Оперативное управление имуществом

Какие подводные камни существуют?

Многие владельцы откровенно боятся оформлять договор доверительного управления квартирой, так как опасаются лишиться недвижимости или же столкнуться с другими серьёзными финансовыми неприятностями. И при этом далеко не всегда у собственников есть возможность заниматься арендой самостоятельно. В итоге недвижимость простаивает, за неё всё равно приходится платить налоги, нести расходы на поддержание ее состояния. И не стоит забывать об оплате услуг.

Поэтому соответствующий договор для собственника является в большей степени благом. Нужно просто разобраться со всеми подводными камнями, предусмотреть имеющиеся риски и учесть их.

Речь идёт о следующих вероятных проблемах:

• Управляющий может оказаться мошенником и начать использовать вашу недвижимость для незаконной или просто сомнительной деятельности. На самом деле такие ситуации не редки. Учитывать опасности всё равно стоит. Больше всего проблем возникает с частными риелторами. Крупные агентства недвижимости традиционно дорожат своей репутацией и не связываются с сомнительными схемами получения дохода. То есть заключить договор с частным лицом можно, но только если вы в нём уверены.
• Управляющий способен продать от вашего имени квартиру только в случае делегирования ему данных полномочий, вследствие чего вы лишитесь имущества. Этот риск на самом деле больше похож на сценарий кошмара, однако в действительности он не особо реалистичен. Главное – грамотно подойти к оформлению доверенности. В этом документе надо четко делегировать полномочия поверенного. Нельзя допускать никаких двусмысленных трактовок, которые бы позволили посреднику заключить такую сделку. Если вы не знаете, как оформить такой документ правильно, обратитесь в офис компании по доверительному управлению квартирами.
• Управляющий может предоставить вам информацию о сдаче квартиры на долгосрочной основе, а на самом деле сдавать её посуточно. Такая схема означает, что управляющий получит прибыль, которая будет на порядок выше той, о которой вы договаривались. При этом вам достанется повышенная амортизация квартиры, необходимость сделать ремонт в ближайшее время с заменой мебели и бытовой техники. А недобросоветсный упраляющий за ваш счет получит сверхприбыль. Чтобы избежать подобного риска, лучше всего, как и говорилось выше, обращаться в управляющую компанию. Также стоит вскоре после заключения договора понаблюдать со стороны за тем, что происходит с вашей собственностью. Если жильцы там постоянно меняются, стоит задаться вопросами.
• Управляющий может не выполнять договорённости насчёт того, кому можно сдавать такую квартиру, а кому – нет. Например, владелец, опасаясь за дорогую бытовую технику, имеет право запретить принимать жильцов с животными или с маленькими детьми. Но управляющий способен согласиться на повышенное вознаграждение от квартирантов. Риски здесь примерно те же, что и в предыдущем пункте. Также стоит учесть, что неблагополучные жильцы способны привести к конфликту с соседями. Решение проблемы – обратиться в управляющую компанию Ритейл-Риэлтии или контролировать все всегда самому.

Необходимо отметить, что многих владельцев договор доверительного управления отпугивает, потому что такая схема на рынке жилой недвижимости в России ещё широко не распространена. Подобные соглашения чаще заключаются в отношении разных коммерческих объектов, где прибыль в перерасчёте на квадратный метр выше. К тому же там чаще среди собственников встречаются предприниматели и люи, дорожащие своим временем. Они понимают, что время стоит дороже, чем те деньги, которые они потратят на такую услугу.

Однако рынок недвижимости в России постепенно развивается, становится всё более разнообразным. На нём появился сегмент премиальной жилой недвижимости, причём представленный достаточно обширно. Особенно это справедливо в отношении крупных городов и мегаполисов. И здесь тоже имеет смысл обратиться к управляющую компанию.

Отличие оперативного управления от хозяйственного ведения

Круг лиц и принципы, на которых основываются права оперативного управления и хозяйственного ведения, во многом схожи между собой, но вместе с тем существуют и отличия, разграничивающие между собой данные разновидности прав.

К примеру, унитарное предприятие может распоряжаться движимыми объектами, но ограничено в правах пользования недвижимым имуществом собственника.

Хозяйственное ведение позволяет передать имущество для осуществления дальнейшей деятельности. В будущем собственник сможет использовать это имущество по своему усмотрению, например, продать. Однако решение принимается не самостоятельно, а совместно с органами управления предприятия. Субъектами в хозяйственном ведении выступают любые муниципальные и государственные предприятия.

К оперативному управлению относят казённые учреждения и предприятия. В рамках договора оперативного управления имущество может быть передано в пользование только на определённый срок, т.е. им нельзя полновластно распоряжаться: продавать, дарить, менять и т.д.

Собственник может создавать объекты оперативного управления, определять, в каких объёмах назначать правоспособность, утверждать необходимые документы, назначать руководителей, ликвидировать или реорганизовать предприятие без согласия иных руководителей.

Собственник даёт указания управленцам о том, как использовать предоставленное им имущество. Отдельные объекты, входящие в состав, собственник может направить в нужном для него направлении для реализации. Он вправе распределять своё имущество на несколько необходимых ему фондов. При этом он не может использовать средства одного фонда для развития другого.

Если у предприятия образовались долги, то субсидиарную ответственность за это также понесёт собственник, а не руководитель предприятия.

Руководитель же, наоборот, не вправе совершать какие-либо действия без согласия с собственником. В этом принципиальное различие между правами хозяйственного ведения и оперативного управления.

Общие положения

Право оперативного управления – ограниченное вещное право, на котором имущество может закрепляться за казенными предприятиями и учреждениями.

Под правом оперативного управления понимается право учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом в соответствии с целями его деятельности, заданием собственника и назначением имущества (ст. 296 ГК РФ).

Субъектами права оперативного управления являются учреждения (частные, автономные, бюджетные) или казенное предприятие (как специальный вид унитарного предприятия), объектами – имущество, закрепленное собственником за казенными предприятиями и учреждениями, а также имущество, приобретенное в процессе их производственной деятельности.

Госрегистрация права. Поскольку право оперативного управления относится к вещным правам, то соответственно право оперативного управления недвижимостью возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 131 ГК РФ, п. п. 5, 6 ст. 1, ст. ст. 14, и ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).

Ограничения в праве оперативного управления. Субъекты права оперативного управления имеют следующие ограничения:

• необходимость получения разрешения собственника для продажи недвижимости и особо ценных движимых вещей;
• собственник имеет право изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, переданное в оперативное управление (п. 2 ст. 296 ГК РФ, ст. 35 Федерального закона от 19.05.1995 N 82-ФЗ “Об общественных объединениях”, ст. 3 Федерального закона от 03.11.2006 N 174-ФЗ “Об автономных учреждениях”, ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”).

Таким образом, право оперативного управления ограничивает правомочия его обладателя возможностью владения и пользования имуществом в соответствии с его целевым назначением и направлениями деятельности учреждения или предприятия. У субъектов права оперативного управления практически отсутствует возможность самостоятельного распоряжения закрепленным за ними имуществом, собственник может изъять неиспользуемое или используемое не по назначению имущество.

Правомочия распоряжения имуществом учреждения и казенного предприятия. Право оперативного управления имеет единую правовую природу с правом хозяйственного ведения, но по объему правомочий уже, чем право хозяйственного ведения. Так, свои правомочия казенные предприятия и учреждения осуществляют в пределах, установленных законом и собственником, в частности:

• казенные предприятия вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества, однако казенное предприятие по общему правилу вправе самостоятельно реализовать производимую им продукцию;
• учреждения не наделены правом отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных им по смете. Однако, если учреждению предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, оно вправе свободно распоряжаться полученными доходами, а также имуществом, приобретенным на эти доходы.

Бремя содержания имущества. Лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, обременено обязанностями по содержанию такого имущества, аналогичными обязанностям собственника. Обязанность по содержанию переданного имущества возникает с момента регистрации прав, а не с момента передачи имущества. До регистрации прав бремя содержания имущества несет собственник.

Право следования. Праву оперативного управления, как и праву хозяйственного ведения, присущ такой признак ограниченных вещных прав, как право следования. Таким образом, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения права оперативного управления.

Как оформить землю под недвижимостью, которая передана в оперативное управление

Сдайте землю в аренду, если в оперативное управление переданы (п. 5 ч. 1 ст. 1, п. п. 3, 4 ст. 39.20 ЗК РФ):

1)   помещения в здании, где есть другие владельцы;

2)   здание, которое стоит на неделимом земельном участке с чужими зданиями.

В остальных случаях передайте землю в постоянное (бессрочное) пользование (п. 5 ч. 1 ст. 1, п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, ст. 268 ГК РФ).

Торги в этих случаях проводить не нужно (пп. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.14 ЗК РФ).

Чтобы оформить землю:

• примите заявление о предварительном согласовании предоставления участка, если он не образован или его границы не уточнены (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ);
• примите решение о предварительном согласовании, если нет оснований для отказа в нем (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ). Такое решение требуется, только если участок не образован или его границы не уточнены;
• предоставьте правоустанавливающие документы на участок или выписку из реестра государственного (муниципального) имущества, чтобы учреждение (казенное предприятие) могло зарегистрировать право государственной или муниципальной собственности на участок;
• примите заявление о предоставлении участка.

Учреждение или казенное предприятие подает такое заявление, когда участок уже образован и его границы не нужно уточнять.

Если заявление не содержит обязательных сведений или к нему не приложены необходимые документы, то его нужно вернуть в течение 10 дней (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ).

Вместе с заявлением подаются документ о полномочиях представителя и документы, установленные Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1, если они не представлялись ранее с заявлением о предварительном согласовании (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ);

примите решение о предоставлении участка и направьте его заявителю в течение 30 дней со дня, когда поступило заявление (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Учреждение (казенное предприятие) должно будет зарегистрировать свое право постоянного пользования земельным участком (ст. 8.1 ГК РФ).

Договоры аренды сроком на год и более тоже нужно зарегистрировать (ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ). Правила регистрации не отличаются от правил регистрации договоров аренды недвижимости.

Процедура регистрации

Регистрация права оперативного управления на объекты недвижимости производится в Росреестре на основании документов, которые устанавливают наличие прав на такое имущество, в частности:

1. Заявление о государственной регистрации, его форма утверждена приказом Минэкономразвития России.
2. Договор о передачи соответствующего имущества на праве оперативного управления.
3. Договор купли-продажи.
4. Решение собственника о закреплении имущества на праве оперативного управления.
5. Документы о государственной регистрации учреждения и его учредительные документы.
6. Документы о объекте недвижимости.

В приказе Росрегистрации отражено, что государственную регистрацию права оперативного управления государственных предприятий на объекты недвижимого имущества, которые находятся в государственной собственности, рекомендуется осуществлять одновременно с государственной регистрацией права государственной или муниципальной собственности на данные объекты.

Процедура регистрации состоит из таких действий:

• экспертиза подлинности и правильности составления документов, поданных как собственником, так и доверенным лицом;
• подача запроса в государственные органы, чтобы получить разрешение на регистрацию оперативного управления;
• проведение экспертизы и технической инвентаризации объектов собственности, относительно которых будут заключены договорные отношения;
• регистрация оперативного управления в специализированных государственных органах и получение соответствующих документов.

Для государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, нужно предоставить необходимое количество экземпляров-подлинников контракта в бумажном варианте.

Список документов для оформления оперативного управления

Для официального оформления права оперативного управления, нужно подготовить такой перечень документов:

1. Оригиналы и нотариально заверенные копии учредительных документов.
2. Кадастровый паспорт или план производственных и непроизводственных помещений.
3. Договор, в котором содержатся сведения о передаче прав и полномочий, касающихся оперативного управления.
4. Документ, в котором содержится информация об имуществе, передаваемом третьему лицу или организации.
5. Акт, фиксирующий прием имущества доверенным лицом.

Статья 306.2. Изъятие неиспользуемого или используемого не по назначению имущества

1.
Собственник имущества вправе изъять неиспользуемое или используемое не по
назначению имущество, закрепленное им за казенным предприятием или учреждением,
не являющимся автономным, а также приобретенное предприятием или учреждением за
счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.

2.
Собственник имущества, установив, что предприятие или учреждение не использует
или использует не по назначению имущество, указанное в пункте 1 настоящей статьи,
должен предупредить предприятие или учреждение о возможности изъятия этого
имущества и предоставить разумный срок для устранения нарушения.

3.
Изъятие имущества у предприятия или учреждения допускается по решению
собственника при условии, что предприятие или учреждение не устранило недостатки,
послужившие основанием для соответствующего предупреждения.

Вознаграждение агенту и вопрос налогообложения

Стандартный размер вознаграждения агенту, который занимается сдачей квартиры, составляет примерно от 25% от арендной платы и до 50%. Конкретика, как можно догадаться, зависит от договорённостей.

Однако стоит отметить, что платить налоги владельцу квартиры придётся на весь размер арендной платы. Законодательство не предполагает возможности сделать вычет на вознаграждение управляющему. Аналогично в отношении оплаты коммунальных услуг

Это надо принимать во внимание, чтобы впоследствии не пожалеть о заключенном договоре. И, разумеется, это нужно учитывать при уплате налогов

Договор оперативного управления имуществом

Договор на передачу муниципального имущества юридическому лицу в оперативное управление заключается на основании постановления главы муниципального образования.

Договор оперативного управления имуществом заключается между собственником и лицом, способным эффективно использовать переданное имущество.

В договор вносятся данные сторон договорных отношений, кроме того указывается:

1. Основные сведения о передаваемом имуществе (наименование, адрес местоположения, технические характеристики);
2. Указывается стоимость передаваемого имущества, по которой оно будет учтено в балансе стороны получившей имущество;
3. Права юридического лица, которые распространяются на имущество;
4. Обязанности сторон договорных отношений;
5. Срок действия договора;
6. Условия по внесению изменений и дополнений в договор;
7. Условия досрочного расторжения договора;
8. Реквизиты и подписи сторон, скрепленные печатями.

К договору прилагается акт о передаче и приеме имущества, в котором указывается полный перечень объектов, передаваемых в оперативное управление, с описанием технических характеристик, состояния и стоимости имущества.

Если в оперативное управление было передано помещение, то к договору прилагается копия поэтажного плана здания, в котором находится передаваемое помещение. Если передается в оперативное управление здание целиком, то прилагается план всего здания и земельного участка на котором оно расположено.

Обзор законодательства по праву оперативного управления

В СССР не было единообразных требований, по которым владения причислялись к чьей-то собственности. Объекты передавали на баланс, в распоряжение или ведение гражданских лиц.

8 декабря 1961 года впервые произошла официальная регистрация права на различное имущество, обозначилось понятие собственника, утвердились способы перехода объектов третьим лицам. Возможность владеть имущественными благами закрепилась в нормативном акте от 31 декабря 1990 года. Расширенные сведения были изложены в законе от 31 мая 1991 года, где закреплялась зависимость материальных ценностей от их владельца, который наделялся способностью вмешиваться в финансово-хозяйственный процесс. 30 ноября 1994 года была обнародована статья № 296 ГК РФ. В ней установлены нормы, по которым собственник вправе изъять вверенное ему имущество, которое используется не по своему прямому назначению.

Права управления регулируются ГК РФ

3 августа 2018 года в Гражданский кодекс внесли изменения. Обновленная редакция закрепила основные понятия и разграничила возможности управлять разными объектами. В расширенной версии подробно описаны все случаи, при которых осуществляется истребование каких-либо вещей в собственности. Она также содержит сведения о том, как владелец может защититься от возможных нарушений при оперативном управлении различными объектами.

Понятие права оперативного управления

Оно закрепилось в 1961 году и предусматривает вероятность распоряжаться вещами, предоставленными человеку во владение. Оперативное управление имуществом – это передача владельцем своей собственности в пользование другим учреждениям, которые не владеют, но контролируют использование предоставленных им материальных ресурсов. К таким объектам относятся:

• денежные средства;
• здания;
• аппаратура;
• производства;
• постройки;
• предметы хозяйства.

Выделяется также оперативное управление компанией. Это контроль внутренних процессов фирмы для слаженной и бесперебойной работы ее подразделений. Координация осуществляется за счет составления субъектами планов, распределения задач, организации рабочего места.

Субъектами являются все, кто зарегистрировался как юрлицо. Это могут быть муниципальные, казенные либо государственные структуры.  При этом они не могут свободно распоряжаться предоставленными ценностями. Они должны координировать свои действия с владельцем взятого объекта. Если нарушились условия распоряжения имуществом, оно применяется не по назначению, то его законный хозяин способен расторгнуть договор, аннулировать сделку и забрать себе объект

Важно учитывать, как именно переходит объект: в оперативное управление либо хозяйственное ведение. Оба понятия подразумевают различную степень собственности

Для регистрации прав необходим определенный пакет документов

Отличия от права хозяйственного ведения

Обе категории указывают на то, что юридическое лицо получает чью-то собственность во владение, а не становится ее единоличным хозяином. Оперативное управление предполагает ограниченное распоряжение объектом, а при хозяйственном ограничений нет. Различия также в том, что при хозяйственном владении в роли субъектов выступают унитарные корпорации и коммерческие фирмы. А при оперативном управлении имущественные ценности передаются во власть бюджетных, автономных либо частных учреждений. Объем полномочий в таком случае зависит от того, частное это лицо или органы государства. Обязательное условие передачи им имущества – это госрегистрация лица.

Ограниченное право

Именно так можно сказать об оперативном управлении, среди самых важных черт можно выделить такие:

1. Управляться подобным образом могут исключительно казенные и чаще всего производственные предприятия, имущество находиться в собственности государства непосредственно или через муниципалитет.
2. Оперативный управленец распоряжается имуществом, но только в той области, где функционирует предприятие. Иногда корректировка тех или иных действий происходит за счет указаний собственника.
3. Распоряжаться ввереным без согласия государства нельзя. Единственное что возможно – это продавать произведенную продукцию.

Стоимость и сроки предоставления услуги

Данная регистрационная услуга предоставляется бесплатно. Сроки выдачи свидетельства либо выписки из ЕГРП не отличаются от стандартной процедуры осуществления регистрационных действий – не более 10 рабочих суток с момента подачи заявки.

При этом некоторые области предоставляют возможность получить правоподтверждающие документы в более короткие сроки – от 5 до 7 суток.

Вместо данного документа оформляется соответствующая выписка из ЕГРП, обладающая аналогичной юридической силой. При этом имеющиеся у владельцев свидетельства о праве собственности не требуется заменять, так как они сохраняют прежнюю силу. Кроме этого, изменения не коснулись самого регистрационного процесса и стоимости государственных пошлин.

7.2. Ответственность государственного или муниципального учреждения

Государственные и муниципальные учреждения не отвечают по обязательствам собственников своего имущества.

Согласно пункту 3 статьи 123.21 ГК РФ учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами, а в случаях, установленных законом, также иным имуществом. При недостаточности указанных денежных средств или имущества субсидиарную ответственность по обязательствам учреждения в случаях, предусмотренных пунктами 4 – 6 статьи 123.22 и пунктом 2 статьи 123.23 настоящего Кодекса, несет собственник соответствующего имущества.

Казенное учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При недостаточности денежных средств субсидиарную ответственность по обязательствам казенного учреждения несет собственник его имущества.

Бюджетное учреждение отвечает по своим обязательствам всем находящимся у него на праве оперативного управления имуществом, в том числе приобретенным за счет доходов, полученных от приносящей доход деятельности, за исключением особо ценного движимого имущества, закрепленного за бюджетным учреждением собственником этого имущества или приобретенного бюджетным учреждением за счет средств, выделенных собственником его имущества, а также недвижимого имущества независимо от того, по каким основаниям оно поступило в оперативное управление бюджетного учреждения и за счет каких средств оно приобретено.

По обязательствам бюджетного учреждения, связанным с причинением вреда гражданам, при недостаточности имущества учреждения, на которое в соответствии с абзацем первым настоящего пункта может быть обращено взыскание, субсидиарную ответственность несет собственник имущества бюджетного учреждения.

Автономное учреждение отвечает по своим обязательствам всем находящимся у него на праве оперативного управления имуществом, за исключением недвижимого имущества и особо ценного движимого имущества, закрепленных за автономным учреждением собственником этого имущества или приобретенных автономным учреждением за счет средств, выделенных собственником его имущества.

По обязательствам автономного учреждения, связанным с причинением вреда гражданам, при недостаточности имущества учреждения, на которое в соответствии с абзацем первым настоящего пункта может быть обращено взыскание, субсидиарную ответственность несет собственник имущества автономного учреждения.

Пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 мая 2019 г. N 13 “О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации” разъяснено, что “при недостаточности лимитов бюджетных обязательств, доведенных казенному учреждению для исполнения его денежных обязательств, по ним от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования отвечает главный распорядитель бюджетных средств, в ведении которого находится соответствующее казенное учреждение (пункт 7 статьи 161, пункт 10 статьи 242.3, пункт 9 статьи 242.4, пункт 9 статьи 242.5 БК РФ).

Статья 306.1. Права собственника в отношении имущества, находящегося в оперативном управлении

1.
Собственник имущества, находящегося в оперативном управлении, в соответствии с
законом решает вопросы создания предприятия или учреждения, определения предмета
и целей его деятельности, реорганизации и ликвидации, осуществляет контроль за
использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию или
учреждению имущества, а также осуществляет иные полномочия, предусмотренные
законом или уставом предприятия или учреждения.

2.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества,
находящегося в оперативном управлении предприятия, не относящегося к казенным, в
размере, установленном законом или уставом предприятия.

3.
Собственник имущества казенных предприятий или учреждений, за исключением
казенных, вправе устанавливать порядок распределения их доходов, полученных за
счет разрешенной им приносящей доходы деятельности.

4.
Собственник имущества вправе использовать для защиты права оперативного
управления предприятий или учреждений предусмотренные настоящим Кодексом способы
защиты вещных прав, за исключением случаев, когда эти способы защиты использует
предприятие или учреждение.