплекс актов, регламентирующих взаимные обязательства сторон, и реализуют в их совокупности. Нередко предварительный отражает ряд условий, реализуемых после заключения основного договора.

2. В случае отказа одной стороны от заключения основного договора вторая сторона вправе требовать его заключения в судебном порядке. Условия основного договора в таком случае базируются на договоренностях в рамках предварительного соглашения. Не соблюдение условий предварительного договора влечет за собой обязанность уклоняющейся стороны возместить контрагенту понесенные им убытки. Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусмотренного по нему исполнения.

3. Судебная практика:
– информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N 14;
– постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу N А35-1114/2013;
– постановление ФАС Уральского округа от 02.06.2014 N Ф09-2786/14 по делу N А07-13892/2013;
– постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 N 09АП-15720/2014-ГК по делу N А40-143576/2013;
– постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2014 по делу N А54-1686/2013;
– определение Арбитражного суда Московской области от 17.06.2014 по делу N А41-70014/13;
– решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2014 по делу N А32-5718/2014;
– решение Ставропольского районного суда Самарской области от 30.05.2014 по делу N 2-1051/2014.

Что включает в себя предварительный договор

В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.

Обязательные пункты:

• фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
• описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
• цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
• дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
• в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.

По своему усмотрению стороны могут указать в договоре другие важные для них параметры.

Желательные пункты:

• дата, по истечении которой договор должен быть заключен. В случае, если дата в договоре не прописана, Гражданский кодекс устанавливает, что основной договор должен быть подписан в течение года после предварительного. Если по истечении указанного срока или срока, определенного законодательством, основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора, то предварительный договор считается утратившим силу;
• внесение сведений об авансе или задатке по сделке. Здесь надо понимать, что это разные понятия. Аванс – это часть суммы, которая будет включена в стоимость квартиры. По закону, стороны могут отказаться от сделки, вернув аванс покупателю в том же размере в случае если произошел значительный скачок цен на недвижимость. В случае с задатком, при отказе от сделки по инициативе покупателя сумма ему не возвращается. А вот если от сделки отказался продавец, то задаток передается второй стороне в двойном размере. Сумма задатка или аванса обычно составляет 5-10% от стоимости сделки;
• обязательство продавца передать имущество покупателю в том же виде, в каком оно было в день осмотра;
• порядок и сроки передачи денежных средств от покупателя к продавцу;
• подтверждение собственника о том, что на предмет договора не наложено обременение и на него не претендуют в установленном законом порядке третьи лица;
• пункт об аннулировании договора. Стороны могут указать, в каком случае предварительный договор теряет свою силу. Если такие условия не установлены, то при отказе одной стороны от исполнения условий договора, вторая сторона вправе подать в суд.

Наши новости

• 11 марта в МТПП состоялся Круглый стол, посвященный обсуждению проекта закона города Москвы «Об установлении ставки налога для налогоплательщиков, впервые

• Мир Консалтинга зарегистрировала СМИ (средство массовой информации)на свой сайт mkaudit.ru

• Аудиторская компания “Мир Консалтинга” успешно прошла проверку и получила положительное заключение по результатам проверки качества аудиторской деятельности и соблюдения профессиональной

• В Конгресс-центре ТПП РФ прошла встреча представителей зарубежных партнерских организаций Палаты России, представительств иностранных компаний и юридических фирм с руководителями

• Аудиторская компания Мир Консалтинга по итогам открытого конкурса стала аудитором ОАО “Интерспорткомплект”

• Аудиторская компания “Мир Консалтинга” успешно прошла контроль качества аудиторской деятельности

  В результате проверки контроля качества аудиторской деятельности и соблюдения профессиональной этики, деятельность нашей аудиторской компании признана соответствующей действующему законодательству, протокол

• Аудиторская компания “Мир Консалтинга” стала официальным аудитором ОАО “ДЭП №100” в 2009 г.

Понуждение к заключению договора. Преддоговорные споры

Как отмечалось, возможность защиты своих интересов в судебном порядке является отличительной особенностью предварительного договора от декларативных документов о намерениях. В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Статья 445 предусматривает:

“Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки”.

Пример 3. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 2 июня 2004 г. удовлетворен иск предпринимателя к ЗАО об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения N 1 общей площадью 80,3 кв. м с двумя отдельными входами части 1-го этажа (номера помещений и комнат N N 1 – 9), расположенного по указанному адресу, на условиях ранее заключенного сторонами предварительного договора от 7 мая 2003 г. N 1/03-пр. Одновременно отказано ЗАО во встречном исковом заявлении о признании недействительным предварительного договора от 7 мая 2003 г. N 1/03-пр.

Суд указал на то, что предварительный договор содержит все необходимые существенные условия для последующего заключения договора купли-продажи нежилого помещения, собственником которого является ответчик, – предмет купли-продажи, выкупную цену, требования о письменной форме договора и др., а доводы по встречному иску не основаны на обстоятельствах дела и не доказаны истцом.

Предложение с напоминанием о необходимости заключения договора купли-продажи на условиях предварительного договора в установленный договором и законом срок (в пределах 1 года) было направлено истцом ответчику, уклонившемуся от заключения основного договора, что повлекло обоснованное обращение истца в суд (п. 4 ст. 429, ст. ст. 454 – 457 ГК РФ). Аналогичная ситуация была рассмотрена в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2004 г. N КГ-А40/10668-04.

Споры, вытекающие из предварительных договоров, относят к так называемым преддоговорным спорам.

Гражданский кодекс РФ предусматривает два основания возникновения преддоговорных споров:

1. уклонение стороны, на которую ГК РФ или иной закон возлагает соответствующую обязанность, от заключения договора (п. 4 ст. 445 ГК РФ);
2. передача на рассмотрение в суд спора относительно договорных условий, по которым у сторон возникли расхождения. Принципиальное значение имеет то, что при данном варианте необходимо по общему правилу (исключение составляют случаи, при которых заключение договора является обязательным) предварительное достижение сторонами соглашения относительно передачи возникшего между ними спора на разрешение суда (ст. 446 ГК РФ).

Сторона, обращающаяся с иском о понуждении заключить договор, должна приложить к исковому заявлению проект основного договора (ст. 126 АПК РФ), а в случае возникновения спора об условиях, на которых должен быть заключен основной договор, – формулировки конкретных условий договора.

В соответствии со ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части судебного решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора (то есть в решении приводятся конкретные формулировки условий, которые должны быть включены в договор), а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (в самом решении воспроизводится редакция договора). Подведомственность и подсудность преддоговорных споров (то есть вопрос о том, в какой суд обращаться) определяется на общих основаниях в соответствии с АПК РФ.

Обратим внимание также на положение п. 4 ст

445 ГК РФ об обязанности возмещения убытков стороной, уклоняющейся от заключения договора. Поскольку не всегда возможно доказать убытки от незаключения либо просрочки заключения основного договора, то следует включать санкции за неисполнение предварительного договора непосредственно в его текст. Например, устанавливать штраф за уклонение стороны от заключения основного договора, предусматривать неустойку за просрочку исполнения отдельных обязательств по предварительному договору, а также использовать иные способы обеспечения исполнения обязательств и определять ответственность за их неисполнение.

Новости

• Министерство финансов опубликовало информационное сообщение с перечнем ситуаций, при которых назначается обязательный аудит бухгалтерской отчётности за 2015 год. Для удобства

• Федеральная налоговая служба составила письмо № ЕД-4-2/22729 от 24.12.2015, в котором приведены рекомендации другого ведомства – Федеральной таможенной службы, касающиеся

• Федеральная налоговая служба опубликовала сообщение, в котором сказано о разработке новой формы декларации упрощённого типа, объединяющей несколько видов отчётности. Использовать

• Федеральная налоговая служба составила ведомственное письмо № БС-3-11/4734@ от 15 декабря 2015 года. В нём представители главного фискального органа страны

• Налоговые агенты, предоставившие в территориальные органы ФНС отчётность по форме 2-НДФЛ с ошибками или без информации о своих работниках, будут

• Госдума окончательно одобрила законопроект, вводящий для работодателей обязанность предоставления в ПФР целого пакета данных по каждому сотруднику. Так, теперь ПФР

• Депутаты Госдумы получили на рассмотрение законопроект авторства Правительства РФ с большим перечнем изменений в Налоговый кодекс. Документ разрабатывался более полугода

• Глава Министерства финансов Антон Силуанов на недавнем выступлении отметил, что российские фискальные органы не собираются прибегать к практике ужесточения налоговой

• Федеральная налоговая служба опубликовала письмо N ЗН-3-1/4354@ от 19 ноября 2015 года, в котором содержатся некоторые пояснения для налогоплательщиков. В

• Физлицо, ведущее предпринимательскую деятельность – плательщик НДС, даже если не ИП

  Своим письмом № 03-07-14/62525 от 30.10.15 Министерство финансов напомнило, что отсутствие статуса ИП не является определяющим фактором при установлении обязанности

Имеет ли предварительный договор купли продажи юридическую силу

Важно

Его заключают для выражения совместной воли сторон, закрепления партнерских отношений. Предметом его, например, может быть совместное участие сторон в инвестировании строительства.

При этом стороны не обязуются в будущем заключить договор о совместной деятельности по строительству, как было бы в случае предварительного договора. Их соглашение носит декларативный характер. Но, несмотря на то, что протокол о намерениях не имеет силы договора, он не так уж бесполезен

Ведь в случае возникновения спора суд будет принимать во внимание любые документы, позволяющие установить общую волю сторон: переписку, переговоры и, конечно, протокол о намерениях. Во многих случаях это может оказаться очень полезным. Как видно, различия между предварительным договором и соглашением о намерениях существенные

Как видно, различия между предварительным договором и соглашением о намерениях существенные.

На что обратить внимание?

По статье 429 ГК РФ предварительный договор будет иметь ценность исключительно при условии, что в него внесены все необходимые условия и пункты

Поэтому при формировании данной документации следует обращать внимание на следующие моменты:

обязательно включаются некоторые важные сведения, например, информация о предмете договора, так как в ином случае невозможно будет идентифицировать квартиру, которая приобретается на основании данного соглашения; подписывается документ обоими участниками сделки; не допускается, чтобы какая-либо сторона получала от документа больше преимуществ; чтобы защититься от мошенничества, непременно включаются в соглашение паспортные данные обоих участников; важно все внесенные сведения проверить на основании имеющихся официальных документов; следует убедиться, что продается жилье совершеннолетним собственником, а также на квартиру не претендуют иные граждане. Перед подписанием соглашения из квартиры должны быть выписаны все посторонние лица

Перед подписанием соглашения из квартиры должны быть выписаны все посторонние лица.