Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК): определение, устав, договор

Содержание

Типовой Устав ЖСК в новой редакции должен содержать такие разделы:

  1. общие положения;
  • кем утвержден Устав и от какого числа;
  • местонахождение организации;
  • кооператив не является коммерческой организацией;
  • полное и короткое название кооператива на родном языке;
  • наличие круглой печати, штампов, бланков для заполнения и др.;
  • срок существования кооператива;
  • право пользоваться всеми видами счетов в банке;
  • ЖСК за все отвечает своим имеющимся имуществом;
  • Организация делает свою работу опираясь на: ГК РФ, ЖК РФ, Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства».

Деятельность:

  • застройщик жилья, прилегающей к нему инфраструктуры, зданий по обслуживанию жилых площадей;
  • выдача жилых площадей в пользование;
  • руководство общим имуществом МКД, согласно ЖК РФ;

Работа кооператива по достижению поставленных ориентиров:

  • облагораживание территории, обслуживание общего имущества;
  • получение прав на землю, согласно законодательству РФ;
  • возведение жилья и прилегающей к нему инфраструктуры, подготовка проектов, проведение экспертиз, заключение договоров на застройку;
  • учет участков земли;
  • получение кредитов и займов;
  • сделки, касающиеся имущества кооператива, а также участков земли;
  • получение бесплатно проектных документов и прав на их использование;
  • сдача в аренду неиспользуемого жилья;
  • осуществление различной деятельности, приносящей дополнительный доход;
  • заключение соглашений с государственными органами на получение поддержки в застройке.

Имущество:

  • земли, купленные или отданные в бесплатное пользование организации;
  • жилье, инфраструктура, здания по обслуживанию жилых площадей.

Имущество создается из:

  • различных уплат всех участников кооператива;
  • пожертвований;
  • дополнительного заработка от осуществляемой деятельности;
  • процентов от положенных в банк денег.

Прием и выход членов кооператива.

Участником кооператива имеет право стать:

  • гражданин старше 16 лет;
  • человек, у которого есть трое и более детей, кроме уже получивших жилье подобным образом.

Членство прекращается после:

  • самовольного выхода либо принудительного исключения;
  • ликвидации организации.

Очередность внесения членских плат:

  • вступительные взносы;
  • членские выплаты;
  • паевые взносы;
  • дополнительные и резервные платы.

Права, обязанности и ответственность участников кооператива.

Права:

  • принимать участие в руководстве организацией, распределении ее доходов;
  • получить жилую площадь, согласно внесенному паю;
  • брать поручителей либо кредитные средства для внесения пая и др.

Обязанности:

  • придерживаться Устава;
  • не препятствовать управлению;
  • на протяжении нескольких месяцев после получения годового баланса члены кооператива должны закрыть его долги и др.

Ограничения на распоряжение паями:

  • участник кооператива обладает только одним паем и может претендовать на одно жилое помещение;
  • если пай перекуплен кооперативом, то он передается другим претендующим гражданам и др.

Руководящие органы:

  • правление кооператива;
  • председатель правления.

Занимаются руководящей деятельностью организации.

Общее собрание участников ЖСК

В нем участвуют все выбранные на годовом собрании граждане, не входящие в правление. Они контролируют правовые, финансовые вопросы.

Проверяющая комиссия.

Создается из участников кооператива для контроля над финансово-хозяйственной деятельностью организации.

Ответственность должностных лиц:

  • действовать исключительно в рамках заинтересованности кооператива;
  • отвечать за материальные потери и другие деяния, опираясь на законодательство РФ.

Отчетность кооператива:

  • оперативный учет;
  • ведение статистики;
  • бухучет;
  • составление годовых отчетов.

Возврат пая при завершении членства в кооперативе.

Исключенному либо не выплатившему до конца пай участнику возвращается его паенакопление не позже 2х месяцев со дня вынесения заключения.

Реорганизация и ликвидация кооператива:

  • кооператив может реорганизоваться в ТСЖ;
  • ликвидация происходит согласно ст. 123 ЖК РФ.

Изменения

Из-за новой редакции законов ГК и ЖК РФ были внесены некоторые изменения в типовой Устав:

  1. уменьшение объема уставного капитала (ст. 20):
  • об этом нужно уведомить в течение трех рабочих дней регистрирующий орган;
  • кредитодатель может оспорить эти изменения и попросить досрочное погашение займа, а суд имеет право отказать по данному иску.

    Ст. 5 п.1 подпункт «а» и ст. 6 п.2 подпункт «б» утратили свою силу.

Обществу позволено создание резервных и других активов.

Ст. 50 «Хранение документов общества и предоставление информации»:

  • организация обязана дать доступ к информации о стоимости активов;
  • если в отчете за 12 месяцев активы меньше уставного капитала, то следует его уменьшение либо расформирование общества.

ВАЖНО. При создании ЖСК нужно придерживаться примерного Устава

В этом случае будет возникать наименьшее количество проблем.

Какие кооперативы бывают?

Существует три вида:

  • ЖК;
  • ЖСК;
  • ЖНК — жилищный накопительный кооператив.

Выбирая среди организационно-правовых форм, нужно знать особенности каждой.

ЖК

Задача объединения — продажа квартир в построенном доме. Они могут находиться во вновь построенном доме, по которому только подписан акт приема-передачи, а также в том, где часть квартир уже эксплуатируется.

Члены кооператива заселяются сразу после вступления и выполнения правил, предусмотренных уставом. До момента полного погашения стоимости жилого помещения оно принадлежит пайщику на праве пользования. То есть при нарушении положений ЖК, неуплате или несвоевременной уплате взносов вы можете быть выселены по решению собрания.

Когда стоимость квартиры оплачена полностью, оформляется право собственности.

ЖСК

Основные особенности, которые отличают его от ЖК:

  • количество пайщиков равно количеству квартир в доме, который планируется построить — в ЖК нет ограничений;
  • стать членом можно только на этапе начала строительства, а в ЖК — когда дом готов;
  • заселиться в объект недвижимости можно только после постройки дома и подписания акта ввода, а в ЖК реализуются готовые квартиры.

Выйти из членов ЖСК сложнее, чем в предыдущем случае. Порядок выхода и возврата взносов устанавливается уставом.

ЖНК

Кооператив также создается с целью обеспечения пайщиков квартирами. Но жилплощадь может быть приобретена в любом районе города, по любому адресу, а также в другом населенном пункте после того, как у пайщика на счету накопится определенный процент накопленных средств. Пайщиков в ЖНК может быть до 5 000.

Эта форма не так распространена, так как человек, вступивший в такой кооператив, не имеет четкого представления о том, какое жилье будет ему предоставлено. Кроме того, если пайщиков много, придется стоять в очереди на получение желанной жилплощади.

Последствия ошибок

Внимание: устав – основной правоустанавливающий документ жилищных кооперативов. Он должен быть составлен в строгом соответствии с действующим законодательством

В положениях о порядке регистрации юридических лиц ГК РФ ошибки в уставе не входят в перечень причин отказа в осуществлении регистрационных действий (ст. 23 №129-ФЗ РФ). Более того, в Налоговых инспекциях уставы как правило не читают. Таким образом, ошибка в учредительном документе не должна стать препятствием в присвоении кооператива статуса юридического лица.

Тем не менее ошибки и неточности в уставе влекут за собой ряд последствий:

Отсутствие важного пункта в документе может затруднить работу кооператива при возникновении спорных вопросов.
Сложности могут возникнуть при инициировании судебных разбирательств как внутри кооператива, так и с внешними агентами (юридическими и физическими лицами). Заинтересованное лицо может оспорить всю деятельность структуры, если докажет в суде, что она функционировала на основании несоответствующего законодательству устава.. Лучший выход из ситуации – принять новую редакцию устава, устранив неточности

Если ФНС было отказано в регистрации, требуется принять новый законный устав и вновь подать документы для регистрации юрлица

Лучший выход из ситуации – принять новую редакцию устава, устранив неточности. Если ФНС было отказано в регистрации, требуется принять новый законный устав и вновь подать документы для регистрации юрлица.

Советы пайщикам

Будущим пайщикам мы рекомендуем документировать буквально каждый шаг: начиная от подачи заявления о вступлении в кооператив и заканчивая выплатой последнего взноса. Подали заявление на вступление? Требуйте расписку, что оно принято и должным образом обработано. Членство в ЖСК утверждено на общем собрании? Требуйте заверенную выписку из решения собрания. То же касается каждой выплаты.

Главный риск приобретения жилья по договору ЖСК — низкая защищенность интересов пайщика. Законодательная база такова, что возможность отстоять справедливость и вернуть свои деньги в случае обмана фактически зависит от юридической подкованности члена кооператива.

Поэтому горячо рекомендуется заключать и расторгать договоры ЖСК только под присмотром опытных юристов.

Все аспекты договора об участии в ЖСК

Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК)

Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление в ЖСК, а также чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК

1 Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» – это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:

  • о застройщике и его праве на строительство дома;
  • подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
  • условия изменения сроков строительства;
  • порядок возврата средств и т. п.

Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен.

Пайщик несет ответственность за деятельность кооперативной организации. все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК. Поэтому пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.

  1. Жилищный кооператив – единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома. Кроме того, вступая в ЖСК пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.
  2. Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК. то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора. Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции. Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.
  3. Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется. Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).
  4. В Федеральном законе № 214-ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут. Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.

Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:

  • на возмещение расходов,
  • неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.

Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив отно­сит­ся к потре­би­тель­ским коопе­ра­ти­вам. Его цель – обес­пе­че­ни­ем жильем всех чле­нов коопе­ра­ти­ва, соглас­но раз­ме­ру пае­во­го уча­стия. Коопе­ра­тив суще­ству­ет до момен­та сда­чи жилищ­но­го объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию, либо может про­дол­жить свою дея­тель­ность в виде това­ри­ществ, кон­тро­ли­ру­ю­щих и осу­ществ­ля­ю­щих всю жилищ­но-ком­му­наль­ную деятельность.

У ЖСК име­ет­ся ряд достоинств:

  1. Не тре­бу­ет­ся устав­ной капитал.
  2. Участ­ник ЖСК не обя­зан непо­сред­ствен­но тру­дить­ся в ЖСК, воз­во­дя само­сто­я­тель­но дом (хотя и такой метод «народ­ной» строй­ки суще­ство­вал совсем еще недавно).
  3. Раз­мер пае­во­го взно­са опре­де­ля­ет­ся из реаль­ных потреб­но­стей коопе­ра­ти­ва, куда вхо­дят сме­та на стро­и­тель­ные мате­ри­а­лы, труд стро­и­те­лей и про­чие расходы.
  4. Из-за отсут­ствия заем­но­го про­цен­та пере­пла­ты по жилью мини­маль­ные: они каса­ют­ся лишь обес­пе­че­ния дея­тель­но­сти ЖСК во вре­мя строительства.
  5. Мини­маль­ное коли­че­ство участ­ни­ков ЖСК не ого­ва­ри­ва­ет­ся, а это зна­чит, что срав­ни­тель­но неболь­шая груп­па людей может обра­зо­вать коопе­ра­тив, выбрав про­ект застрой­ки: это может быть и дом в два-три эта­жа по типу кот­те­джа, и несколь­ко мно­го­этаж­ных зданий.

В нынеш­них усло­ви­ях повы­шен­ных рис­ков не все так без­об­лач­но. Есть труд­но­сти и у ЖСК:

  1. Нуж­но заклю­чать дого­вор со стро­и­тель­ны­ми ком­па­ни­я­ми, либо самим быть застройщиками:
    • свя­зы­вать­ся с архитекторами-разработчиками;
  2. при­об­ре­тать стройматериалы;
  3. нани­мать стро­и­те­лей и выпла­чи­вать им зарплаты;
  4. под­дер­жи­вать еже­год­ный баланс средств, необ­хо­ди­мых для строительства.
  5. Необ­хо­ди­ма сла­жен­ность дей­ствий и быст­рое реше­ние спор­ных ситуаций:
    • если какие-то участ­ни­ки свое­вре­мен­но не вно­сят сред­ства, то недо­ста­ток делит­ся меж­ду осталь­ны­ми чле­на­ми ЖСК.
  6. Так же, как и при любом доле­вом стро­и­тель­стве, банк­рот­ство может не мино­вать и стро­и­тель­ные кооперативы.
  7. При­ва­ти­за­ция коопе­ра­тив­ной квар­ти­ры воз­мож­на после пол­ной выпла­ты сто­и­мо­сти недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция ЖСК про­ис­хо­дит без бюро­кра­ти­че­ской длин­ной волокиты.

Учре­ди­тель­ный доку­мент – Устав коопе­ра­ти­ва содержит:

  • наиме­но­ва­ние и род дея­тель­но­сти юри­ди­че­ско­го лица — ЖСК;
  • адрес и кон­такт­ный теле­фон управ­ле­ния ЖСК;
  • необ­хо­ди­мый раз­мер пае­во­го взноса;
  • обя­зан­но­сти чле­нов коопе­ра­ти­ва беречь общее иму­ще­ство и покры­вать воз­мож­ные убыт­ки (суб­си­диар­ная ответственность).

При реги­стра­ции тре­бу­ет­ся предо­ста­вить доку­мен­ты и све­де­ния о всех учре­ди­те­лях коопе­ра­ти­ва, а так­же лицах, дей­ству­ю­щих без дове­рен­но­сти от име­ни юри­ди­че­ско­го лица (дирек­то­ре, чле­нах прав­ле­ния и т.д.).

Особенности договора ЖСК

Пайщик действует только через правление

Действующим юридическим лицом ЖСК является не член кооператива, а собственно кооператив. Он же считается заказчиком на строительство и генеральным инвестором. Контракт подписывается между правлением ЖСК и застройщиком. Взаимодействие со строительной компанией также производится через правление. Поэтому рядовой пайщик не может обратиться с претензией напрямую к застройщику.

Пайщик платит не за квартиру, а за пай

По договору ЖСК пайщик приобретает не жилье, а пай. До окончания строительства права собственности на недвижимости принадлежат кооперативу. Оформить права собственности на квартиру пайщик может только после окончания строительства работ и полной выплаты пая. Цена пая может измениться, если возникнут непредвиденные расходы.

Нет регистрации в Госреестре

Договор ЖСК не подлежит регистрации в Госреестре, так как считается внутренним договором между членами кооператива. То есть отсутствует официальное подтверждение отношений покупателя и ЖСК. Регистрация происходит только после окончания строительства.

Деятельность кооператива регулируется преимущественно договором и уставом

Деятельность ЖСК базируется на Жилищном и Гражданском кодексах РФ, договоре и уставе кооператива. Специального закона не существует. Широко известный № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в случае ЖСК лишь декларирует возможность подобных договоров. Поэтому дополнение, изменение и расторжение договора ЖСК регулируются самим договором и уставом кооператива.

В большинстве случаев Закон «О защите прав потребителей» не действует

Договор ЖСК заключается на добровольной основе и подразумевает, что члены кооператива сами организуют строительство. Пайщики, грубо говоря, одновременно являются исполнителями и потребителями услуг. Поэтому Закон «О защите прав потребителей» на договоры ЖСК распространяется только в случае, если договор содержит указание на ответственность кооператива перед пайщиками.

Изучаем договор и устав

Главные документы будущего пайщика — это договор и устав кооператива. Поэтому оба рекомендуется изучить буквально под микроскопом. Форма и содержание договора и устава не установлены законодательно. Отмечено только, что положения документов не должны противоречить Жилищному и Гражданскому кодексам РФ.

Однако существует ряд положений, которые обязательно должны присутствовать в договоре. Это реквизиты сторон, объект договора, сроки сдачи, размер и порядок выплат, условия изменения и прекращения договора.

Реквизиты сторон

Договор должен содержать:

  • название и адрес кооператива;
  • номер и место выдачи свидетельства о регистрации кооператива;
  • сведения о председателе кооператива (ФИО, паспортные данные, место регистрации, номер ИНН).

Объект договора

Договор должен содержать:

  • название строящегося объекта полностью, описание и адрес;
  • подробные сведения о застройщике;
  • подробное описание объекта покупки (квартиры) с указанием условного номера, проектной общей и жилой площади, планировки, типа отделки, корпуса и этажа, где расположено жилье;
  • алгоритм действий в случае, если проектная площадь жилья не соответствует реальной.

Сроки сдачи

Должна быть указана конкретная дата сдачи дома. Часто кооператив прописывает, что срок сдачи зависит от хода строительства. В подобных случаях рекомендуется либо добиться четкой даты, либо отказаться от вступления в данный ЖСК.

Выплаты: сколько и когда платить?

Казна кооператива складывается из следующих выплат: вступительного пая, паевых и членских взносов. Паевые взносы расходуются на строительство, членские — на содержание кооператива. Договор должен определять величину и порядок всех взносов.

Кроме того, в договоре должны быть прописаны:

  • порядок перерасчета выплат;
  • дополнительные сборы. Например, расходы на уплату государственных пошлин и оформление документов.

Каждую выплату нужно подтверждать документально. Если пай выплачен полностью, кооператив должен предоставить расписку об этом. На основе этого документа оформляется право собственности.

Условия изменений и прекращения договора

Эти условия устанавливаются договаривающимися сторонами. Как правило, договор расторгается досрочно в следующих случаях:

  • ликвидация ЖСК;
  • исключение пайщика из кооператива;
  • выход пайщика из кооператива.

Порядок действий в каждом случае прописан в уставе ЖСК.

Пример кооперативного договора можно посмотреть здесь. Данный договор не является типовым. Поэтому разумнее всего проконсультироваться с юристом.

* * *

Особенностью правового регулирования деятельности ЖСК является большая значимость положений устава кооператива, в котором его члены могут установить повышенные требования к решению отдельных вопросов по сравнению с требованиями, прописанными в ЖК РФ. Поэтому к разработке устава и его актуализации нужно подходить крайне серьезно, поскольку он является своеобразной гарантией действительного волеизъявления его членов по ключевым вопросам деятельности кооператива.

Н.Н.Шишкоедова

Эксперт журнала

“Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение”

Достоинства

Как отмечают эксперты, в рамках таких объединений действует менее регламентированная процедура подписания соглашения с покупателем. Кроме этого, на сами объекты недвижимости можно формировать более конкурентоспособную стоимость. Паевый взнос, который гражданин выплачивает за квартиру в кооперативе, налогом не облагается. Закон № 214 не рассматривает соглашение о долевом участии как инвестиционное. В этой связи, компания, возводящая многоквартирный дом, закладывает в стоимость НДС, размер которого 18%. Это, таким образом, существенно увеличивает цену объекта по соглашению долевого участия. Еще один плюс кооперативов, по мнению специалистов, заключается в том, что продажа объектов по такой схеме удобна компаниям. Она в меньшей степени защищает права покупателей, чем ФЗ № 214. В рассматриваемой схеме юридические возможности пайщиков определяет Устав ЖСК. Его компания готовит еще до вступления в объединение граждан. Соответственно, документ в большей степени отвечает интересам фирмы, нежели людей.

Правовое положение ЖСК

Согласно ст. 110 ЖК РФ ЖСК – это добровольное объединение граждан, а также (в установленных случаях) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и управления МКД.

Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. При этом ЖСК, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство или реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Стать членами ЖСК могут (п. 1 ст. 111 ЖК РФ):

  • граждане, достигшие возраста 16 лет;
  • юридические лица в установленных законодательством случаях (имеются в виду те юридические лица, которые были членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, – они сохраняют право членства в данных кооперативах после внесения соответствующих изменений в ЖК РФ);
  • юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД, в случае, если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в этом доме.

В ЖСК должно быть не менее пяти членов. С другой стороны, общее количество членов такого кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся МКД.

Согласно положениям ст. 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив. Решение об организации ЖСК и утверждении его устава считается принятым при условии, что за проголосовали лица, желающие вступить в ЖСК (учредители). Данные лица становятся членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица. Естественно, оформить решение собрания учредителей ЖСК необходимо протоколом. Как разъясняется в п. 3 Письма Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1, каждый член кооператива на общем собрании имеет один голос (по членству).

Правовое положение ЖСК определяется не только нормами Гражданского и Жилищного кодексов, но и уставом кооператива. Более того, судьи считают, что основное значение в регулировании организации и ведения деятельности ЖСК принадлежит именно его уставу, поскольку большинство норм, регулирующих деятельность ЖСК, законодатель передал на усмотрение членов кооператива, которые при разработке устава могут расширить свои возможности по управлению этим юридическим лицом (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.03.2013 N 33-4343).

В силу требований ст. ст. 52, 116 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ в уставе ЖСК должны содержаться следующие сведения:

  • наименование кооператива, причем в названии должно присутствовать слово “кооператив”;
  • место его нахождения;
  • предмет и цели деятельности;
  • порядок вступления в кооператив;
  • размеры вступительных и паевых взносов;
  • состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
  • порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
  • ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
  • состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью;
  • порядок принятия им решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
  • порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
  • порядок реорганизации и ликвидации кооператива. Кстати, преобразовать ЖСК можно только в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ);
  • другие не противоречащие действующему законодательству положения.

Проверка ЖСК

Конечно, полностью обезопасить себя от срыва сроков сдачи дома, от повышения стоимости квартиры и других проблем вы не сможете. Но стоит попробовать проверить не только сам договор с ЖСК, но организацию

  • Уточните у председателя, не находится ли компания на стадии банкротства. Данные также можно посмотреть в местных СМИ
  • Уточните, сколько еще домов ведет председатель ЖСК. Если стартовало сразу несколько объектов в разных частях города – это плохой знак. Часто бывает, что председатель начинает строительство одного объекта, собирает деньги и тратит их. Затем ему нужны средства на достройку – он открывает другой объект, собирает деньги со второго и тратит на первый – и так до тех пор, пока количество объектов не станет слишком большим и его деятельность не попадет в поле зрения правоохранительных органов
  • Вам необходимо знать, каким образом принимаются решения о повышении стоимости квадратного метра – проверьте устав организации
  • Вам нужно доехать до места стройки, найти стенд с информацией о строительстве – на нем должна содержаться информация о генподрядчиках. Их тоже нужно «промониторить» СМИ.
  • Узнайте у председателя, находится ли земельный участок под будущим домом в собственности. Попросить ознакомиться с правоустанавливающими документами.
Поделитесь в социальных сетях:FacebookTwitter
Напишите комментарий